El mercado inmobiliario argentino está cada día más complicado. DesdeInversorGlobal venimos diciendo desde hace varios meses que los precios de las propiedades entraron en un espiral descendente.
Arriesgamos este pronóstico cuando no había sobre esta situación ningún número concreto en el mercado. Sólo que lo veíamos como un resultado lógico de las restricciones a la compra de dólares y la desaceleración de la economía.
Y lo concreto es que esas cifras llegaron tres meses atrás. Y peor aún, no hay ninguna perspectiva de que esto mejore.
Como reportaba el diario El Cronista la semana pasada:
“En marzo, el mercado inmobiliario mostró la cuarta retracción interanual consecutiva en el nivel de actividad: la cantidad de operaciones de compra-venta de inmuebles totalizó 4.661 unidades, un 4,8% menos que en marzo del año pasado y 22,1% menos si se toma el dato desestacionalizado. Por el contrario, el monto de las operaciones medidas en pesos creció 17,4% en el mismo período, según informó el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires.
“El Registro de la Propiedad Inmueble, que toma en cuenta también las escrituras hechas por escribanos de la provincia de Buenos Aires en Capital, computó una merma más atenuada, del 0,5% en marzo y del 7% en el primer trimestre, respecto del mismo lapso del año anterior.
“Además del menor acceso a la compra de divisas, la razón de la caída en la actividad ‘es la desaceleración de la economía en general, de todo el aparato productivo, incluida la construcción, que en el primer trimestre del año tuvo un 30% menos de permisos’, señaló Néstor Walenten, titular de la Cámara Inmobiliaria (CIA)”.
Son bajas fuertes en la cantidad de operaciones después de varios años de incrementos consecutivos. Lo concreto es que, ante una menor demanda, es una cuestión de tiempo para que comiencen a bajar los precios de los inmuebles. La causa es simple: la ley de oferta y demanda.
En este sentido, lo más sorprendente es el potencial accionar del Gobierno para “solucionar” este problema de la paralización del mercado argentino. El diarioÁmbito Financiero publicó el lunes una nota donde explica una posible medida que se estaría estudiando en el Gobierno que es “sorprendente”.
“Uno de los sectores más golpeados por las trabas para la adquisición de dólares es el de la compraventa de inmuebles.
Desde que comenzaron a regir las primeras restricciones, en noviembre del año pasado, el nivel de actividad entró en una pendiente, pero, especialmente desde la semana pasada, cuando se aumentaron los controles y muy pocas personas son autorizadas por la AFIP para acceder a la moneda estadounidense al precio oficial, las operaciones quedaron paralizadas, aunque los precios no bajaron. El problema es fácil de entender: los que venden quieren recibir dólar billete o a lo sumo pesos al valor «blue», mientras los que compran quieren pagar en pesos al valor oficial.
“Por este motivo, en el Gobierno están analizando un proyecto para que a partir de ahora, en todas las operaciones inmobiliarias, deba intervenir un banco oficial.
“De esta manera, se avanzaría hacia una pesificación de esta actividad, algo que desde el Ejecutivo se impulsa para todos los rubros. Así, el Gobierno tendría también la posibilidad de meter una cuña entre el comprador y el vendedor con el fin de transparentar una actividad donde la evasión y las maniobras sospechosas como la subfacturación son frecuentes.
“La idea es que cuando se realice la venta de un inmueble, al intervenir una entidad pública, su precio quede establecido en pesos al valor del dólar oficial o, en el caso de hacerse en dólares billete, éstos deberán estar declarados ante la AFIP”.
Este proyecto es tan alocado como el que circuló semanas atrás, cuando se proponía la regulación de alquileres con precios máximos y demás medidas “creativas” para contener la suba de las locaciones de inmuebles.
Le proponemos algo: póngase en el lugar del vendedor de una propiedad, ¿usted aceptaría vender su departamento a cambio de pesos que pierden valor a un ritmo del 25% anual?
Sumado a esto, esos pesos después no los va a poder cambiar a dólares, por lo tanto, cambiaría un departamento por billetes argentinos que pierden su poder adquisitivo a un ritmo cada vez mayor.
Pero usted me dirá: “hay muchas personas que venden un departamento para comprar otro, por lo tanto no le importaría tener pesos para luego comprar otro departamento rápidamente”.
Es cierto, pero eso implicaría volver a la era del trueque y perdernos todos los beneficios de tener una moneda que facilite el intercambio de bienes y servicios. Es porque sólo vendería una propiedad para comprar inmediatamente otra. Yo de mí parte usaría los pesos para quedármelos no más de un día…
Como mencioné anteriormente, esto implica ni más ni menos que la vuelta del icónico “trueque” e implica la muerte de la moneda como unidad de intercambio. Además, reduciría aún más la demanda en el mercado inmobiliario y consecuentemente profundizaría la disminución de los precios inmobiliarios en la Argentina.
Parece mentira que los caminos de los mercados inmobiliarios en la Argentina y Cuba vayan por caminos inversos en este momento. Mientras Argentina restringe y controla cada vez más las operaciones, Cuba está recorriendo un camino de liberalización de su mercado inmobiliario.
Como explica el diario El Universal de Caracas, Venezuela:
“Derruidas, cancerosas, o a punto de caerse, como estén, extranjeros y cubanos fuera de la isla están aprovechando las reformas del Gobierno para invertir en propiedades directa o indirectamente, como una oportunidad de negocio en el marco de los ajustes del presidente Raúl Castro.
“Tras 55 años de prohibición los cubanos pueden desde noviembre de 2011 comprar y vender casas. También están autorizados a permutarlas, donarlas y adjudicarlas a ciudadanos dentro del país y a extranjeros con residencia permanente.
“Castro firmó en 2010 un decreto que autoriza el arrendamiento de propiedades por 99 años a inversionistas extranjeros, aunque el Gobierno conservará la propiedad del terreno.
“A raíz de esos ajustes la diáspora cubana está ayudando a sus familias a comprar locales, viviendas, a remodelarlas e incluso recuperar bienes expropiados tras el triunfo de la revolución, en un país que en 2011 recibió $2.294 millones en remesas, la mayoría desde EEUU.
“Esas privatizaciones hicieron que 13.000 casas y 15.000 carros fueran vendidos o donados en el primer trimestre de 2012, reveló el diario Granma.
“Jonathan Kruger es un alemán casado con una cubana, y con 150 mil euros ha comprado a través de testaferros algunos apartamentos, pequeños locales y unos carros antiguos ‘como una forma de inversión. Esto se está pareciendo a la vieja Alemania… es buen negocio’.
“Meses antes de la caída del Muro de Berlín en 1989, miles de ciudadanos de la Alemania Oriental, con ayuda de exiliados y extranjeros, se dedicaron a adjudicarse propiedades allí.
“Derruido el socialismo, las compras de bienes continuaron al grado de que un año más tarde y hasta hoy, las propiedades en esa zona de Berlín están revalorizadas, una receta que muchos cubanos y extranjeros quieren aplicar para la isla, valorando su potencial turístico”.
Si bien aún posee restricciones, el mercado inmobiliario en Cuba está naciendo. Después de 55 años de prohibiciones que mataron el mercado inmobiliario en el país socialista y que casi destruyeron sus inmuebles, cubanos y extranjeros están haciendo inversiones en la isla. Y la mejor parte es que pueden usar dólares para hacer esas inversiones.
Desconozco si en algún momento los mercados inmobiliarios de Cuba y Argentina podrían volverse similares ¿Argentina podría entrar en un espiral de restricciones que lo asemeje a la situación cubana? ¿Cuba podría seguir liberalizando su mercado en tanto logre asemejarlo al argentino?
Tengo la sospecha que existe mayor potencial de crecimiento en los precios inmobiliarios en el país centroamericano que en Argentina.
Mientras esto pasa, en Estados Unidos, más precisamente en Miami, parece estar viviéndose un fuerte resurgimiento del mercado inmobiliario. La crisis del 2008 destruyó sus precios en porcentajes superiores al 50% en varias zonas. Sin embargo, después de unos dos o tres años de paralización, los precios comenzaron a subir y la oferta a disminuir.
Según Miami Association of Realtors el inventario disponible bajó un 34% desde marzo de 2011 a marzo de 2012, pasando de 18.883 a 12.379 unidades disponibles. Y como siempre decimos, esto tira los precios hacía arriba, ya que cuando hay menor oferta y una demanda estable o creciente, los precios suben.
Y esto se ratificó en las cifras también. Según la misma fuente, el promedio de venta de las casas en Miami subió un 21,8% durante el último año, con sus precio promedio pasando de US$ 279.608 en marzo de 2011 a US$ 340.634 en marzo de 2012.
Es sorprendente cómo la evolución de la crisis inmobiliaria en Miami del año 2008 siguió el mismo patrón que la de Argentina en el año 2002. Los primeros años del desplome parecen terminales; los pronósticos son sombríos y los inversores afirman que la debacle va a durar décadas.
Pero luego de una meseta en los precios, lentamente éstos se empiezan a mover gracias a las oportunidades que empiezan a aprovechar los inversores profesionales. Aquellos que tienen más información y que están dispuestos a correr riesgos y a comprar cuando todos venden. En el caso de Argentina esto fue principalmente durante el año 2004, mientras que en Estados Unidos este hecho se dio a fines de 2009 y comienzos de 2010.
Luego de este período, los precios empiezan a aumentar más rápidamente y los diarios empiezan a mostrar estos incrementos. Siguen habiendo oportunidades, pero los precios más bajos ya no se encuentran. Esto lo que está pasando en Miami en estos momentos. Y lo que pasó en Argentina hacia el año 2006.
Y luego, por supuesto, empieza la suba del mercado inmobiliario, donde todos los inversores invierten casi sin mirar y todos ganan dinero. Hasta que surge la nueva crisis y ahí todo comienza de nuevo.
Desde InversorGlobal vivimos muy de cerca este proceso ya que en el año 2009 empezamos a armar lo que llamamos el Club de Real Estate de IG para aprovechar esta oportunidad que se daba en Estados Unidos. En el año 2010 realizamos las primeras compras en Miami junto a un numeroso grupo de inversores latinoamericanos.
Al principio compramos en un momento de precios muy bajos, cuando nadie compraba. Y hoy ya se puede ver la recuperación y las ganancias. La clave en el mundo de las inversiones es anticiparse, moverse ante que la masa. Y si uno se puede mover en forma inversa a la masa mucho mejor.
Esto por supuesto implica riesgos, ya que estas apuestas a veces salen bien y a veces salen mal. Por otro lado, lo más difícil es acertar en el “tiempo de la inversión” o timming. Por un lado, uno puede comprar barato, pero nunca tiene la certeza completa de cuándo se va a dar la recuperación. Por otro lado, uno puede vender caro, esperando una crisis, pero nunca va a tener la certeza completa de cuándo se va a dar la crisis. Pero esta tarde o temprano llega.
ALGUNOS PENSAMIENTOS ADICIONALES…
El sábado pasado hablábamos de cómo las restricciones y los controles sólo pueden ser sostenidos con cada vez más restricciones y controles. Para aclarar este punto, mire lo que publicó La Nación el fin de semana:
“Hasta ahora, ningún funcionario nos llamó. ¿Para qué tienen que escribir sobre este tema?”
La nerviosa respuesta de un ejecutivo del sector de tarjetas de crédito ante una pregunta de La Nación refleja con nitidez el temor a cada medida que el Gobierno está adoptando para endurecer las restricciones del mercado cambiario.
En este caso, la consulta de La Nación surgió por un dato del banco central: en los primeros cuatro meses de 2012 el gasto en tarjetas de crédito en el exterior se duplicó respecto del mismo período de 2011. En febrero y marzo, el promedio fue de US$ 304 millones, contra US$ 179 millones de los mismos meses del año pasado, según la gerencia de análisis de coyuntura monetaria del BCRA.
La explicación unificada de analistas económicos y calificadas fuentes del sector es que este aumento se debe exclusivamente a las trabas para acceder a las divisas físicas, desde fines de 2011.
De hecho, este año, por primera vez, hay más gastos en tarjetas de argentinos en el exterior que de extranjeros en el país.
Es claro como el agua, si no se puede comprar dólares pero la gente sí quiere comprar dólares, van a hacer todo lo posible para comprar estos dólares, o por lo menos… ¡Para gastar los dólares!
Y eso es lo que muestra la tendencia que se está viendo con las tarjetas de crédito que, ojo, no sólo se pueden usar para gastar, sino también para retirar efectivo en el exterior. Es un control que el Gobierno aún no implemento. Se le escapó… pero la gente reacciona rápido y lo está aprovechando.
El Gobierno ya limitó la compra de dólares en el país. También limito el retiro de dinero en el exterior de las cuentas corrientes y cajas de ahorros. ¿Cuánto le parece que tardará en limitar esta operatoria?
Le deseo una buena semana de inversiones,
Federico Tessore.
Para Inversor Global.
igdigital.com
Fecha: 23-05-2012
Recopilado por:
Lic. Henry Medina
Asesor Inmobiliario, de Seguros e Inversiones
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