miércoles, 22 de julio de 2015

El sector inmobiliario”sigue estancado”


Créditos: Andrés Herrera / Sumarium

Carlos Alberto González, presidente de la Cámara Inmobiliaria de Venezuela, precisó que en el año 2009 el sector privado construía alrededor de 90.000 viviendas y el año 2014 cerró con apenas 15.000 nuevas unidades habitacionales.

 (Barquisimeto, Venezuela) – Carlos Alberto González, presidente de la Cámara Inmobiliaria de Venezuela, informó que el sector se mantiene en un proceso de estancamiento “casi generalizado”, en especial el mercado de la vivienda, tanto el primario como el secundario.

 Durante la Asamblea Anual de Fedecámaras, González precisó que en el año 2009 el sector privado construía alrededor de 90.000 viviendas y el año 2014 cerró con apenas 15.000 nuevas unidades habitacionales.

 “Pienso que este año podríamos estar en la misma cifra, por las 15.000 viviendas, ojalá lleguemos a eso, pero no creo. Estamos hablando de una disminución de entre 70 y 80 por ciento”, declaró a Sumarium.

 El presidente de la Cámara Inmobiliaria de Venezuela precisó que el déficit de viviendas en el país se ubica en 3 millones.

 EL ESTANCAMIENTO DEL MERCADO SECUNDARIO
En cuanto al mercado secundario, indicó que este se ha venido estancando en los últimos años producto de un proceso inflacionario.

 Además, explicó que actualmente los recursos no alcanzan para adquirir una vivienda en Venezuela. En lo que se refiere a créditos bancarios para la compra de una unidad habitacional, los créditos de la cartera están en alrededor de 4 millones de bolívares, a los que solo puede acceder el 2% de la población.

 “Estamos hablando de que un grupo familiar tiene que ganar 107.000 bolívares para poder acceder a un crédito de 4 millones que le genere cuotas de 30.000 bolívares. Sólo el 2% de la población gana 170.000 bolívares”, amplió.

 “¿Qué se compra con 4 millones de bolívares? Solo la inicial para un apartamento que cuesta entre 6 y 7 millones de bolívares requiere una inicial de 2 o 3 millones”, agregó.

 LA CLAVE, CONTROLAR LA INFLACIÓN

Créditos: Andrés Herrera / Sumarium

 Carlos Alberto González destacó que sólo si se controla la inflación “el sector puede volver a los tiempos de antes, en el cual un profesional ahorrando dos o tres años podría adquirir una vivienda”.

 Dijo que los altos precios de venta en el mercado secundario son producto de la elevada inflación que registra el país, pero también son causa de la ausencia de un mercado primario.

 “Los créditos de la cartera obligatoria para el sector de la construcción están estancados, tenemos los precios desde hace tres años, lo que implica no poder construir ni hacer nuevos proyectos porque con los costos actuales no da”, apuntó.

 Al no haber viviendas nuevas, las pocas personas que están vendiendo casa o apartamento en el mercado secundario fijan el precio. “Son personas, no compañías, que quieren el mejor precio posible para su propiedad”, dijo.

 “IMPOSIBLE ARRENDAR” EN EL MARCO DE LA LEY
En cuanto al mercado de arrendamiento, informó que este se mantiene estancado desde hace tres años con la promulgación de la Ley de Arrendamiento.

 “Arrendar de acuerdo con lo que establece la ley es imposible. Estamos hablando que un apartamento de 100 metros muy bien ubicado, según la legislación, tiene un precio de 2.000 bolívares, eso no alcanza ni siquiera para pagar el condominio que está sobre los 3.000 y 4.000 bolívares”, expresó.

 “Las pocas personas que están alquilando fijan el precio, no hay oferta, pero sí mucha demanda”, agregó.

 Andrés Herrera

 Sumarium
17-07-2015
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Sector inmobiliario rechaza venta y alquiler en dólares


Foto Jairo Araque

 Transacciones fuera del bolívar son ilegales

 El presidente de la Cámara Inmobiliaria del estado Aragua, explicó que las transacciones deben realizarse en bolívares porque de lo contrario quien lo haga estaría en un negocio ilegal

 Héctor Gómez, presidente de la Cámara Inmobiliaria del estado Aragua, informó de la situación que atraviesa el sector inmobiliario donde –a su juicio- está inmerso en una crisis al igual que el país. Además, señaló que se reunió el gremio para la consolidación, formación y capacitación para los trabajadores inmobiliarios que aún permanecen en el mercado.

 Gómez, declaró que “la venta y alquileres de casas o locales en dólares están totalmente prohibidos, no se deben hacer negociaciones en otra moneda que no sea el bolívar, toda transacción realizada fuera del bolívar es ilegal”. De igual manera, detalló que los precios de los inmuebles no son colocados por los agentes inmobiliarios, y tampoco deciden el valor de las mismas.

 El presidente de la Cámara Inmobiliaria, comentó que “las ventas han tenido una merma, los precios están muy elevados porque constantemente están en alza. Pero estamos en la búsqueda contante de mejorar el negocio tanto para el que compra como para el que vende”.

 Adalberto Pérez

 El Periodiquito
17-07-2015
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Sobre las Nulidades de los contratos de compra-venta. Doctrina y Jurisprudencia del TSJ



......
En relación a las nulidades de los contratos, ha explicado claramente el Doctor ELOY MADURO LUYANDO en su Curso de Obligaciones, Derecho Civil III (sexta edición) páginas 594, 595, 597, 598, 601: 

 II.- Nulidad absoluta 
Existe nulidad absoluta de un contrato cuando no puede producir los efectos atribuidos por las partes y reconocidos por la ley, bien porque carezca de alguno de los elementos esenciales a su existencia (consentimiento, objeto o causa) o porque lesione el orden público o las buenas costumbres. 

 En la mayoría de los casos los contratos afectados por nulidad absoluta violan una norma imperativa o prohibitiva de la ley destinada a proteger los intereses del orden público y de las buenas costumbres. 

 2.- caracteres de la nulidad absoluta 
La doctrina señala: 
1°- Como característica general, la nulidad absoluta tiende a proteger un interés público, de lo que se derivan a su vez otros caracteres que no son más que consecuencias de este principio general. 
2°- Cualquier persona interesada puede intentar la acción para que un contrato se declare afectado de nulidad absoluta, u oponer la nulidad absoluta como excepción. En consecuencia, son titulares de la acción o excepción de nulidad absoluta: 

 a) las partes contratantes… 
b) los causahabientes de los contratantes, pero hay que distinguir: 
a) Si son causahabientes a titulo universal, en todo caso. 
b) Si son causahabientes a titulo particular, siempre que reúnan las siguientes condiciones: 
1) Que actúen con motivo del derecho. 
2) Como terceros interesados 
“… la nulidad relativa, llamada también anulabilidad, ocurre cuando un contrato no puede producir los efectos atribuidos por las partes y reconocidos por la ley, porque viola determinadas normas destinada a proteger intereses particulares de uno de los contratantes… el verdadero fundamento de la distinción radica en que en la nulidad absoluta el contrato afectado viola un interés general, tutelado por normas de orden publico inquebrantables, y en la nulidad relativa, el contrato viola normas que tutelan intereses particulares y que están destinadas a la protección de algunas de las partes. Si la ley consagra la nulidad para proteger intereses particulares, estaremos en el caso de nulidad relativa; si consagra la nulidad para proteger intereses públicos, estaremos en el caso de nulidad absoluta” 

 Caracteres de la nulidad relativa. 

 Dado que la nulidad relativa se fundamenta en la protección de intereses particulares de uno de los contratantes, podemos deducir sus caracteres, a saber: 

 1. La nulidad relativa no afecta el contrato desde su inicio. El contrato afectado de nulidad relativa existe desde su celebración y produce sus efectos, sólo que tiene una existencia precaria, pues su nulidad puede ser solicitada por la parte en cuyo favor se establece tal nulidad, o puede ser opuesta como excepción en cualquier momento por esa misma parte. 
2. La acción para obtener la declaración de nulidad relativa sólo puede ser ejercida por la persona en cuyo favor o protección se establece la nulidad, o por su representante legal y sus herederos o causahabientes a título universal que son los continuadores de su persona. 
3. La acción para solicitar la declaración de nulidad relativa es prescriptible. Prescribe a los Cinco años, salvo disposición especial de la ley (artículo 1.346 del Código Civil), contados a partir que cese la violencia, se descubra el error o el dolo, cese la interdicción o inhabilitación, o termine la minoridad. 
4. La nulidad relativa es subsanable… 

 V.- DIFERENCIAS ENTRE LA NULIDAD ABSOLUTA Y LA NULIDAD RELATIVA 

 La nulidad absoluta tiene diferencias fundamentales con la nulidad relativa, a saber: 
1°- La nulidad absoluta se funda en los intereses generales de la comunidad… en cambio, la nulidad relativa se funda en la protección de los intereses particulares de uno de los contratantes. 
2°- La nulidad absoluta puede pedirla cualquier interesado (ver caracteres) que tenga un interés legitimo en obtenerla., la nulidad relativa solo puede solicitarse en la persona cuyo favor o protección se establece, o por sus representantes legales o por sus causahabientes universales. 
3°- los actos afectados de nulidad absoluta no son susceptibles de confirmación de modo que el contrato afectado por ella no puede ser jamás convalidado por las partes. La nulidad relativa de que adolezca un contrato puede ser subsanada mediante confirmación. 
4°- la acción para solicitar la declaratoria de nulidad absoluta es imprescriptible. La acción para la aclaratoria de nulidad relativa es prescriptible, transcurridos cinco años después de cesar la incapacidad o la violencia, descubrirse el error o el dolo. 
5°- La declaratoria de nulidad absoluta puede ser efectuada de oficio por el juez. La declaratoria de nulidad relativa solo puede ser declarada por el juez a petición de la persona en cuyo favor se establece. 
6°- El contrato afectado de nulidad absoluta es nulo ab initio (desde su comienzo). El contrato afectado de nulidad relativa solo es anulable, de modo que puede producir efectos antes que la nulidad sea declarada por el juez. 

 De modo que, estudiado como ha sido el tema de las nulidades de los contratos, necesario es verificar los sujetos activos y pasivos de cada acción, o lo que es lo mismo la legitimación activa y pasiva de las partes, para posteriormente pasar a revisar sobre la procedencia de la nulidad absoluta solicitada por la parte actora, por lo que resulta necesario citar el contenido del artículo 16 del Código de Procedimiento Civil: 
“…Artículo 16 
Para proponer la demanda el actor debe tener interés jurídico actual. Además de los casos previstos en la Ley, el interés puede estar limitado a la mera declaración de la existencia o inexistencia de un derecho o de una relación jurídica. No es admisible la demanda de mera declaración cuando el demandante puede obtener la satisfacción completa de su interés mediante una acción diferente…” 

 En este sentido, es menester traer a colación lo que la doctrina y jurisprudencia patria han sostenido sobre esta institución. 

 El autor patrio Rengel-Romberg, en su obra “Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano” (tomo II, págs. 27-28), señala lo siguiente: 

 “…La legitimación es la cualidad necesaria de las partes. El proceso no debe instaurarse indiferentemente entre cualesquiera sujetos, sino precisamente entre aquellos que se encuentran frente a la relación material o interés jurídico controvertido en la posición subjetiva de legítimos contradictores, por afirmarse titulares activos y pasivos de dicha relación. La regla general en esta materia puede formularse así: “La persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación activa) y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva)… 

 (Omissis) 

 …Por tanto, no hay que confundir la legitimación con la titularidad del derecho controvertido. La titularidad del derecho o interés jurídico controvertido, es una cuestión de mérito, cuya existencia o inexistencia dará lugar, en la sentencia definitiva, a la declaratoria con lugar o sin lugar de la demanda; mientras que el derecho de legitimación da lugar a una sentencia de rechazo de la demanda por falta de legitimación, sin entrar el Juez en la consideración del mérito de la causa…” (resaltado añadido). 

 A tenor de lo expresado considera esta jurisdicente que la falta de cualidad es un requisito de orden público para que pueda proceder en derecho la pretensión del demandante, y así lo estableció la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 0776, de fecha 18 de mayo de 2001, con ponencia del magistrado Cabrera Romero, acerca de las causales de inadmisibilidad de la acción: 

 “…La acción está sujeta al cumplimiento de una serie de requisitos de existencia y validez, que al constatarse su incumplimiento, la hacen rechazable. Algunos de ellos los señala la ley, mientras que otros provienen de los principios generales del derecho...” 

 Respecto a la falta de cualidad, la Sala de Casación Civil en sentencia de fecha 30 de abril de 2008, caso Sol Ángel Plazas Grass contra Compañía Nacional Anónima de Seguros La Previsora, expresó lo siguiente: 

 “…De igual modo, el insigne Maestro Luís Loreto, nos indica en su conocida obra “Ensayos Jurídicos. Contribución al estudio de la excepción de la inadmisibilidad por falta de cualidad” que: “…La demanda judicial pone siempre en presencia del órgano jurisdiccional dos partes y nada más que dos: la actora y la demandada (Principio de bilateralidad de las partes). Con el tribunal, ellas constituyen los sujetos de la relación procesal. Es de importancia práctica capital determinar con precisión quiénes han de integrar legítimamente la relación procesal. Desde el punto de vista del actor y del demandado, el criterio que fija esa determinación es el que deriva de la noción de cualidad…Cuando se pregunta: ¿quién tiene cualidad para intentar y sostener un juicio determinado?, se plantea la cuestión práctica de saber qué sujetos de derecho pueden y deben figurar en la relación procesal como partes actora y demandada. La teoría procesal sobre la cualidad tiene por contenido y finalidad resolver el problema fundamental que consiste en saber quiénes son, en un proceso, las partes legítimas…”. 
De allí que los conceptos de cualidad e interés, están íntimamente ligados, pues en materia de cualidad, la regla es que “...allí donde se afirma existir un interés jurídico sustancial propio que amerite la protección del órgano jurisdiccional competente, allí existe un derecho de acción a favor del titular de ese interés jurídico, quien tiene por ello mismo, cualidad para hacerlo valer en juicio...”. (Loreto, “Ensayos Jurídicos. Contribución al estudio de la excepción de inadmisibilidad por falta de cualidad”. p. 177,189). 
Por su parte, el autor venezolano, Rafael Ortíz-Ortíz, en su trabajo relativo a la Teoría General de la Acción Procesal en la Tutela de los Intereses Jurídicos, p. 506, respecto a la legitimación o cualidad, citando a Francesco Carnelutti, precisa: 
“…Ahora bien, la legitimación tiene que ver con el hecho de que la persona que acude al proceso es aquella a quien la ley le permite que pueda reclamar o pedir la tutela prometida; como ha dicho CARNELUTTI, media una cuestión de legitimación cuando la duda se refiere, no a si el interés para cuya tutela se actúa está en litigio, sino a si actúa para su tutela quien debe hacerlo12. Se comprenderá que pueden ocurrir los siguientes supuestos: 
a) La ley concede legitimación o cualidad para pretender en juicio al titular de un derecho sustancial o de una determinada situación jurídica, derecho este (sic) que ha sido desconocido o lesionado. 
En este caso, coincide la legitimación (la persona a quien la ley le permite acudir al proceso), la pretensión jurídica (exigencia de una persona frente a otra) e interés (lesión o desconocimiento del derecho, o necesidad de la tutela jurídica de las respectivas situaciones jurídicas). Si Pedro Pérez es acreedor de Juan González de una cierta cantidad de dinero (derecho subjetivo) y este (sic) último se niega a cancelar a aquél esa deuda (interés sustancial), entonces, la ley permite que Pérez (legitimación) pueda reclamar judicialmente la satisfacción de esa necesidad jurídica). Por otro lado: María Rodríguez y Luis Aguilar, habiendo contraído matrimonio, requieren la nulidad del mismo (interés sustancial), para lo cual la ley permite que ambos (legitimación) puedan solicitar tal nulidad por ante los órganos jurisdiccionales (pretensión jurídica). Ésta es la condición normal del sistema procesal, digamos una legitimación ordinaria en las relaciones jurídicas…”. 
12 CARNELUTTI (1944), FRANCESCO: Sistema de Derecho procesal civil, pp. 165 y siguientes. 

 Igualmente, la Sala Constitucional en expediente Nº 02-1597, sentencia Nº 1930 de fecha 14 de julio de 2003, caso: Oficina González Laya, C.A., indicó: 

 “…Establecido lo anterior, debe esta Sala aclarar los conceptos de legitimación o cualidad para ser parte en juicio, para así establecer si la misma se refiere al fondo de la controversia o es una formalidad (esencial o no) de la consecución de la justicia. 
Anteriormente se confundían, los conceptos de legitimación de las partes, con la titularidad del derecho solicitado y con el interés personal necesario para accionar. 
La cualidad o legitimación ad causam, es un problema de afirmación del derecho, es decir, está supeditada a la actitud que tome el actor en relación a la titularidad del derecho. Si la parte actora se afirma titular del derecho entonces está legitimada activamente, si no entonces carece de cualidad activa. 
Incluso la legitimación pasiva está sometida a la afirmación del actor, porque es éste quien debe señalar que efectivamente el demandado es aquél contra el cual se quiere hacer valer la titularidad del derecho. 
El juez, para constatar la legitimación de las partes no revisa la efectiva titularidad del derecho porque esto es materia de fondo del litigio, simplemente observa si el demandante se afirma como titular del derecho para que se dé la legitimación activa, y si el demandado es la persona contra la cual es concedida la pretensión para la legitimación o cualidad pasiva. 
La legitimidad se encuentra establecida en el ordenamiento jurídico venezolano en virtud de los principios de economía procesal y seguridad jurídica, debido a que ella, le permite al Estado controlar que el aparato jurisdiccional sea activado sólo cuando sea necesario y que no se produzca la contención entre cualesquiera parte, sino entre aquellas en las cuales ciertamente existe un interés jurídico susceptible de tutela judicial…”. 

 Y sobre la declaratoria de oficio de la falta de cualidad, se pronunció la Sala Político-Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 29 de junio de 2006, ratificando sentencias anteriores, a través de la cual, diáfanamente señaló: 

 “…En apoyo a la declaratoria de oficio de la falta de cualidad de la parte actora resulta pertinente la cita de la sentencia Nro. 00365, de fecha 21 de abril de 2004, dictada por esta Sala en el juicio seguido por Ramón Leopoldo Pellicer en contra de la Universidad Central de Venezuela, en la que como en el presente caso, con independencia al hecho de no ser un alegato de las partes, se revisó el presupuesto procesal referido a la cualidad. En dicho fallo se lee: 
“ (…) Visto lo anterior, es importante clarificar que a pesar que lo concerniente a la falta de cualidad es una defensa de fondo a ser esgrimida por el demandado (supuesto que no ocurrió en el asunto tratado), no es menos cierto, que ha sido criterio de la Sala (entre otras, la Sentencia Nº 336 de fecha 6 de marzo de 2003, caso: Eduardo Leañez), que la materia de la cualidad reviste un carácter de eminente orden público, lo que evidentemente hace indispensable su examen por parte de los Jueces en aras de garantizar una sana y correcta administración de justicia. Sumado a esto, se deben recordar las amplias facultades inquisitivas del Juez contencioso administrativo, quien sin sustituir los alegatos de las partes, debe velar por la legalidad de la actuación de las distintas autoridades públicas, de allí que resulta ineludible para la Sala observar la omisión en que incurrió el accionante al no demandar, conjuntamente, con la Universidad Central de Venezuela a la empresa Group Img Lider, 3801 C.A. Administradora de Sistema de Salud, lo que es causa suficiente, para que dadas las apreciaciones realizadas precedentemente, sin conocer el mérito de la causa, se declare improcedente la demanda interpuesta. Así se decide...” 
....

 Ver sentencia completa: 
http://sucre.tsj.gob.ve/DECISIONES/2014/MAYO/1242-20-7170-13-.HTML

 TSJ
20-05-2014
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