Escrito por Ronald Uribe Medrano
Cámara Inmobiliaria está preocupada por un mercado de viviendas cada vez más deprimido
La falta de unidades en el mercado primario (que son los apartamentos nuevos) y en el mercado secundario (departamentos que ya tuvieron mínimo un dueño) existe desde el año 2011 una tendencia hacia la baja.
Para comprar una vivienda actualmente, el venezolano tiene que recurrir a miles de estratagemas con el fin de poder estar, en el mejor de los casos, en una lista de espera para comprar una casa nueva. Y tal vez no la consiga en Caracas, sino que tiene que empezar a mirar en las afueras donde exista algún desarrollo inmobiliario que le permita adquirir un bien inmueble como ese.
Aunque otro panorama es que, de no conseguir un hogar nuevo, debe empezar a buscar en los clasificados de los periódicos –o en los portales de Internet. El presidente de la Cámara Inmobiliaria de Venezuela (CIV), Aquiles Martini, explica la radiografía de lo que sucede actualmente con las soluciones habitacionales en el país.
¿Qué es lo que sucede realmente en el mercado inmobiliario?
- La falta de viviendas en el mercado primario (que son los apartamentos nuevos) y en el mercado secundario (que ya tuvieron mínimo un dueño) existe desde el año 2011 una tendencia hacia la baja en el sector, porque desde el año 2008, la solicitud para viviendas nuevas por parte del sector privado era de 150 mil viviendas. Para el cierre de 2011, bajó a 30 mil viviendas.
A finales del año 2011 se promulgó la Ley de Arrendamiento, en donde se prevé que aquellos promotores inmobiliarios que vayan a construir un conjunto de viviendas deben pasar por el Ministerio de la Vivienda para que les asignen un número de viviendas que vayan a ser alquiladas. Esto no ha sucedido. Son muy pocas las alcaldías que han recibido promotores inmobiliarios, por lo que ese número de 30 mil debe ser más bajo.
Detalló que el mercado primario es el más escaso, ya que indicó que existe poca producción de nuevos condominios y éste es el que suple, no solamente a la Misión Vivienda, sino a los constructores privados.
Si el mercado primario está casi paralizado, ¿cómo se comporta el secundario? Los ciudadanos se pelean por una vivienda alquilada, cosa que por reglas de simple mercado hace que su precio suba…
- Esta situación parte de “un concepto de que el Gobierno no cree en la oferta y la demanda (…) El bien más caro es aquel que no existe. Eso es sencillo”.
Hace 10 ó 12 años el mercado de arrendamientos representaba alrededor de un 30 por ciento en alquiler en todo lo que se refería a viviendas en Venezuela. El presidente Chávez dijo al inicio de su Gobierno que el déficit inmobiliario estaba alrededor del millón 500 mil viviendas.
La Gran Misión Vivienda Venezuela nos ha dicho claramente que el déficit de viviendas son 2 millones. O sea el doble de cuando inicio el gobierno hace 14 años. ¿Qué significa eso?
- Que hay menos ofertas de viviendas primarias, porque no se construyeron las viviendas que se han debido construir -que en crecimiento vegetativo son alrededor de 100 mil, 120 mil viviendas- sino por el contrario, como se produjeron menos, se aumentó el déficit y por lo tanto, las viviendas que estaban destinadas a alquiler se empezaron a vender.
Esta tendencia de ofrecer las viviendas del sector secundario hizo que este mercado se fuera agotando, por lo que empezó a generarse una presión en los apartamentos para alquilar. Porque no todo el mundo puede comprar una vivienda. Pero peor, no habían suficientes viviendas para todos los venezolanos y aquí sucede lo que sucede: Abusos de inquilinos que no se quieren salir, abusos por parte del propietario que quiere aumentar indiscriminadamente los alquileres y se genera una gran presión en el mercado y de una manera muy política, al estilo de Robin Hood, se crea la Ley de Arrendamientos.
- ¿La CIV estuvo presente en todos los procesos de “parlamentarismo de calle” en todo el país y participó en los debates de este articulado en la Asamblea Nacional?.
Nos dimos con los dientes, ganchos izquierdos y derechos. Me dieron hasta con un tobo. Al final me explicaron que podía gritar lo que quisiera, pero que la Ley es puramente política e ideológica. No tiene nada que ver con lo lógico y con lo viable”.
Tras la promulgación de la Ley, comenzaron a verse situaciones atípicas debido a que a inicios de 2011 se habían promulgado decretos en los que se prohibían los desalojos, acción que, se ratificó con esta legislación y “hoy en día lo que ha sucedido es que el propietario que tiene una vivienda alquilada no la puede recuperar, violándole los derechos a la propiedad privada y libre disponibilidad del bien en pro de los derechos de los venezolanos a una vivienda digna.
Si existe la Gran Misión Vivienda Venezuela y en el año 2012 han construido casas, ¿Cómo se contrasta con los datos que manejan de forma extraoficial?
Esta situación la habían puesto en evidencia con las cifras del último cierre del BCV en el 2011. El presidente Hugo Chávez dijo que se habían construido 146 mil viviendas. Nosotros siempre argumentamos que no era verdad. Cuando vimos el informe nos dimos cuenta de la verdad: La verdad es que el sector privado hizo 52 mil viviendas; el sector público hizo 30 y tantos mil viviendas (Entendiendo como sector público es el mismo proveedor privado contratado por el Gobierno) y 58 mil soluciones habitacionales están bajo un plan que se llama la sustitución de rancho por casa.
Esta “sustitución” no es tal que mejoramiento de viviendas. En otras palabras: el rancho se mejora. Se le da unas paredes, un techo, se pinta bonito y entonces se llama vivienda nueva. Eso no es una vivienda nueva. Por 2 razones básicas: primero es que es la misma vivienda, solo que mejorada, por lo que no va contra el déficit habitacional y segundo, porque sigue estando en una situación deplorable, sin servicios, sin mejoras estructurales. Ah, que está mejor ese venezolano que antes… sí. Definitivamente cierto. Si antes tenía piso de tierra y techo de zinc, hoy tiene un mejor piso y un techo más durable”.
El Gobierno no entrega datos oficiales desde el 2011, por lo que los últimos 12 meses las únicas cifras conocidas son las ofrecidas por los voceros que se construyeron 200 mil viviendas, de las cuales el 50 por ciento, fueron sustitución de rancho por casa. Que son viviendas no auditadas, porque el informe del BCV de 2011 lo dice clarito: las viviendas privadas son cuantificadas por el BCV, las viviendas públicas vienen de las alcaldías… y la del ‘rancho por casa’ es un memo que recibe del Ministerio de las Comunas. Eso nos lo dijo el propio presidente del Banco, Nelson Merentes.
- ¿Y la materia prima?
La realidad es que no hay materia prima para hacer viviendas. No hay tierras urbanizadas, y siguen existiendo damnificados: 150 mil damnificados para 30 mil viviendas y se han construido 350 mil, según las cifras oficiales, y no hay forma de que se limpien los refugios (…) Eso no quiere decir que no se estén construyendo viviendas por parte del sector público, cuidado. Creo que la Misión Vivienda fue un esfuerzo de presidente Chávez que en algún momento se dio cuenta del drama que vivía la gente, más allá del tema político, y se echó al hombro -como ha debido ser- el problema de la vivienda en el país porque se dio cuenta que los funcionarios que estaban a cargo, no dieron la talla”.
Pero si no hay materiales, ¿Cómo se hace para construir?
- La cantidad de materias primas que se producen en el país no son suficientes para subsanar la demanda de nuevas viviendas. Pero no es porque no alcanza porque se construyen viviendas. No. No alcanza porque no se producen, a pesar de que se están construyendo viviendas por parte del Gobierno.
Hay decretos en Gaceta Oficial que obligan a las empresas suplidoras de materias primas a darle prioridad a la Misión Vivienda. ¿Qué quiere decir esto?
- Que no hay para todos. (…) Ese es uno de los problemas del sector privado. Que no consigue materiales, sin querer decir que cuándo los consigue, paga hasta 6 veces el valor que está. Si aquí el cemento estuviera para tirar para el techo, no tendría por qué haber mafias del cemento ni de cabillas, ni de pocetas”.
- Es por ello, según la CIV que recurren a la importación. “¿A cuánto?
- Hoy no se sabe y tendremos que ver, ya que por un lado tenemos este problema de traer materiales de fuera, y por otro lado tengo una Ley en contra de la Estafa Inmobiliaria que parte del concepto de que todos somos estafadores, que te dice que no puedes aumentar los precios, los cuales los estandarizó en 500 mil bolívares por viviendas que incluye terreno, urbanismo, servicios, construcción de casa, impuestos, intereses bancarios, proyecto arquitectónico, entre otras cosas.
Calcula tú que va a pasar aquí, no va a haber quien construya, porque por un lado no puedo subir los precios, ni formal e informal y el Gobierno me tiene controlado. Para yo arrancar un proyecto tengo que ir al Ministerio de la Vivienda para que me sellen que ese proyecto, con ese número de casas. A ese costo es el que voy a hacer y no puedo cambiar.
Eso se tarde 18 a 24 meses. ¿Cómo puedo yo hoy asegurar el precio de lo que me va a costar algo en 2 años con un país con una inflación del 30 por ciento que será mayor el precio futuro?. Me lo hace inviable y por eso no construyo”.
- ¿La devaluación afectó esta tendencia?
-Pretender hacernos creer a los venezolanos que el hecho de haber devaluado la moneda en 40 y tanto por ciento y hacernos creer que eso no va a afectar a todos los valores del país, eso tildarnos un poco menos de idiotas. Es ridículo. Inclusive, que llegar a decir que en el mercado de construcción o en el mercado de los constructores que los materiales que se están usando son venezolanos y no tienen nada que ver con el dólar, pues es peor porque sabemos que importamos cabilla, cemento, materias primas.
- ¿Existen soluciones para esta situación?
- Para resolver el problema de la vivienda en el país es necesario atender 4 puntos: Tierra. ¿Dónde está la tierra urbanizada que permitirá 3 millones de viviendas que se van a construir el Gobierno? Que es el plan a 5 años que se tiene previsto, que es mentira. Se necesitan más de 100 mil hectáreas. Para que tenga una idea, Caracas tiene un poquito más de 18 mil hectáreas, o sea que hay que construir 5 Caracas en los próximos 5 años para poder ubicar este poco de viviendas y que sean viables con tierra urbanizada, agua, luz, vialidad, transporte, colegios, industrias”.
Otro de los puntos mencionados es la obtención oportuna de materia prima. “¿Dónde están estas materias primas? Si vagamente no tenemos materias para construir 100 mil viviendas al año, que es lo que dicen que se han construido. No hay materias primas. ¿Será que invertimos en hacer cementeras? ¿En mejorar Sidor? ¿En crear más en vez de destruir más? Vamos a hacer fábricas de cables, de aluminio… Generemos empresas y empleos.”
¿Dónde están los reales? Los funcionarios de la banca estadal afirman que se ha subido la cartera alrededor de un 20%. Esos reales no son suyos. Son de todos los ahorristas y que usted está obligando a que esos reales se destinen a la vivienda. Pero no digan que son tuyos. Se pueden dictar normas de financiación. Vamos a romper paradigmas, vamos a hacer algo. No puede ser que el gobierno ponga todo el dinero o el sector privado coloque todo el dinero.
Ronald Uribe Medrano.
Especial para Mercado de Dinero
05-05-2013
Recopilado por:
Lic. Henry Medina
Administrador del Grupo Yahoo Corredor_Inmobiliario
Asesor Inmobiliario, de Seguros e Inversiones
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