En el espíritu de la revolución y con el objetivo de establecer un régimen legal que doblegue la fuerza política de los sectores medios, -emprendedores naturales en una sociedad y que con su acción política y económica buscan mantener su independencia económica y social- el gobierno finalmente impone las normas que regirán el mercado de alquiler de las viviendas, y por añadidura, sus precios de venta. El método político clásico de los experimentos comunistas se puso en ejercicio en la elaboración de esas normas: la lucha de clases, de quienes tienen vivienda, -propiedad sobre un activo inmobiliario- lograda con el trabajo, el ahorro, y por haber encaminado competitivamente su natural condición de emprendedor, enfrentados ahora por quienes no la tienen aun.
Estos últimos, quienes oyeron la promesa de vivienda hecha por el gobierno, sin considerar su origen como quien lava capitales de origen no legitimo, de quienes habiendo podido, no lograron alcanzar ese objetivo; ahora de la mano del gobierno, quien actúa políticamente en su beneficio, manipulando un mecanismo de arbitraje, y apalancados en una norma legal, reclaman un derecho que en buena lid no le pertenece. Actuando como asalariados del propio Estado/Gobierno, quien establece un régimen de control de precios, generado de un tal método científico, con el cual capturan derechos de propiedad los cuales en condiciones de igualdad ante la ley, jamás lo hubieran logrado.
1. Que es lo que las normas de regulación de alquileres y precios imponen?
En primer lugar, regular el alquiler, que no es otra cosa que depredar el rendimiento de la renta de un activo constituido en vivienda en propiedad inmobiliaria. En este sentido, la regulación de los alquileres, parte de una “mágica formula” según la cual, el costo -denominado valor en la norma- o precio de reposición de la vivienda, constituye la base para establecer el canon de arrendamiento, para lo cual la norma construye un método quefija prácticamente el precio de reposición por debajo de su natural precio de mercado, y predetermina el rendimiento de ese capital, -el canon de arrendamiento- constituido en vivienda en alquiler. En una especie de legalidad revolucionaria y básicamente anticonstitucional dado el impacto negativo sobre los derechos de propiedad, ese precio (valor) de reposición es predeterminado política, y convertido en norma legal que conforma el reglamento de la Ley de Arrendamiento.
En otras palabras, la regulación del canon de arrendamiento emerge de un mecanismos o formula que subestima o estima por debajo del precio de mercado el valor, o precio actual, de la vivienda sujeta a contrato de arrendamiento. Una cosa por la otra, para expresar el canon de arrendamiento en términos de una renta que no rinde en condiciones de mercado, era necesario (pre)establecer los parámetros a través de los cuales el precio actual de la vivienda no se capitalice en términos de su costo de oportunidad –o reposición en condiciones de libe mercado, sino conformado en condiciones de regulación, desde luego por debajo de sus condiciones naturales de rentabilidad. Veamos la magia depredadora en la cual se funda la legalidad revolucionaria.
Los parámetros, sísmicos, depreciación, ubicación geográfica y económica, son fijados en una tablas cualesquiera, sin que ellos expresen precios formados al libre juego del mercado, el cual seria el único mecanismo de arbitraje que permite remunerar el capital en condiciones justas y naturales. El canon de arrendamiento es calculado entonces por intermedio de esos parámetros estimados bajo la discrecionalidad del órgano de gobierno que los predetermina buscando mantener regulado por debajo de su precios de equilibrio, el precio de reposición, y en consecuencia, el precio actual de la vivienda. Calculado el valor promedio de los parámetros mencionados, estos al ser relacionados con el precio actual de la vivienda generan un precio o valor (según lo denomina la norma) de reposición que no repone el capital a valores actuales, dado que regula su precio por debajo del precio de mercado, gobernado en el calculo del valor promedio de los parámetros utilizados posteriormente para calcular el precio de reposición.
2. El precio -valor- de reposición de la vivienda depredado
Lo curioso del mecanismo de cálculo, la formula mágica, reside en que el resultante valor de reposición no capitaliza en condiciones de mercado el costo del uso del capital, por lo cual no paga el capital ni su costo por uso invertido –del ahorro familiar- para la adquisición de la vivienda. Los factores que subyacen al cálculo de los parámetros mencionados (depreciación, referencia sísmica, ubicación geográfica) se corresponden a valores apriorísticos que no guardan relación con el normal proceso de formación de precios.
Veamos, como ejemplo uno de los parámetros mencionados, el que marca la ubicación geográfica. Si bien existe una diferencia entre áreas geográficas, Caracas de Aragua, de Guárico, etc., no se considera un valor económico las diferencias dentro de una región determinada en razón del mercado el hecho que una vivienda construida en el 23 de Enero, o Filas de Mariches, por ejemplo, tenga un precio de mercado muy diferente a si es construida en Chacao, en Lomas de la Lagunita, etc. La norma elimina esta natural expresión de un mercado para conformar derechos de propiedad en base a la inversión en capital y crédito para adquirir el activo inmobiliario, vivienda. De esta manera, una vivienda construida en Macarao, la Silsa, Baruta, o Chacao, tendrán el mismo “costo” salvo algunas consideraciones menores, porque así lo determina discrecionalmente la acción del gobierno al obligar el cumplimiento de la norma.
Al considerarse igual en términos de precio o valor (según dice la norma) costo de construcción del metro cuadrado, más allá de la incidencia urbanística, se ha pasado un rasero al precio de reposición que lo obliga a expresarse por debajo del precio de mercado; mas exactamente, el rasero es el precio de mercado de la zona mas “barata” descapitalizando el ahorro inmobiliario en la zona de mayor poder adquisitivo de mercado mas exigente, en lo urbanístico y en calidad de vida que exige una familia. Esa metodología se extiende al calculo de la renta de ese capital - canon de arrendamiento- ya que la norma fija entre 3% ya 5% para el dueño de la vivienda en términos del rendimiento del capital pagado y capitalizado para adquirir esa vivienda que el realiza como renta en el canon de arrendamiento a cobrar a su inquilino, convertido en cierto modo en sociedad con el dueño legitimo y que la norma lo coloca como depredador.
Como se observa sin mayor esfuerzo, ese rendimiento, que es lo que define el canon de arrendamiento, tampoco cubre la inflación. Quiere decir, que el dueño de la vivienda verá no solo depreciado a una mayor velocidad el capital invertido en la vivienda que oferta para alquiler, sino que en el tiempo no recogerá la percepción mercantil de quienes demandan viviendas para alquilar; en otras palabras su costo de oportunidad es demasiado alto al no poder recuperar el capital para adquirir una vivienda similar, para expresarlo en términos castos económicos
En resumen, el valor en promedio de esos parámetros impone el costo del Estado/gobierno, un costo de transacción adicional que muele los derechos de propiedad al fulminar el capital invertido, en un esquema legal cuyo funcionamiento transcurre a expensas de debilitar los derechos de propiedad de los oferentes de vivienda para alquiler en el mercado, transfiriendo su renta y su propiedad a quien el Estado y el gobierno obligan como su inquilino, convertido no solo en cliente político, sino en un comisario de la revolución.
3. Descapitalización inmobiliaria, empobrecimiento urbano y marginalización
Las consecuencias macro sociales y económicas del sistema de regulación y fijación del precio actual y de reposición de la vivienda en alquiler, son muy conocidas y en las propias ciudades venezolanas son visibles las áreas empobrecidas, aunque urbanizadas, dada la regulación de alquileres, en el pasado, con decretos que fijaban los cánones de arrendamiento, lo cual produjo el ocaso y el empobrecimiento inmobiliario de vastas áreas urbanizadas, donde la reposición del capital no paga los costos de construcción pagados y calculados a precios actuales.
El empobrecimiento de esos propietarios se expresa con un elevado costo social, en baja calidad de vida, círculos de elevada inseguridad, depauperación urbanística y eventualmente en pérdida total de ese activo inmobiliario. Así, por ejemplo en Bello Monte, Los Chaguaramos, Santa Mónica, los cascos urbanos de Caracas, el oeste de la ciudad, el llamado casco de Catia, muestran hoy ese empobrecimiento y deterioro de calidad de vida de los ciudadanos y el surgimiento de la marginalidad social con todas sus lacras sociales y culturales, pagando renta que no cubre el costo de mantenimiento de esos centros urbanos. La decadencia urbana vivida ahora se convierte en Ley de la Republica y amenaza a convertirse en un manual para la cultura de la pobreza, ahora generalizada a lo largo y ancho del país.
4. En la ruta del crónico empobrecimiento urbano cubano……....
En lugar de mejorar esas condiciones de vida, la Ley de Arrendamiento y su reglamento y normas de alquiler y fijación de precios, nos trae al recuerdo del muy conocido régimen urbanístico cubano que emergió de la forzada colectivización de la vivienda en Cuba cuando se declaro el comunismo en 1962. En ese país, las viviendas fueron expropiadas y vecinos fueron obligados a convivir en las viviendas que no le pertenecían, provocando todas esas lacras sociales propias de la promiscuidad social y marginalidad económica que en 50 anos ha caracterizado el comunismo socialista cubano.
En Venezuela, la revolución bolivariana en marcha, apalancada en un régimen legal, a todo evento anticonstitucional, establece ahora una ruta para un institucionalizado proceso de expropiación por demolición de los derechos de propiedad. La Ley y las normas de alquiler y fijación de precios, son el mecanismos mediante el cual se descapitalizaría a los dueños de viviendas, proyectará su empobrecimiento, decretando vida finita a la clase media.
Podemos afirmar sin ninguna duda que la Ley de Arrendamiento y el régimen de fijación de alquileres constituyen un enorme paso adelante en la socialización de la propiedad inmobiliaria como vivienda y en un proceso sui generis de expropiación y transferencia de la propiedad a los inquilinos que se convierten en clientes del régimen de servidumbre implementado como socialismo o comunismo por el actual gobierno.
5. ....…patria o muerte de los derechos de propiedad sobre la vivienda.
Ese proceso de descapitalización, garantiza que nadie con dos dedos en la frente invertirá en ese “mercado socializado” con lo cual será solo el Estado/gobierno el ente constructor de viviendas en Venezuela, la ley de Arrendamiento tiene ese objetivo en su proposición de motivos de corte ideológico.
La escasez de viviendas, fenómeno que es visible en Cuba a cualquier visitante que camine dos cuadras en La Habana por ejemplo, traerá los mismos efectos perversos que en ese país: un mercado negro de subalquiler, de pérdida de la propiedad, de descapitalización, donde la vivienda se convierte en el rancho de todos, y a vivir como se observa a simple vista en La Habana por ejemplo, en medio de un ambiente sucio, pleno de delincuencia, desempleo, marginalidad social y económica, crimen, lo que después de todo no es raro en Venezuela, en las grandes barriadas populares, precisamente por no disponer estas de derechos de propiedad ni de viviendas propias con plenos derechos.
La vivienda convertida en la tragedia de los comunes por fuerza de una ley y un régimen de fuerza de liquidación de los derechos de propiedad.
Alexander Guerrero
Hoy
28-11-2012
Recopilado por:
Lic. Henry Medina
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