Amanda no se va. Sigue viviendo en el apartamento que es propiedad de Ernesto, a pesar de que hace tres años un tribunal sentenció que debía desalojarlo. Ambos perdieron comunicación y ella incluso dejó de pagarle a él su mensualidad. Historias de arrendamiento indefinido como esta, ahora podrían tener desenlace.
Si Amanda (nombres ficticios basados en un testimonio real) no se ha ido, es porque a los funcionarios que llevan juicios de desalojo les corresponde remitir al Ministerio de Vivienda una solicitud para que este órgano provea refugio temporal o casa definitiva al afectado y su familia, siempre que comprueben no tener dónde habitar.
Así lo prevé el artículo 13 del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas, publicado en Gaceta Oficial el 6 de mayo de 2011. Y remata el mismo artículo: “En todo caso, no se procederá a la ejecución forzosa (del desalojo) sin que se garantice el destino habitacional de la parte afectada”.
Los refugios son asignados por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda. Que la Sunavi no le haya encontrado un nuevo domicilio a Amanda era su llave para seguir entrando al apartamento, pero por una reciente decisión del Tribunal Supremo de Justicia, Ernesto podría reconquistar su propiedad.
No al tiempo indefinido
La Sala Constitucional del TSJ observó que, en efecto, el referido decreto-ley del año 2011 prohíbe la ejecución forzosa de desalojos a inquilinos residenciales, hasta tanto el Gobierno garantice el destino habitacional del afectado. Y observó también que esto se fija “sin establecer un lapso determinado para ello, lo cual ha originado que, en la práctica, se susciten casos donde las ejecuciones de los fallos se dilaten por este motivo”.
Se trata de una situación que, admiten los magistrados, contraría los postulados de una justicia expedita y sin dilaciones indebidas. Por eso en sentencia N° 1.213, fechada el 3 de octubre pasado, la Sala Constitucional entendió necesario fijar un plazo perentorio que, una vez vencido, habilitará al tribunal para ejecutar el desalojo.
Se dispone ahora de un lapso de cuatro meses para que la Sunavi emita un pronunciamiento, más una prórroga de dos meses. “Ha de ser ese el lapso racional y suficiente para que la ejecución de un fallo definitivamente firme, que ordene el desalojo, esté a la espera de que la autoridad administrativa (Sunavi) garantice el destino habitacional del arrendatario”, resolvió el TSJ.
Vencido este plazo sin que haya habido pronunciamiento de la Superintendencia, el juez quedará habilitado para ejecutar la sentencia de desalojo. Esto, advierte el fallo, “sin menoscabo de las facultades del administrado (el inquilino) para instar a la administración (la Sunavi) a que cumpla con el deber de solucionarle transitoriamente su problema habitacional”.
Una resolución ministerial del pasado 30 de septiembre refuerza este compromiso. Delega a la Superintendencia la atribución de proveer refugio temporal al arrendatario que tenga sentencia definitiva firme para desalojar la vivienda que habite. Lo mismo contemplaba ya el artículo 49 de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda (2012).
Un error corregido
Lo que hizo la Sala Constitucional en octubre fue corregir un error grave del decreto-ley del año 2011, que era el hecho de no poder ejecutar una decisión luego de haber agotado el procedimiento, valoró Teresa Borges, asesora jurídica de la Cámara Inmobiliaria de Venezuela, al analizar la sentencia del TSJ.
“Por lo menos ya se tiene una certeza de que, más allá de los tiempos y las suspensiones que ordena el decreto-ley, algún día se va a ejecutar el desalojo. Eso no estaba así previsto”, diferenció Borges. En un mercado caracterizado por la escasa oferta de alquileres a razón de la falta de amparo legal para los propietarios, ¿es este un avance positivo? “Sí”, respondió la abogada. ¿Soluciona esto el mercado de arrendamiento de viviendas? “No, para nada”.
Soluciona, sí, un problema para arrendatarios que, teniendo sentencias firmes de desalojo, no han podido recuperar su vivienda, dimensionó el abogado Roberto Orta, presidente de la Asociación de Propietarios de Inmuebles Urbanos (Apiur). “Si había un juicio con decisión firme y a la espera de refugio, esto empezaría a aplicar a partir de la publicación de esta sentencia, porque esto cambia prácticamente el procedimiento en materia inquilinaria”.
Se buscan refugios
El tema del refugio ha sido la traba en esta historia, señaló Orta. “Lo que ha venido pasando es que, en la mayoría de los casos, la Sunavi no los ha proveído, dejando al propietario con una sentencia de desalojo prácticamente inejecutable”. Ni las oficinas regionales ni la sede central de la Superintendencia se dan abasto, agregó Borges. La Memoria y Cuenta 2013 de la Sunavi lo ratifica: al despacho de Caracas asisten semanalmente 4.000 personas y solo cuentan con cuatro inspectores de campo.
Para este reportaje se solicitó cuatro veces esta semana entrevistar a representantes estadales de Sunavi o del Min-Vivienda, en su sede de la Unidad Vecinal. No fue posible conocer cuántos refugios les han solicitado por vía judicial, ni cuántos tienen pendientes por asignar. Sobre el particular, la última Memoria y Cuenta de la Sunavi solo especifica que han habilitado la vía judicial a 12.500 casos a escala nacional.
En tanto, trabajadores de juzgados municipales coincidieron con Orta en que son mayoría los expedientes que esperan por refugio. “Aquí tenemos cuatro casos en espera de respuesta de la Sunavi desde 2013, han otorgado uno solo”, comentó un empleado que pidió el anonimato. “Sí dieron refugios en Borotá al principio, pero ya últimamente decían que no tenían disponibilidad”, relató otro.
Que corra el tiempo
Ahora el abogado de Ernesto consignó un documento ante el mismo juzgado que hace tres años dictó la sentencia de desalojo contra Amanda. En el escrito piden el inmediato cumplimiento de la medida, en vista del reciente fallo del TSJ.
Hasta ahora ningún juez en San Cristóbal ha decidido con base en la decisión de la Sala Constitucional, como se pudo comprobar en visitas a los cinco juzgados ordinarios y ejecutores de medidas del municipio. Para algunos resulta prematuro hablar de aplicación del fallo; otros alegan que aún no transcurren seis meses desde su publicación.
Los jueces, además de tener prohibición de declarar a la prensa, tampoco podrían hacerlo porque anticiparían criterio acerca de los expedientes que llevan. Sin embargo, a través de conversaciones informales con trabajadores medios fue posible constatar que en los cinco tribunales ya conocían la sentencia.
Unificarán criterios
En uno de los juzgados reciben un promedio de 18 a 20 casos de inquilinato al mes, lapso durante el cual se dictan tres o cuatro sentencias. Los litigios duran de tres a ocho meses, promediaron en otra instancia. En otro despacho estuvieron a punto de practicar un desalojo porque la inquilina sí tenía a dónde mudarse, pero no se practicó porque la mujer abandonó la vivienda antes de que llegaran los funcionarios. En otro de los tribunales aún dudan que la sentencia sea vinculante, es decir, de obligatorio cumplimiento.
Así no sea vinculante sí crea jurisprudencia, como se llama al criterio fijado acerca de un asunto. “Lo cierto es que los tribunales deben optar por obedecer la doctrina que va elaborando la Sala Constitucional o el TSJ en general, para evitar decisiones contradictorias”, argumentó Borges, la asesora de la Cámara Inmobiliaria.
Extraoficialmente trascendió que autoridades con competencia en vivienda se reunirán con los jueces municipales, a fin de establecer un criterio de aplicación uniforme de la sentencia. Aunque se desconoce la cantidad de juicios inquilinarios en la entidad, a escala nacional la cifra asciende a 45.000, según Apiur. Tampoco existe información actualizada sobre cuántos de estos tienen sentencia sin ejecución, como el de Amanda, quien ahora sí podría irse.
Cinco datos en progresión
1 por ciento
de las opciones o soluciones habitacionales en Venezuela son por la vía del alquiler. Hace 10 años los alquileres representaban 30% del mercado inmobiliario, según la cámara del sector.
2 de 60 decisiones
producidas en materia de desalojos han concluido con el traslado a refugios. En los otros 58 casos los inquilinos han encontrado a dónde mudarse, actualizó la Sunavi en marzo pasado.
3 años puede durar
el procedimiento de ley: hasta ocho meses el acto conciliatorio, y entre año y medio y dos años el juicio inquilinario, sin contar otro año en segunda instancia, contabiliza Apiur.
4 etapas o pasos
establece la Ley para la Regularización y Control de Arrendamientos de Vivienda: el acto conciliatorio, el juicio en un tribunal civil, la asignación de un refugio y la ejecución de la medida.
5 son las causas
de desalojos: que el inquilino no pague cuatro meses; que el propietario necesite el inmueble; que el inquilino dé uso indebido; que ocasione deterioros; o que viole normas de convivencia.
Daniel Pabón
La Nacion
16-11-2014
Recopilado por:
Lic. Henry Medina
Administrador del Grupo Yahoo corredor_inmobiliario
Asesor Inmobiliario, de Seguros e Inversiones
twitter: @Henry_Medina
hmedina30@yahoo.es
SUSCRIBETE 100% AL EXCLUSIVO GRUPO YAHOO CORREDOR_INMOBILIARIO HENRY MEDINA
Subscribir:
corredor_inmobiliario-subscribe@yahoogroups.com
MAS INFORMACION: http://ow.ly/r9QoW
