La Cámara Inmobiliaria de Venezuela organizó un foro donde sus expertos más destacados analizaron las leyes que ha decretado el Gobierno nacional en los últimos años para regular ese sector de la economía, deprimiendo áreas sensibles de la vida venezolana, como es el desarrollo de viviendas. En este Informe Especial puede leer un resumen con los detalles más resaltantes de ese encuentro.
1. Marco jurídico que indirectamente perjudica el derecho a la propiedad privada
El mercado inmobiliario se basa en el fundamento de la propiedad privada, que ha sido piedra angular del desarrollo de las sociedades. En la Constitución de la República Bolivariana se establece que solo en pro del interés social y cuando no exista otra alternativa se podrá sacrificar este derecho individual, pero incluso en ese caso, debe justificarse en la necesidad de emprender una obra, y el afectado tiene el derecho a la defensa. Si aún así se ejecutase la expropiación, la toma, o el embargo, el Gobierno debería indemnizar a la persona que perdió su inmueble.
Lo alarmante para quienes trabajan en el mundo inmobiliario, y para la ciudadanía en general, es que las formas en las que el Gobierno puede violentar el derecho de propiedad han proliferado a través de leyes y decretos, generando un marco jurídico amenazante para empresarios y emprendedores.
Por ejemplo, en la Ley Para la Defensa de las Personas en el Acceso de Bienes y Servicios, en el artículo 6, se declaran como utilidad pública e interés social todos los bienes necesarios para desarrollar las actividades de producción, fabricación, importación, acopio, transporte, distribución y comercialización de bienes y servicios. Por lo anterior, el Ejecutivo nacional puede iniciar el procedimiento expropiatorio cuando se hayan cometido ilícitos económicos y administrativos.
De acuerdo con esa Ley, todas las propiedades en el territorio de la República son suceptibles de expropiación.
Está también el caso de la Ley de Costos y Precios Justos, dijo el abogado Alejandro Gallotti. La misma afecta a las personas naturales y jurídicas que, con ocasión del desempeño de sus actividades dentro del territorio nacional, produzcan, importen o comercialicen bienes, o presten servicios, por lo cual reciban una contraprestación pecuniaria que satisfaga su intercambio.
Gracias a esta normativa, se puede castigar con la ocupación temporal de 90 días de un inmueble o negocio si la persona vendió un producto por un precio superior al que hubiere informado. Se puede llegar a inhabilitar al individuo del ejercicio del comercio, la actividad o la profesión, en caso de que se repita la infracción.
El procedimiento que indica la Ley es que si un inspector detecta irregularidades, puede ordenar el cierre y la toma temporal preventiva, lo que se materializaría mediante la posesión inmediata del inmueble.
Finalmente, la recientemente aprobada Ley Orgánica del Trabajo incluye la posibilidad de la adquisición forzosa de los bienes de una entidad de trabajo para reactivar la operación económica y productiva.
Se comprueba, afirmó Gallotti en el foro "Nuevas Leyes que Inciden en el Sector Inmobiliario", que hay una abierta tendencia por parte del Gobierno nacional a reducir la propiedad privada.
2. Análisis de Ley de Arrendamiento de Viviendas
Con la Ley de Arrendamiento de Viviendas se genera un extremo control del Estado en la contratación privada, y en el regimen arrendatario en su totalidad, porque el mismo se considera de interés público y social. Se incluye también la sanción a las piezas desocupadas. Todo lo anterior se realiza mediante la acción de la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda e instancias de representación en las entidades federales, creadas a partir de la Ley.
Con esta normativa, se generan nuevos fundamentos de la relación arrendaticia, como la defensa obligatoria del inquilino, y el control del precio de la vivienda en cuanto al canon y a la venta. Se establece también la centralización de la mayoría de los trámites en la figura de la Superintendencia de Arrendamientos, por lo que aumenta la burocracia. Cualquier falla en el proceso de tramitar un arrendamiento, puede acarrear la penalización.
Esto ha tenido efectos negativos para el mercado de viviendas de alquiler. En primera instancia, se cometen más ilícitos y fraudes que lesionarán en principio a los inquilinos, y posteriormente a los propietarios por las sanciones que dispone el texto legal. Se genera, de esa forma, una escasez absoluta de inmuebles destinados a viviendas para alquilar.
Entre las consecuencias jurídicas más graves se encuentra la obligación de venta, porque un inquilino no puede serlo por más de 10 años, pero se dificulta el desalojo hasta que el arrendador no le haya conseguido otra solución habitacional a la familia que vive en su propiedad. Lo anterior, sumado a la dificultad de adelantar gestiones en la Superintendencia, lesiona la propiedad privada.
De acuerdo con la abogada experta, Teresa Borges, la Ley de Arrendamientos de Viviendas produce el enriquecimiento sin causa del inquilino, el conflicto de competencias entre distintos órganos del Estado (debido a la creación de la Superintendencia) y hará que proliferen las vías de hecho y las estafas inmobiliarias. Finalmente, agregó, nadie querrá construir viviendas para alquilar.
En la Ley de Arrendamiento de Viviendas, se indican los siguientes procedimientos administrativos que pueden derivar en sanción: cualquier violación genérica de la Ley puede significar la imposición de indemnizaciones, restituciones y reparo de daños; arrendar una vivienda adjudicada por el Estado; el cobro de sumas de dinero por exhibir o mostrar el inmueble también es penado; no ofertar el inmueble en venta al inquilino; establecer un canon en moneda extranjera; incumplir la formalidad en el Registro Nacional de Arrendamiento de Viviendas; violación de la Ley por medio de la no consignación del contrato de arrendamiento; entre otros.
Existe una sanción especial para los "desalojos arbitrarios" que es de 1000 Unidades Tributarias. La reincidencia en las faltas puedes concluir en la expropiación del inmueble.
Teresa Borges fue enfática al decir que "murió el arrendamiento de viviendas en Venezuela" debido a esta ley.
3. Ley para la Determinación del Justiprecio de Bienes Inmuebles en casos de Expropiación
El abogado presidente de la Asociación de Propietarios de Inmuebles Urbanos, Roberto Orta, recordó que la Ley para la Determinación del Justiprecio de Bienes Inmuebles dice que "el justiprecio del inmueble se determinará utilizando como base del cálculo, el último valor de dicho inmueble, indicado en el documento de propiedad debidamente protocolizado". Añadió Orta que la misma normativa impone que si el documento de propiedad posee "data inferior a un año para el momento del inicio del procedimiento de expropiación de emergencia, se considerará como base de cálculo, la penúltima transacción registrada".
Finalmente, el cálculo de la actualización del precio se hará en base a:"la variación del índice nacional de precios al consumidor (INPC)"; "la tasa de interés pasiva nominal de los depósitos a plazos superiores a noventa (90) días capitalizable mensual" y "la tasa de interés activa nominal promedio ponderada".
Orta expresó que esta es una normativa que viene a cerrar más el espacio de la propiedad pivada, porque no bastaba con que las expropiaciones se hicieran comunes en Venezuela, sino que ahora el Estado cuenta con un sistema para determinar cuánto pagará al propietario. El mayor peligro que encierra esta ley, prosiguió el experto, es que no considera las remodelaciones que se le hayan hecho al inmueble, por lo que una toma por parte del Gobierno, bajo la luz de esta ley, podría significar enormes pérdidas.
Pareciera que el Gobierno seguirá, a pesar de los malos resultados que ha tenido, atacando y limitando la propiedad privada, advirtió Orta, quien además lamentó que todos los propietarios, incluidos los medianos y pequeños, están en riesgo.
4. Ley Contra la Estafa Inmobiliaria
La Ley Contra la Estafa Inmobiliaria, publicada este 2012 en Gaceta Oficial, centralizó todo lo relacionado con constructoras, contratistas, productoras y promotores de viviendas en la Dirección General de Gestión del Sistema Nacional de Vivienda y Hábitat. Esto hace prácticamente imposible desarrollar un inmueble desde el sector privado, ya que cualquier trámite o documento debe ser aprobado por la Dirección Nacional.
Lo más agraviante es que el precio de venta del inmueble será calculado por ese organismo del Gobierno. Además, la ley estipula que se debe presentar al inicio de un proyecto de vivienda una fianza bancaria de fiel cumplimiento que sea equivalente al 100% del precio total de la obra, señaló Cristóbal Blaco Uribe, abogado.
Explicó que esta modalidad de trabajo, sumado a que las irregularidades son castigadas con altísimas multas, dificultan la promoción de viviendas privadas en el país.
En el momento de la aprobación de esa ley, el Ministro de Vivienda y Hábitat, Ricardo Molina, dijo que el Gobierno pondría orden en el sector inmobiliario. Contestó en aquel momento el presidente de la Cámara Inmobiliaria de Venezuela, Aquiles Martini Pietri, que solo conseguirían afectar a los más pobres del país, porque el déficit de viviendas se incrementaría.
5. ¿El futuro?
"Con un déficit superior a 2 millones 750 mil unidades de viviendas en el país, el sector inmobiliario y los actores relacionados tienen mucho trabajo por hacer. Hemos visto como con estas leyes y decretos han cercado la labor de los promotores de la vivienda y de los desarrolladores urbanísticos, hasta el punto en el que muchas empresas han abandonado esta área o simplemente se han ido hacia otros países", explicó Aquiles Martini Pietri en el Foro de las Leyes que Afectan al Sector Inmobiliario.
Destacó que hay un obvio tinte político que las decisiones que toma el Gobierno para regular el sector, y en la entrega de concesiones a empresas extranjeras en lugar de nacionales para desarrollar los proyectos urbanísticos.
Afirmó, sin embargo, que desde el gremio se propone entablar mesas de diálogo para acordar con las autoridades públicas cuotas de participación en la solución del déficit de vivienda, de forma abierta y democrática, desmontando el marco jurídico restrictivo, y estableciendo una planificación estratégica para alcanzar el progreso. Añadió que no solo se trata de construir viviendas dignas, sino también generar condiciones de habitabilidad y prosperidad para los ciudadanos.
"Indistintamente de los cambios que vengan en el futuro en el plano político, económico o social, nosotros, la Cámara Inmobiliaria de Venezuela, sus afiliados, las empresas relacionadas, y todo el gremio, seguiremos luchando para no ser desplazado en la tarea que asumimos, en este trabajo que nos apasiona, en este empeño por brindar felicidad a nuestro pueblo", declaró.
CIV
09-08-2012
Recopilado por:
Lic. Henry Medina
Asesor Inmobiliario, de Seguros e Inversiones
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