1. ¿Cómo es el proceso de cálculo del canon de arrendamiento?
La Ley de Arrendamientos señala que para estimar el alquiler se tienen que tomar en cuenta cinco aspectos: el precio del metro cuadrado, depreciación del inmueble, vulnerabilidad sísmica y región geográfica. Luego hay que calcularle el porcentaje de rentabilidad que es 3% para los grandes arrendadores y 5% para los pequeños arrendadores. Previo a la determinación del metro cuadrado, se hace una inspección para evaluar las condiciones del inmueble y se fija un puntaje.
2. De acuerdo a esa fórmula, ¿cuánto se pagaría de renta?
Por ejemplo, a un apartamento de 70 metros cuadrados ubicado en un edificio con ascensor y 15 años de construcción, el precio del metro cuadrado que le corresponde es 4.130 bolívares. Al sumársele la región geográfica (Distrito Capital en este caso), vulnerabilidad sísmica, depreciación y rentabilidad de 5% se tiene que al canon a pagar sería 1.205 bolívares, según estimaciones de Apiur (Asociación de Propietarios de Inmuebles Urbanos).
Si se hace ese mismo ejercicio con un apartamento de 70 metros cuadrados en un edificio que tiene 57 años de construcción, el valor del metro cuadrado es 1.452 bolívares. Cuando se incorporan los otros indicadores se tiene que la renta sería 254 bolívares.
3. ¿Ese precio del metro cuadrado que se usará para la estimación del alquiler está definido por zona?
No. Los tabuladores publicados por el Ministerio de la Vivienda el pasado 21 de noviembre son para edificios y casas, y sólo toman en consideración los años de construcción del inmueble. De acuerdo a esas tablas, en las viviendas multifamiliares (edificios) el precio del metro cuadrado más bajo es 3.380 bolívares y el más alto es 8.430 bolívares. Para las casas, los valores oscilan entre 1.860 y 7.050 bolívares.
4. En el cálculo se considera a la región geográfica, ¿eso no significa que se valora la zona?
No. La Ley prevé ponderaciones por región, y el Distrito Capital y los estados del Oriente del país se consideran las áreas más costosas. Pero el coeficiente fijado al Distrito Capital es uno solo, no se desagrega por zona o parroquia, es decir, es el mismo para Caricuao que para La Boyera.
5. De acuerdo a los parámetros fijados por la Ley de Alquileres y el Ministerio de la Vivienda, ¿un apartamento en La Candelaria puede tener un precio del metro cuadrado similar al de uno en El Cafetal?
Sí. Por ejemplo, si en La Candelaria un edificio tiene 20 años de construcción y en El Cafetal hay uno con las mismas características, se establecería el mismo precio del metro cuadrado. El presidente de Apiur, Roberto Orta, señala que "ahora los precios son iguales sin importar la ubicación". No obstante, las condiciones de la vivienda pueden influir durante el proceso de definición del canon de arrendamiento. Si la vivienda de El Cafetal tiene mejores servicios que el inmueble de La Candelaria el alquiler puede ser más alto.
6. ¿Por qué las condiciones de la vivienda pueden influir en la estimación de la renta?
Porque las viviendas que están arrendadas serán inspeccionadas por la Superintendencia de Arrendamientos (Sunavi), y el organismo revisará aspectos como paredes, techos, pisos, puertas, ventanas, instalaciones y servicios. Además tomará en consideración si el edificio tiene ascensores y sótanos.
7. Si en un mismo edificio, hay cinco apartamentos alquilados, ¿todos pueden tener el mismo canon de arrendamiento?
No necesariamente, el alquiler puede variar según la dimensión y condiciones del inmueble. Si hay dos apartamentos alquilados cuyo espacio es 50 metros cuadrados y uno está en mejores condiciones que el otro, ese tendrá un alquiler mayor.
9. ¿Los precios del metro cuadrado determinados por el Gobierno serán las referencias en las ventas de las viviendas?
Solamente para la oferta de las viviendas en alquiler. La Ley de Alquileres establece que si el propietario de una vivienda arrendada la va a vender, la primera oferta es al inquilino, si éste acepta comprar, la Sunavi intermedia en la negociación y determina el precio de venta según los tabuladores ya publicados.
10. Es decir, esos precios no serán referencia para la compra y venta en el mercado secundario
No. Un propietario que no tenga su vivienda alquilada la puede negociar al valor que haya pactado con el interesado.
11. ¿Esos tabuladores abren el camino para una regulación del mercado inmobiliario?
Los inmobiliarios señalan que no pueden precisar si ello implicará una regulación a futuro.
12. ¿Qué sucede con aquellos edificios de vieja data que están destinados al alquiler y donde los inquilinos pagan arrendamientos bajos?
Esos arrendamientos serán sujetos a la revisión del Sunavi. La congelación de los alquileres que aplicaba para esos casos no se extendió por la vigencia de la Ley de Arrendamientos, de manera que los propietarios de esos edificios deberán acudir al organismo para que se proceda al nuevo cálculo de las rentas.
13. ¿A los inquilinos de los edificios de vieja data le podría subir el canon de arrendamiento?
Sí. Una vez que la Sunavi haga la inspección y la evaluación es posible que la renta le suba. Si hoy paga 200 bolívares posiblemente luego de los cálculos tendría que cancelar más.
14. La Ley de Alquileres contempla un registro de contratos, ¿la inscripción es obligatoria?
Sí. El marco legal en su artículo 48 señala que "todas aquellas personas con necesidad de vivienda que estén en capacidad de cancelar un canon de arrendamiento, deben inscribirse en la Superintendencia". Y reitera que todos los contratos tienen que ser revisados para la posterior determinación del canon.
15. ¿El registro es para propietarios e inquilinos?
Sí. Los dos deben estar inscritos.
16. ¿Qué sucede si una persona está alquilada y no está registrada?
Tiene que inscribirse en el registro de la Sunavi. Los inquilinos lo pueden hacer por su cuenta, pero el objetivo de la ley es que estén arrendatarios y propietarios.
17. ¿Existe alguna sanción por no estar registrado?
Sí, pero la sanción es para el dueño del inmueble. Si no ha hecho el registro del contrato será objeto de una multa de 400 unidades tributarias, lo que equivale a 36.000 bolívares.
18. ¿Serán inspeccionados aquellos inquilinos que no están inscritos en el registro?
Por ahora no. El proceso de inspección arrancaría con aquellos casos que están registrados, debido a que el organismo debe evaluarles el contrato y calcularles el alquiler.
19. Después que la Sunavi recibe el contrato ¿cuál es el lapso para informar el monto de la renta que pagará el inquilino?
Se notifica 20 días después.
20. ¿Cada cuánto tiempo serán revisados los contratos?
Cada año tienen que ser revisados.
MAYELA ARMAS H.
marmas@eluniversal.com
El Universal
23-11-2012
Recopilado por:
Lic. Henry Medina
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Asesor Inmobiliario, de Seguros e Inversiones
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