Richard Bach

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Richard Bach

" No es el desafio lo que define quienes somos ni que somos capaces de hacer, sino como afrontamos ese desafio. "
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Proyectos de construcción de viviendas cayeron 95,5% en 2014

El presidente de la Cámara de Construcción, Jaime Gómez, explica que tradicionalmente este construía cerca de 80 mil viviendas. Sin embargo, en la actualidad no llegan a las 20 mil casas fabricadas por empresarios privados venezolanos.

Desde hace décadas, el sector de la construcción privada de Venezuela se ha caracterizado por construir 80 mil viviendas al año. Para lograrlo la banca debe recibir entre 800 y 900 proyectos anuales de promotores de inmobiliarios. Sin embargo, esta realidad cambió diametralmente. Jaime Gómez, presidente de la Cámara de Construcción, advierte que hasta mayo de este año el sistema financiero del país había recibido solo cuatro proyectos. Lo que representa una caída de 95,5% en 2014, si se compara con el promedio anual.

“La construcción ha venido registrando un descenso constante en los últimos 17 trimestres del Producto Interno Bruto (PIB). Esta situación es bien preocupante porque se trata del dinamizador de la economía. Para el momento, al menos el 70 por ciento de los constructores están fuera del país”, explica Gómez.

Pero la situación puede ser aún peor. Actualmente la construcción privada de viviendas no supera las 20 mil anuales y se espera que esta cifra siga mermando. “Antes de comenzar a construir hay que hacer todo el trabajo de tierra, urbanismo, permisologías y servicios. Este proceso se tarda entre seis u ocho meses; es ahí cuando se empiezan a construir las viviendas. Lo que quiere decir que si en este momento la banca no recibe los proyectos para el próximo año, el sector privado no tendrá participación en la construcción de viviendas”, agrega.

Por otro lado, el presidente de la Cámara de Construcción advierte que las características demográficas del país cambiaron. “Según las Naciones Unidas la mayor población activa de Venezuela se encuentra dentro de los 16 y 24 años, lo que significa que el crecimiento vegetativo es mucho mayor y se necesitarán en vez de 130 mil viviendas adicionales cada año, 180 mil”.

Ante este escenario, Gómez destaca la importancia de involucrar al sector privado para cubrir esta demanda. “Nosotros estamos interesados en participar, pero le hemos dicho al ministro de la Vivienda y Hábitat, Ricardo Molina, que para integrarnos se deben generar las condiciones adecuadas porque hasta el momento han criminalizado a todos los constructores del país”.

Principales problemas

La escasez de materiales, falta de un acuerdo justo sobre el costo de las viviendas y leyes que criminalizan a los constructores son algunos de los problemas que según Gómez enfrentan los empresarios de este ramo.

En relación a la escasez, asegura que “aunque parezca mentira todo está escaseando: cabillas, cemento, mayas planas y alambrón”. Explica que las mayas planas que se utilizan en la construcción de vivienda industrializadas tienen fechas de entrega de hasta 10 meses de espera.

El otro problema que se está presentando es que no se ha llegado a un acuerdo sincero sobre el cuánto debe costar una vivienda. “El precio final que está publicado en gaceta oficial es ínfimo. El propio ministro (Ricardo Molina) lo reconoció en una asamblea que tuvimos con él hace dos semanas. Pero aunque lo admitió nos dijo que teníamos que entender que él no podía poner un monto muy elevado porque después los precios se le iban a disparar”.

Con respecto al diálogo con el gobierno nacional lamentó que aunque se han reunido en diferentes oportunidades no han llegado a ningún acuerdo. “Creo que aunque el gobierno está haciendo un esfuerzo, es un esfuerzo sin resultados porque los constructores siguen sin llevar proyectos a la banca”, explica.

Propuestas

El presidente de la Cámara de Construcción, Jaime Gómez, destaca que este sector propone crear un registro de productores de viviendas para garantizar que solamente empresas especializadas en el área participen y evitar que cualquier firma de la noche a la mañana se convierta en promotor inmobiliario”.

Además sugiere adaptar la construcción de las viviendas al crecimiento demográfico que presenta el país. “Las familias ya no tienen tantos niños,  ahora tienen  1,8 niños. Lo que significa que no requerimos las tradicionales viviendas de tres habitaciones y dos baños. Lo que necesitamos son viviendas pequeñas para que las parejas jóvenes arranquen. Esto pudiera ser una excelente alternativa, que además representa un ahorro de materiales y construcción”, explica.

Gómez propone tener dos tipos de viviendas de interés social. “Una que estén destinadas para las familias que ganen hasta tres salarios mínimos y que no tienen la capacidad de reunir la cota inicial porque están muy cercanos a la canasta alimentaria, en donde a través de programas del Estado puedan subsidiarlos; y otras en las que el sector privado pueda interactuar con los clientes dentro de un libre mercado”, agrega.

Marisela Castillo Apitz

mcastillo@dinero.com.ve

Dinero
30-06-2014

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La construcción en Venezuela: Entre el cielo y el infierno

“Miles de trabajadores de la administración pública central y descentralizada no tienen techo propio”, indicó el dirigente sindical

En 2011, el entonces presidente, Hugo Chávez (1999-2013), inició un programa social de construcción denominado Gran Misión Vivienda (GMVV) con el que se propuso dar respuesta al déficit de viviendas del paí | Foto Leonardo Noguera / 

EFE

Venezuela es desde hace cuatro años un destino atractivo para inversores de la construcción, con un mercado de materiales nacionalizado y precios de venta libre, que puede ser un paraíso para los empresarios si caminan de la mano del Gobierno o un infierno si se opta por la vía privada.

En 2011, el entonces presidente, Hugo Chávez (1999-2013), inició un programa social de construcción denominado Gran Misión Vivienda (GMVV) con el que se propuso dar respuesta al déficit de viviendas del país, tras unas lluvias que dejaron miles de damnificados.

Además de réditos políticos, el proyecto dejó un ambiciosa meta de 3 millones de viviendas que deben ser concluidas para el 2019, una empresa colosal que ha atraído a constructoras de todo el mundo modificando completamente las reglas del sector en Venezuela.

Poco más de tres años después, se ha construido una cifra récord de 600.000 viviendas, en un país en el que buena parte de la producción de suministros está en manos del Estado tras la nacionalización de grandes empresas del cemento y la metalurgia, manteniendo precios regulados y a bajo costo, aunque sin aumentar la capacidad de producción instalada.

En Venezuela se puede construir de dos maneras: o para el Gobierno, con los materiales garantizados en el marco de la GMVV, o de manera privada sorteando las dificultades de la falta de suministros y cayendo en el mercado especulativo, dijeron a Efe fuentes del sector.

Carlos Lascurain, gerente de proyectos en la construcción de un centro comercial en Caracas, debe decidir en una tarde cualquiera si sustituye cabillas (varillas de acero) de 5/8 de pulgada que en este momento están agotadas por unas de 3/8 antes de que desaparezcan y tenga que paralizar una construcción que ya lleva 92 días de retraso.

"Yo ahora debo tener cinco proveedores de concreto, cuando antes tenía uno, y ver quién puede despacharme cada semana", dijo a Efe.

El presidente de la Cámara Venezolana de Construcción (CVC), Jaime Gómez, indicó en una reciente entrevista con la emisora Unión Radio que la situación es "compleja" y el abastecimiento de los materiales y los insumos es el "tema más crítico".

Tras la nacionalización de las plantas cementeras, entre ellas, la mexicana Cemex en 2008, "para nadie es un secreto que la producción ha bajado considerablemente y, por supuesto, el cemento y la cabilla que se producen en Venezuela no es suficiente", explicó Gómez.

Sin embargo, los constructores de la GMVV describen un escenario bien distinto con altas expectativas y pocas sorpresas.

"Excelente todo, genial", dijo a Efe Ibrahim Eser, representante en Venezuela de la empresa turca Summa, que construye 3.088 viviendas de la GMVV, de las cuales ha concluido 2.500 en los últimos 20 meses sin ningún problema con los materiales.

"Estamos aquí (desde) el 10 diciembre del año 2010. Gracias a Dios hasta este momento nosotros no hemos tenido ningún problema sobre materiales ni mano de obra", aseguró el empresario.

En febrero de 2012, Chávez decretó que las empresas dedicadas a la extracción, producción, venta y transporte de materiales de construcción debían dar prioridad a la GMVV para abaratar costos y acelerar la resolución del problema de la vivienda, y desde entonces la mayor parte de producción del país va destinada a ese fin.

Según Gómez, en el sector privado la escasez del material "es un problema sumamente grave" y para conseguirlo se tiene que pagar "8 o 10 veces el precio regulado", por su parte Summa importa de Turquía y se apoya en el suministro de la empresa estatal de materiales Construpatria.

La Gran Rosinés, una cooperativa que lleva el nombre de la abuela de Chávez y se dedica a la fabricación de bloques de cemento, recibe el suministro del Estado para la producción y vende un 95 % de su producción a Construpatria, dejando un 5% para privados.

"Nosotros tenemos un código y nos asignan mensual dos o tres gandolas (camiones), depende del fluido de producción que tengamos, a veces no nos alcanza (...) la mayoría de la producción es para la GMVV", explicó a Efe la presidenta de la cooperativa, María López.

En cambio Ernesto Isea, propietario de una empresa de estructuras de concreto y bloques para viviendas, asegura que la escasez de materiales como el cemento y la cabilla genera problemas y retrasos en la industria.

"Cuando tengo que entregar hormigones, eso es una odisea (...) yo no soy mujer pero igual me toca parir la cabilla", contó Isea.

En cifras, la CVC estima que hay una caída de 17 trimestres consecutivos de la construcción privada y el PIB de Venezuela marcó un importante crecimiento en 2012 en el renglón de la construcción, que en 2013 se ralentizó.

El economista Luis Oliveros indicó a Efe que "sin duda" la GMVV "permitió una recuperación del sector aunque ese crecimiento era insostenible" porque "está amparado solamente en el sector público.

Así las cosas, para el presidente de la cámara, "quizá la gran solución es que importen cemento a granel para las obras de la Misión Vivienda y dejen la producción nacional para el mercado local".

"La situación es muy grave", dijo.

El Nacional
30-06-2014

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Ley de arrendamiento desestima valor del mercado

Escrito por Rosmir Sivira

En noviembre de 2013 el Gobierno Venezolano, con el Decreto Transitorio Nº 602-29, estableció un valor fijo por metro cuadrado para arrendamiento de espacio comercial. Medida impulsada por la especulación denunciada por arrendatarios que consideraban el costo de alquiler elevado. El valor establecido por metro cuadrado no podía exceder los Bs. 250, sin importar el tipo de local o, por ejemplo, ubicación de éste en un centro comercial, lo que hizo que algunos arrendatarios pasaran a pagar Bs. 17 mil, de Bs. 30 mil que sufragaban anterior a esta medida.
La diferencia en el costo por alquiler, sorprendió a los involucrados. Algunos arrendatarios estuvieron de acuerdo por ser menor, otros se sintieron preocupados, ya que tal situación también podía afectar las tiendas.
La reducción en el costo por alquiler hizo entonces que desmejorara el servicio en centros comerciales, en especial áreas comunes como los baños, los aires acondicionados trabajaban en horario racionado a fin de diminuir el consumo eléctrico y se redujo la vigilancia. Situación compleja que resultó en un descenso en los índices de venta y pérdidas para los locales comerciales, que a pesar de pagar mucho menos por los espacios, no registraban las ventas a las cuales estaban acostumbrados.
La crítica a la medida fue contundente, sumado a la crisis que para ese momento sobrepasaban las tiendas, fuesen estas para entretenimiento o venta de artículos varios. Especialistas, gremios y comercio presentaban las quejas ante los entes competentes; pedían se tomaran en cuenta los intereses del arrendador, que bajo estos métodos obtenía más pérdidas que ganancias.
El pasado 23 de mayo entró en vigencia, según Gaceta Oficial Nº 40.418 el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliario para el Uso Comercial (LRAIUC), que anularía lo anteriormente expuesto. Un documento que entre varios aspectos relevantes propone tres métodos de cálculo de canon de arrendamiento, que parecieran tener un espíritu de acuerdo entre las partes. Tanto arrendador como arrendatario pueden acordar el tipo de método y los porcentajes, lo que propicia el diálogo y abre puertas al entendimiento. No obstante, pareciera que la misma está envestida de suma discrecionalidad, lo cual hace de la aplicabilidad de la ley un proceso "sencillo, pero complejo de interpretar”.
Así lo comenta, Miguel Camacaro, especialista en el tema y miembro de la Sociedad de Ingeniería de Tasación de Venezuela, seccional Lara, quien además explica que tanto a arrendadores como arrendatarios le restan menos de seis meses para adecuarse a lo allí expresado. En vista del desconocimiento sobre el cálculos en muchos casos se ha decidido retomar el canon anterior al decreto de noviembre de 2013. La ley presenta fórmulas económicas para el cálculo del canon de arrendamiento, que se propone sean aplicadas de acuerdo a la voluntad de las partes y con supervisión de la Sundee. No obstante, éstas desestiman el valor del mercado dentro de los cálculos, ya que se habla en términos de Costo de Reposición y no del Método del Costo Nuevo de Reproducción, que suele ser empleado para bienes inmuebles, como es el caso.
Para el Costo de Reposición toman en cuenta entonces el valor de la tierra y de la construcción, sin obtener el valor del mercado. Si una persona comprara un terreno en Bs. 100 y el valor de los allí construido fuese de Bs. 100, el costo de éste sería entonces de Bs. 200. No obtendría ganancia alguna.
En tal sentido, Camacaro cuestiona que tampoco se haya considerado el Método Comparativo de Datos de Mercado, como probablemente hubiese recomendado el gremio de tasadores en los supuestos de ser consultado.
Considera que la misma medida pudo ser una imposición de alguna de las partes involucradas. Sin embargo, es reiterativo al preguntar cuáles son los costos de construcción propuestos por el gobierno para este caso, ya que en ocasiones anteriores, como Ley de Regularización y Control de Arrendamiento de Vivienda, los mismos fueron fijados. Para dicho cuestionamiento toma en cuenta que en el caso de las vivienda también fue empleado el método del Costo de Reposición, pero sin considerar el valor de la tierra
Pareciera que la ley promueve un ambiente de dialogo acuerdo para la fijación de canon entre las parte, bien sea fijo, variable o mixto. No obstante, tanto arrendadores como arrendatarios se preguntan quién determinará el valor del inmueble o contratará los servicios de avalúo, si podrá el arrendatario sugerir el evaluador y si los avalúos no deben ser realizados por profesionales
De no existir acuerdo, el caso deberá ser presentado ante SUNDEE, institución a la cual la ley le confiere la discrecionalidad de la metodología a utilizar para determinar el valor. No obstante, se desconoce cuáles son los causales expresados en la ley como desacuerdo válido y las "otras metodologías de avalúo” aplicables, además de las expresadas en el artículo 31.
Expertos cuestionan si realmente la superintendencia contará con el personal suficiente y especializado para dicho fin.
Esperan por el reglamento
Para Camacaro existe suma discrecionalidad en los procesos. Si bien la propuesta propicia el diálogo entre las partes, no deja claro aspectos importantes, como quién o quiénes serán los encargados de realizar la valoración del inmueble, requerida para el cálculo de los cánones. Recuerda que en pasadas leyes se atribuía esta labor a entidades públicas y si bien existen un gremio de profesionales certificados, pareciera entonces que dicha decisión forma parte del consenso entre las partes.
En su opinión aún no están dadas las condiciones o no está clara la definición de términos en materia valuatoria, que permita la inmediata realización de los avalúos con fines de arrendamiento comercial, por lo que insiste se requiere de un reglamento sobre este tema o, en su defecto, que la SUNDEE presente la normativa para la realización de los avalúos, sobre costos unitarios de construcción, la técnica de depreciación y la utilización de factores de comercialización, entre otros; el propósito es que el trato al que las partes pueden llegar sea justo y correctos según lo expuesto en la ley y que no se deje a libre albedrío de los ejecutantes de las labores de tasación.
Hasta tanto no exista reglamento recomienda a arrendadores y arrendatarios solicitar, en conjunto, el apoyo de expertos y adaptarse a la ley según lo entendido. Esto con fines prácticos, puesto que ambas partes tiene sólo seis meses para la adecuación, puesta la ley en vigencia. Sugiere la utilización del Método Contributivo, el cual considera la contribución porcentual de la tierra sobre el valor del inmueble y el costo nuevo de reproducción de la bienhechuría, como alternativa cuando no se use el Método del Mercado, que es precisamente lo que se trata en la Ley.

Las metodologías propuestas
Según Camacaro, los métodos propuestos parecieran estar diseñado exclusivamente para centros comerciales, dejando de lado a locales comerciales aislados.
La primera metodología establece un canon fijo, basado en el valor actualizado del inmueble, para lo cual se requiere el avalúo,el área a arrendar y el porcentaje establecido; por lo cual si el valor por metro cuadrado es de Bs. 100 mil y se arriendan 100 metros cuadrados, según porcentaje y monto anualizado, la persona podría pagar hasta Bs. 100 mil mensual.
La segunda de estas es variable y se calcula con base en el monto bruto declarado por concepto de I.V.A, con un índice entre el 1% y 8% si no es de entretenimiento y de entre 8% y 15% en caso de serlo. Por tanto, si el comercio factura Bs. 100 mil mensual, de acuerdo al porcentaje fijo podría establecerse entonces un monto de pago entre Bs. 1.000 y 8.000. El método mixto combina ambas propuestas.
Camacaro cuestiona si realmente el mercado se muestra apto para sufragar montos fijos tan elevado o si están vendiendo tanto como para esperar que los ingresos variables sean más provechosos.

El Impulso
29-06-2014

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Solicitan multas contra propietarios que no ofertaron casas a inquilinos

Los organizaciones que agrupan a los arrendatarios consignaron ante la Sunavi las sanciones por el incumplimiento de la norma.

Los multas a los propietarios de inmuebles son de 2.000 Unidades Tributarias

El pasado  26 de junio venció el plazo para que los propietarios de los edificios de vieja data que están destinados al alquiler ofertaran las viviendas a los inquilinos, y quienes terminado ese lapso no vendieron ahora serán objeto de sanciones.

Representantes de las organizaciones que agrupan a los inquilinos, señalaron que el viernes acudieron a la sede de la Superintendencia Nacional de Arrendamientos (Sunavi) a consignar 60 sanciones contra propietarios de edificios, en vista de que no cumplieron con lo previsto en el decreto publicado en marzo de este año.

El 28 de marzo el Ministerio de Vivienda y Hábitat emitió una resolución en la cual ordenaba la oferta de los inmuebles en aquellos edificios que por 20 años o más han estado orientados al arrendamiento, con lo cual reactivó una de las disposiciones transitorias de la Ley de Arrendamientos Inmobiliario, que está vigente desde 2011. 

Dicha norma agrega que aquellos  dueños de inmuebles que no vendan las viviendas tendrán que pagar una multa de 2.000 Unidades Tributarias (que equivale a 254.000 bolívares) por cada apartamento no ofrecido a sus inquilinos. La multa deberá ser pagada en un plazo de cinco días hábiles siguientes y, en caso contrario, se considerará reincidente en la sanción, por lo que la multa se doblará. Si la multa no se cancela, la Superintendencia puede acudir a los tribunales y pedir el embargo del inmueble.

Los voceros de las redes de inquilinos expresaron que las autoridades de la Sunavi  revisarán las peticiones entregadas, pero no dieron plazo de respuesta.

Previo a la entrada en vigencia de la Ley de Alquileres,  la Vicepresidencia de la República convocó a los propietarios de 100 inmuebles ubicados en el Área Metropolitana de Caracas a que iniciaran las ventas de los apartamentos alquilados. Luego dicho proceso pasó a manos de la Sunavi, que volvió a enviar comunicaciones a los dueños de esas 100 edificaciones.En tres años, las negociaciones se han concretado con los propietarios de 23 edificios y según los voceros de las organizaciones, actualmente las familias que habitan en esos inmuebles están haciendo los procedimientos para gestionar los créditos. En el resto de los 77 edificios, el 40% de los propietarios  ha manifestado que están dispuestos a ofertar los apartamentos. MAH

El Universal
30-06-2014

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Polizas de Vida en Bs y dolares (oficial), primas pagadas en bolivares. MAPFRE Venezuela. Respalda a los tuyos cuando ya no estes presente

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Su Futuro esta en tus manos

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permiten y garantizan al asegurado, el pago del capital contratado a sus

beneficiarios despues de su fallecimiento o disminucion fisica.

Estas polizas presentan varias modalidades, entre las que destacan por sus

beneficios las siguientes:

* Polizas de Vida Entera en bolivares

Instrumento mediante el cual el asegurado protege a quienes de el dependan, con

relacion al riesgo que significa la perdida de ingresos por su desaparicion o

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Le permite al asegurado durante un periodo de tiempo determinado, fijar un

procentaje de crecimiento anual en la suma asegurada y de la prima de la poliza,

asi como tambien la posibilidad de fraccionar las primas a pagar, bien sea

Anual, Semestral o Trimestralmente.

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Las Polizas de Vida de MAPFRE Venezuela, tambien ofrecen la posibilidad de

contratar coberturas adicionales de acuerdo con el presupuesto y necesidades

especificas de proteccion que requiera el asegurado, tales como:

* Incapacidad total y permanente.

* Muerte o desmembracion por causa accidental.

Saludos Cordiales

Lic. Henry Medina

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