Antiguamente el deudor incumpliente era sancionado con prisión. Los nuevos tiempos, el reconocimiento de los Derechos Fundamentales y el surgimiento del Estado de Derecho, dosificó la sanción por ser excesiva y no corresponder proporcionalmente a tales circunstancias, modificándose el sistema por uno más justo.
No hay dudas, quien incumple una obligación (salvo exista causa legal) debe ser sancionado, máxime que por lo general el incumplimiento acarrea daños a la otra parte de la relación contractual.
El pequeño preámbulo, solo tiene por finalidad delimitar lo que queremos resaltar.
En los últimos tiempos las leyes que se promulgan no mantienen consistencia ni concordancia con todo el aparato legal y de justicia, produciéndose desajustes no previstos en detrimento de derechos ciudadanos.
Hoy nos ocuparemos del arrendamiento de vivienda y los derechos del inquilino vs. el embargo ejecutivo de bienes inmuebles destinados a vivienda y los derechos del deudor.
¿Cuál es la situación que en esta ocasión nos inquieta y que deriva en una confrontación de derechos?
Si un ciudadano solicita un préstamo y lo garantiza por ejemplo con una hipoteca constituida sobre un inmueble de su propiedad destinado a vivienda, que adicionalmente estuviere arrendado, no pudo pagar –independientemente del motivo- el acreedor procede a demandar y ejecutar la hipoteca que pesa sobre el inmueble a fin de que por la vía del remate le sea satisfecho el crédito (deuda), a lo cual tiene también derecho el acreedor, entonces:
- Lo correcto sería que, bien fuere el acreedor o el deudor notifiquen al Tribunal que el inmueble está arrendado, a fin de que el inquilino sea a su vez, notificado del proceso.
- O en su defecto, el inquilino tenga conocimiento del proceso como secuela de la práctica de la medida de embargo sobre el inmueble, lo cual no sería lo idóneo.
- ¿Ello por qué? Como garantía de sus derechos: 1.- La posesión que deriva del contrato de arrendamiento; 2.- De tener interés en adquirir el inmueble ejercer su derecho de preferencia para ello, consagrado en el artículo 131 de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, ya que este beneficio procede ante cualquier “acto traslativo de la propiedad del inmueble”.
Ahora bien, para poder hacer efectivo este derecho la SUNAVI (Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas), debe fijar el justo valor del inmueble, y el inquilino dispone de un año para pagar el precio fijado por dicho organismo competente, sin que pueda serle exigidas arras o garantías, ni pagos parciales, ni de contado.
Hasta aquí no pareciera existir inconvenientes, lo que es totalmente falso, por cuanto, el sistema de avalúo para la fijación del justo valor, debe regirse por la Ley de Arrendamientos de Vivienda, antes indicada, el cual sabemos produce un precio totalmente distorsionado y alejado de la realidad del mercado; y el plazo del año para pagar el precio. Ambas circunstancias operan contra el deudor.
¿Por qué decimos que opera en detrimento de los derechos del deudor?
La normativa del Código de Procedimiento Civil, en aras de mantener el equilibrio y no producir excesos a la hora de ejecutar a un deudor evitando que su situación sea más cargosa, prevé:
- El embargo solo debe hacerse por el monto estrictamente necesario, y si excediere debe limitarse al monto de la deuda.
- De hecho el deudor puede garantizar para evitar el embargo, debiendo suspenderse el mismo.
- El deudor puede también ofrecer otros bienes para pagar la deuda y evitar ser ejecutado.
- Llegada la ejecución y antes de proceder al remate, se debe establecer el justiprecio, cuyo avalúo se rige por los sistemas usuales para ello, pero adicionalmente el deudor tiene en su haber el derecho a impugnar el avalúo de considerar que no se ajusta a la realidad.
- De hecho si son varios los bienes a rematar y pueden ser separables, el ejecutado es a quien corresponde señalar el orden para ir progresivamente rematándolos, y al obtenerse el monto de la deuda en ejecución se suspende la continuación del remate de los bienes restantes, los cuales en consecuencia continúan en el patrimonio del deudor, protegidos por el derecho constitucional a la propiedad privada.
- El deudor, tiene también derecho a poner otros bienes suficientes para llevar a cabo la ejecución a fin de levantar el embargo que pese sobre el inmueble inicialmente embargado para rescatarlo.
- Si el ejecutado ocupa el inmueble se debe fijar una cantidad a pagar por el deudor para continuar ocupándolo ajustado a las disposiciones sobre regulación de alquileres (Ley especial de arrendamiento de vivienda), o inclusive los frutos que produjere si estuviere alquilado el inmueble, igualmente regido por la normativa especial. Estas sumas deben depositarse en una cuenta de ahorros, a fin de que produzcan frutos, que servirán para disminuir el monto del crédito a ejecutar o en beneficio de quien corresponda, es decir, de estos puede descargarse pagos como: honorarios del depositario, la propia acreencia como antes se dijera, costas judiciales, que hacen menos cargosa la situación del deudor sujeto a ejecución, evitando disminuirle aún más su situación.
- Finalmente, llevado a cabo el remate, que de lograrse con los frutos y el precio ser satisfactorio para su acreedor, el deudor tiene derecho al remanente de lo recuperado, lo que le permite rehacer su situación en la medida de lo posible.
Ahora bien, al fijarse el canon de arrendamiento conforme a la nueva legislación, los frutos que produciría el inmueble durante el procedimiento, serían mucho menores a los que podría obtenerse usualmente en el mercado, en perjuicio de los derechos del deudor al disminuir el monto de los frutos que se destinan para la masa y que pueden disminuir la deuda, en detrimento de su patrimonio, ya que se le hace más gravosa su obligación con el paso del tiempo.
De igual modo, el avalúo del inmueble si estuviere arrendado, efectuado bajo los parámetros de la nueva ley (arrendamiento de vivienda), dará como resultado un precio muy inferior, lo que a su vez se traducirá en que el monto de la deuda hasta es posible no pueda ser satisfecha con el producto del remate del inmueble, aunado al hecho que al disponer el inquilino de un año para pagar, el monto de la acreencia se incrementa por los intereses que haya de devengar por no haber sido satisfechos, amén que el deudor queda sujeto a un año bajo ésta situación, sin certeza y riesgo que no se perfeccione la negociación, y finalmente, la expectativa que aún quedare un saldo a su favor, la vería esfumarse como un sueño!!
¿Será esta una nueva prisión de las épocas modernas?
TERESA BORGES GARCIA
Abogado
Prensa Cámara Inmobiliaria de Venezuela
20-08-2013
Recopilado por:
Lic. Henry Medina
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