Samuel Johson

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Samuel Johson

"Hay pocas cosas que resulten imposibles de la mano de la paciencia y de la diligencia. "
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Análisis: La interpretación malsana de una norma

El siguiente es un artículo escrito por la abogado Teresa Borges, colaboradora de la Cámara Inmobiliaria de Venezuela, quien se refiere en su escrito a la Providencia Administrativa que obliga a los propietarios de edificios destinados por más de 20 años al arrendamiento a vender los apartamentos a los inquilinos.

LA INTERPRETACIÓN MALSANA DE UNA NORMA por Teresa Borges

Inicio precisando que creo en la propiedad privada, tanto como creo en el derecho a una vivienda propia, ambos derechos consagrados en la Constitución Nacional en sus artículos 115 y 82.

Tan creo en el derecho a una vivienda propia que en mis actividades particulares he trabajado propiciando que se haga realidad para muchos ciudadanos, con otros he luchado y colaborado para que logren acceder a ella y Dios sabe que quisiera tener poder para hacer realidad ese sueño a muchas familias, sueño que fue el mío desde niña y que con trabajo, esfuerzo y tesón lo pude hacer realidad.

Creo igualmente en el arrendamiento como primera solución habitacional, fui inquilina y, aclaro, no soy arrendadora ni propietaria de edificios.

Precisado lo anterior, entro en el tema que quiero compartir.

La interpretación de las normas legales debe realizarse conforme a ciertas técnicas que establece el Derecho: gramatical, histórica, lógica, sistemática y teleológica, pero más allá de tales tecnicismos, lo cierto es que deben interpretarse en su contexto socio-económico y político, con sus antecedentes, finalidad y función, la incidencia histórica de las causas, precedentes; equitativa y lógicamente, y, obviamente, concatenadas a la Constitución.

Es pública la promulgación de una Providencia dictada por la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Viviendas (G.O. 40.382 del 29-3-14), mediante la cual más allá de la Ley especial, obliga a los propietarios de edificios destinados al arrendamiento de vivienda desde hace 20 años o más a vender a los inquilinos.

Independientemente de mi opinión jurídica y estimar que estos edificios han cumplido y continúan cumpliendo una función social, pues son arrendamientos de vieja data con precio (canon) regulados desde aproximadamente el año 1939 (Decreto Presidencial del 9 de septiembre de 1939 del General Eleazar López Contreras) y brindan techo a miles de familias, sí me parece importante compartir los antecedentes y el por qué de la improcedencia en Derecho de la citada Providencia desde una sana interpretación.

Al concretarse el régimen legal especial Inquilinario en el país, en el Decreto Legislativo sobre Desalojo de Vivienda (1947 Derogado), en su artículo 6 disponía que: “Cuando el propietario esté dispuesto a vender el inmueble, si el arrendamiento hubiere tenido una duración de dos años, el inquilino tiene un derecho preferente sobre otras personas que quieran comprar el inmueble. Para ejercer ese derecho son aplicables las normas del Código Civil relativas al retracto legal y aún cuando el arrendamiento hubiere durado menos de dos años, el arrendatario tiene este derecho si ha efectuado mejoras que excedan del cinco por ciento del valor del inmueble, En uno y en otro caso, no gozarán de ese derecho los arrendatarios que no estuvieron solventes en las pensiones de alquileres. Parágrafo Unico: En los arrendamientos de habitaciones, apartamentos u oficinas que formen parte de un edificio no será aplicable lo que dispone este artículo”.

Lo que se traduce que en los supuestos de estos edificios (un solo propietario y no convertidos al régimen de propiedad horizontal), el propietario no tenía la obligación de ofrecerlo en venta en primer término a los inquilinos, y en consecuencia éstos no tenían el derecho de preferencia para adquirirlos.

Dicha previsión legal se reiteró en el Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (1999), en su artículo 49.

Al promulgarse la nueva legislación sobre la materia, Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda (2011), en su disposición Transitoria Quinta, que me permito transcribir, dispone: “Por ser contrario al interés general de esta Ley, el monopolio sobre la vivienda en alquiler, por considerarse el arrendamiento de interés social, colectivo y con fines de utilidad pública, los arrendatarios y arrendatarias que ocupen viviendas constituidas sobre edificios que tengan veinte años o más dedicados al arrendamiento, tendrán el derecho a adquirirla… A tal efecto, el propietario o arrendador, procederá de acuerdo al capítulo relativo a la preferencia ofertiva, establecido en este instrumento legal, en un lapso no mayor de sesenta días…”.

Al consultar las normas relativas a la preferencia ofertiva, lo que se dispone no es la obligación de vender, sino en el supuesto que el propietario así lo decida, está obligado a ofrecer el inmueble en primer lugar al inquilino del mismo.

Mal podría la ley contrariar la Constitución, violando el derecho a la propiedad y a las libertades personales del ciudadano.

A mi juicio y habiendo seguido de cerca las discusiones de la nueva ley, revisado los proyectos que se trabajaron, concordando o mejor aún interpretando sanamente, la nueva ley lo que consagró NO FUE LA OBLIGACION DE VENTA, sino si el propietario decidiere vender, OBLIGATORIAMENTE CONCEDER EL DERECHO AL INQUILINO A SER PREFERIDO EN LA COMPRA incluyendo a tipo de inmuebles dentro de esta figura de protección que ya existía pero sólo para algunos tipos de inmuebles, con el ánimo de propiciar estas negociaciones y que muchos inquilinos pudieran ser propietarios, previa la conversión de estos edificios al régimen de propiedad horizontal.

Tan es así, que una Ley que desarrolló en forma expresa y discriminada cada obligación y cada incumplimiento con sanciones severas, no dispuso sanción al respecto, sólo en caso de no respetarle la preferencia al inquilino.

Por lo tanto, a mi juicio dado que la Ley Especial NO OBLIGA A VENDER, SINO SOLO CUANDO ES LA VOLUNTAD DEL PROPIETARIO, LA PROVIDENCIA en comento constituye una malsana interpretación de la norma.

Teresa Borges García
Abogado
C.I.V-5.969.579

Camara Inmobiliaria
13-05-2014

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Construcción en Margarita supera el 80% de paralización

Denuncian rezago con el cemento y la cabilla

El presidente de la Cámara de la Construcción del estado Nueva Esparta, Juan Carlos Melián, asegura que el problema con la obtención de las divisas influye notablemente en el estancamiento del sector. Destacó que en el año 2013 registraron una paralización cercana al 80% y que en el año en curso va en aumento.

rezago con los insumos básicos, como el cemento y la cabilla lo que ha obligado a reprogramar a las obras activas.

“Tienen que ir por etapas de forma tal de no hacer una paralización completa”, señaló.

Union Radio
13-05-2014

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Producción de cabillas cayó 62% en el primer trimestre

En febrero las ventas de cemento disminuyeron 11%, según datos oficiales.

Baja disponibilidad de insumos ha afectado la construcción

MAYELA ARMAS H.

El pasado año la actividad de la construcción terminó con un saldo negativo que se ha mantenido en el primer trimestre del 2014, debido en gran medida a la menor disponibilidad de insumos. 

La producción de materiales en los primeros meses del año siguió en retroceso. Cifras oficiales muestran que la fabricación de cabillas en el período de enero-marzo de 2014 alcanzó las 41.979 toneladas, mientras que en igual lapso del pasado año fue de 112.445 toneladas, lo que significa una caída de 62,6%. 

Las operaciones de las siderúrgicas en los primeros meses del año estuvieron afectadas por la falta de materia prima, a lo que se sumaron los problemas laborales. Y ante esos factores se generaron menos insumos para las obras de infraestructura y los proyectos habitacionales. 

Pero no solo ha bajado la disponibilidad de productos de acero, también se registra menos cemento, debido a que las cementeras están trabajando a una menor capacidad. 

Las cifras del despacho de Planificación no detallan la producción de ese insumo solamente mencionan las ventas, que en febrero de este año fueron 546.200 toneladas, mientras que en febrero de 2013 fueron 614.000 toneladas, con lo cual en 12 meses hubo una caída de 11%. 

Representantes del sector construcción han señalado que la actividad no solo está afectada por la menor cantidad de cemento y cabillas, también se han presentado fallas con los materiales de plomería y de electricidad, debido a que estos insumos tienen componentes importados y ha habido restricciones en el acceso a las divisas. 

El presidente de la Cámara de Construcción de Nueva Esparta, Juan Carlos Melián, señaló a Unión Radio que "el problema con la obtención de las divisas afecta al sector" y destacó que en la entidad la paralización es cercana a 80%, pues además de los menores insumos importados tampoco hay productos nacionales. Agregó que los proyectos se están realizando por etapas. 

El Gobierno ha señalado que la construcción es uno de los 11 motores que se impulsará en este ejercicio.

El Universal
14-05-2014

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Gobierno desmiente a Fedenaga sobre devolución de fincas expropiadas

El ministro de Agricultura y Tierras, Yván Gil dijo que las declaraciones de Fedenaga son falsas 

Ministro dice que son falsas declaraciones de Fedenaga

Emen .- El ministro de Agricultura y Tierras, Yván Gil, desmintió las declaraciones del presidente de Fedenaga, Rubén Darío Barboza, quien dijo que el Gobierno está revirtiendo la decisión de expropiar fincas ganaderas.

Gil dijo, a través de Twitter, que "son falsas las aseveraciones de Fedenaga que hacen referencia a la devolución de fincas rescatadas por la Revolución".

Agregó que "la política de combate al latifundio es un mandato de nuestro Comandante Chávez y en este momento de Guerra Económica se hace más necesaria".

"Todos aquellos productores que se sumen a la ofensiva productiva contarán con el respaldo del Gobierno", dijo a través de las redes sociales 



Por su parte, el canciller, Elías Jaua, dijo también a través de Twitter que "Fedenaga miente. La Revolución no pacta nada con quienes le robaron la tierra y masacraron a los Yukpas y Bari"



El Mundo
14-05-2014

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SABÍAS QUE PROBABLEMENTE TU COMIDA ESTÁ GENETICAMENTE MODIFICADA

Hay mucha controversia acerca de la comida genéticamente modificada, muchos activistas y científicos dicen que es dañino y atenta contra la salud, sin embargo hay otros que se inclinan a [continue leyendo…]

http://keepitpureandsimple.wordpress.com/2013/10/24/sabias-que-probablemente-tu-comida-sea-geneticamente-modificada/

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10 fincas expropiadas serán devueltas a sus antiguos dueños

“Estamos cerca del paro técnico”, alertó Fedenaga. El 10% del rebaño murió por la sequía 

Las tierras fueron expropiadas en años anteriores

Ileana García Mora.- El Gobierno está revirtiendo la decisión de expropiación sobre diez fincas ganaderas, confirmó la Federación Nacional de Ganaderos (Fedenaga) en una rueda de prensa en la que productores del Alto Apure, Barinas, Sur del Lago, Machiques de Perijá, Táchira y Zona Alta de Mérida alertaron que están cerca de un “paro técnico”, por falta de insumos. 

Las fincas en proceso de devolución son el Hato Santa Rita y La Yeguera en Barinas; La Giralda en Yaracuy; las fincas La Fortaleza, La Chapala, Río Abajo y Hacienda La Palmita en Mérida; la Hacienda Guaramito, Fundo Playa Grande y Olla Grande en Zulia.

“Las fincas que se han invadido ahora producen, pero lástima. Uno se encuentra a diario con obreros que trabajan allá y dicen que antes estaban mejor”, dijo Rubén Darío Barboza, presidente de Fedenaga. Informó que son variadas las razones que se dan para la devolución: “Es porque se equivocaron, la gente no respondió, los invasores se dedicaron a rumbear y a celebrar la expropiación ”.

El directivo explicó que Olla Grande producía el equivalente a siete contenedores de alimentos para exportar. Ahora en un mes genera la producción de un día. “Hay anarquía, tristeza y soledad”, lamentó. 

Los ganaderos rechazaron los anuncios del Instituto Nacional de Tierras (Inti) de intervenir este año 250.000 hectáreas, cuando uno de los elementos que requieren es seguridad jurídica. 

“Esta política no genera la confianza necesaria para reactivar la producción agropecuaria”, dijo el presidente de la Asociación de Ganaderos del Táchira (Asogata), Luis Hernández Guanipa. 

Cerca de un paro técnico

La escasez de agroquímicos, fertilizantes, alimentos balanceados para animales, tractores, maquinarias y sus repuestos, vacunas y productos veterinarios, aunado a los problemas climáticos, conforman un coctel que noqueó a los agropecuarios y los tiene al borde de parar la producción.

“Estamos en un nockout técnico”, dijo Barboza. Según sus cálculos, 10% del rebaño del estado Zulia ha muerto por la sequía de los últimos meses. Aunado a otros factores, la situación ha tumbado la producción de leche y actualmente se produce cerca del 20% de su capacidad. 

“Es peligroso que en esa situación en la que estamos no se consigan productos veterinarios para vacunar al ganado contra estomatitis vesicular, que falle la vacuna contra la fiebre aftosa”, indicó.

El sector necesita soluciones violentas. “Pasar del dicho al hecho”, advirtió Barboza y agregó que las reuniones de paz no dan resultados concretos. Fedenaga entregó 20 propuestas, entre las que se encuentran el repoblamiento del rebaño y la agilización de maquinarias y repuestos. 

Luis Hernández Guanipa, de Asogata, indicó que la situación es grave. “Estamos cerca de un paro técnico. Si no tenemos los elementos para producir, entonces el último que apague la luz”.

Los voceros de las regiones aclararon que no están llamando “a un paro general”, sino que la falta de herramientas ha hecho que se paralice la producción.

Los ganaderos sobreviven la crisis reduciendo al mínimo los costos en las fincas y sacrificando reses antes del tiempo debido. 

“Hemos tenido que meterle la mano al inventario, o sea, matar animales para poder pagar obreros o deudas”, dijo Hernández, quien agregó que se están cobrando precios tan bajos por carne y leche que no da para invertir e limpiar las fincas y comprar cercas, motobombas y desmalezadoras. 

Destacó que requieren tractores, repuestos, equipos de ordeño, semillas, vehículos, herbicidas, poder transportar el alimento para animales sin limitaciones de los cuerpos del Estado, y aseguró que el gremio Asogata es uno de los pocos que ha logrado comprar tractores en las fábricas del Gobierno, pero siempre en cantidad inferiores a las requeridas. 

“Compramos 40 tractores, pero ofrecimos comprar 300. En el país existe una demanda acumulada de 14.500 tractores, sumando las necesidades de Fedeagro. Requerimos un plan que permita que nos suministren 5.000 tractores al año para en tres años balancear la demanda, pues trabajamos con máquinas de 1978, medio reparándolas”, dijo.

Además de seguridad jurídica, se requiere una política transparente de precios y continuidad en el abastecimiento de los insumos.

El Mundo
14-05-2014

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