martes, 12 de septiembre de 2017

Truman Capote.

TrumanCapote1959.jpg
Truman Capote

" Todo fracaso es condimento que da sabor al éxito. "
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" La disciplina es la parte más importante del éxito. "


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Por qué invertir en inmuebles de lujo es un suculento negocio en Venezuela pese a la crisis.

BBC MUNDO. Con las dificultades de la crisis, pero los proyectos de lujo se van elevando en Caracas.

Daniel García Marco (@danigmarco)

En 200 metros coinciden una protesta contra el gobierno que acaba en violencia, una cola para comprar pan y una torre de oficinas de lujo que se eleva poco a poco. Las tres escenas explican a su manera la crisis de la economía de Venezuela.

Estamos en Chacao, un municipio de Caracas que es el de mayor renta per cápita del país, lo que no impide ver pobreza y necesidades. Bastión de la clase media y alta, fue y es el epicentro de las protestas contra el gobierno del presidente Nicolás Maduro.

En Chacao pasa de todo. "Es el Manhattan de Caracas", le dijo hace unas semanas a la agencia Bloomberg el alcalde del municipio, Ramón Muchacho, ahora ya destituido y en el exilio acusado de no evitar las protestas.

El parecido con la Gran Manzana, aún lejano, es sin embargo creciente conforme se yerguen las torres de departamentos y de oficinas y los centros comerciales.

Dos proyectos avanzan uno frente al otro. En la valla que separa la obra de uno se lee la pintada "Estamos En Dictadura". En la del otro, se ataca a la Mesa de la Unidad Democrática (MUD), la coalición de partidos de oposición: "Fuera MUD Traidores".

Son las señales de la batalla política que en los últimos meses también afectó a las obras.


BBC MUNDO. En el proyecto "Recreo La Castellana" habrá un hotel boutique con una zona separada de suites.

En el lado sur de la avenida Francisco de Miranda está ya muy avanzado el proyecto "Recreo La Castellana", que tendrá un hotel boutique de la empresa española Meliá, un centro comercial de lujo y una pequeña torre de oficinas.

"Hay un impacto de la crisis, pero no todo lo grave que podría haber sido", dice a BBC Mundo Irene Abramovits, gerente corporativo inmobiliario del proyecto.

Admite problemas de momento para la venta de locales comerciales, pero tiene vendidos ya los 6.000 metros cuadrados de las oficinas, que por ahora son sólo cemento desnudo.

Lo mismo sucede con las torres más grandes al otro lado de la calle, que van un poco más retrasadas. Todo vendido.


BBC MUNDO. Las protestas contra el gobierno han provocado retrasos en las obras, que además deben afrontar un serio problema de seguridad por el robo de materiales.

En la Venezuela de la crisis, con una inflación que a final de año alcanzará el 720%, según el Fondo Monetario Internacional (FMI), las empresas compran e invierten en suelo.

¿Cómo es posible?

"Cuentas de ahorro en ladrillo"

Pues el motivo es precisamente ése: la inflación, la devaluación del bolívar. A lo que se suma el férreo control cambiario que impone el gobierno venezolano.

"Son cuentas de ahorro en ladrillo", me dice el arquitecto Frank Alcock sobre las dos grandes torres de oficinas, el hotel con 200 habitaciones y el pequeño centro comercial y cultural que integrarán el proyecto "Paseo La Castellana".



NSM. Los proyectos que se levantan en las zonas "premium" de Caracas buscan ser espacios de lujo y exclusivos.

Un banco compró ya una de las torres. Y una empresa multinacional de la alimentación, la otra.

El cemento no sólo no se devalúa, sino que incluso puede revalorizarse.

Algunas compañías, sobre todo las transnacionales, las que mejor sortean la crisis, no pueden repatriar sus dividendos en dólares, que son otorgados por el gobierno. Así ven cómo sus bolívares se deprecian cada minuto que pasan en las cuentas de los bancos.

Hasta hace pocas semanas, un dólar en el mercado de cambio oficial rondaba los 700 bolívares. Ahora está a unos 3.250. El dólar paralelo, el que sirve de referencia para el día a día en Venezuela, alcanza los 17.700.

Es decir, los bolívares pierden rápidamente su valor. Cada vez dan para menos.

"Proteja su inversión"

"Los compradores buscan proteger su dinero en moneda local en bienes raíces, en oficinas y departamentos, y no perder con las devaluaciones de la moneda", explica a BBC Mundo Francisco Mendoza, director de comercialización de la filial de Venezuela de CBRE, gigante inmobiliario de Estados Unidos.


AFP. La mano de obra es barata en Venezuela, pero los problemas surgen para encontrar materiales.

El folleto publicitario del proyecto "Recreo La Castellana" no puede ser más claro: "Compre en bolívares y proteja su inversión".

Además, ahora es un buen momento para invertir en esa "Milla de Oro" de Caracas o en cualquiera de las llamadas zonas "premium", aquellas en las que el metro cuadrado es más caro.

"En los últimos 18 meses el mercado ha cambiado. No escapa a la situación política", explica Mendoza, el experto inmobiliario.

Y esa situación es muy inestable. La consecuencia es que el precio del metro cuadrado bajó de US$7.000 a US$2.500 gracias también a una sobreoferta de oficinas.

6 cifras curiosas que muestran el escaso valor de los billetes en Venezuela
Así se pinchó la burbuja que hacía que los precios de Caracas se asemejaran a los de Nueva York.

Ahora comprar es más barato. Sólo se necesitan bolívares y también confianza en que la situación va a mejorar. Si lo hace, el beneficio de venta futuro puede ser grande.

El comprador manda

"Es un mercado de compradores. El precio lo fija el comprador. El propietario o promotor tiende a hacer grandes descuentos", afirma Mendoza.

Eso no sólo vale para el mercado de las oficinas, sino también para el residencial. Departamentos de lujo que costaban US$500.000 ahora se pueden conseguir por US$100.000. Son precios imposibles para la gran mayoría en un contexto de crisis, pero hay una minoría que se puede permitir hacer esa apuesta.


BBC MUNDO. El suelo disponible para oficinas en los desarrollos de la zona de Chacao están ya vendidos, según los promotores.

"Es una gran oportunidad para quien cree que el mercado se va a recuperar", asegura a BBC Mundo Alí Venturini, director de una oficina inmobiliaria.

Confirma la idea de Mendoza de que ahora manda el comprador. Por eso da un consejo claro a quien vende: "La primera oferta es la mejor, no la desestime".

Venturini se ha encontrado muchos clientes que malvenden sus propiedades.

Desesperados por la situación del país y necesitados de capital para emigrar, se desprenden casi a cualquier precio de sus inmuebles para empezar una nueva vida en otro país.


AFP. Los proyectos que comenzaron hace unos pocos años están empezando a elevarse y a sorprender a muchos que no lo consideran posible en un contexto de crisis.

Y la desesperación no es buena consejera para hacer negocios.

Algunos también temen la pérdida de la propiedad privada con un gobierno socialista que pudiera radicalizarse.

Precios de "gallina flaca"

Raúl Puigbó tiene 58 años y está a punto de irse a España, tierra natal de su padre.
"Los precios se han venido a menos bárbaramente. Si tienes dinero para invertir, es buen momento", dice a BBC Mundo.

Pero el problema para él es que ahora está vendiendo suelo. Y dice que lo hace a mitad del precio de hace un año. O menos.


BBC MUNDO. Hay más dificultad para vender los locales comerciales que las oficinas, en las que invierten más las empresas.

"Un terreno industrial que valía US$50.000, ahora no vale ni US$15.000", lamenta.

"La idea ha sido vender para irnos de esta broma. La situación de gobierno hace un poco mal el tener inversiones aquí. La inestabilidad jurídica es muy grande. Hoy es tuyo, mañana no sé. Pero los compradores piensan que es una inversión y compran a precio de gallina flaca", explica.

Por qué Estados Unidos ha evitado (hasta ahora) sancionar al sector petrolero de Venezuela

Es quizás un momento ideal para quien tenga dinero y paciencia. "En 15-20 años va a estar buenísimo esto. No lo dudo. Venezuela tiene potencial para eso y más, pero en 20 años yo ya tendré 80. Con menos años, de repente, me metería a comprar más, pero ya ahora quiero disfrutar", afirma Puigbó.

Venturini, experto conocedor del mercado, tiene claro que hay una minoría que puede sacar un buen rédito a la situación económica de Venezuela. "El que compra en crisis gana", resume.

BBC Mundo, Caracas
01-09-2017
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¿Cuál es el régimen actual de arrendamiento de inmuebles en el país?



Teresa Borges

En los últimos años, uno de los aspectos a resaltar ha sido la multiplicidad de leyes y/o normas de rango sublegal que se promulgan y modifican constantemente, creando un caos e inseguridad jurídica en la ciudadanía en general, llegando a veces al extremo que ni los operadores de justicia logran estar al día.

El presente trabajo que dividiremos en varias entregas, se iniciará indicando en forma escueta el contexto legal que rige actualmente en materia de arrendamiento, por lo que estimamos pertinente precisar la normativa vigente más relevante antes de realizar los comentarios de rigor:

Para el arrendamiento de oficinas, consultorios, galpones y otros usos distintos a vivienda y comercio aplica el Decreto Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (G.O. 36.845 del 7 de diciembre de 1999), el cual quedó parcialmente derogado en cuanto al arrendamiento de vivienda y comercio.

En el área de Arrendamiento de Vivienda tiene vigor el Decreto Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Viviendas (G.O. 39.668 del 6 de mayo de 2011), el cual no solo aplica en materia de arrendamiento sino también para comodato, ocupación, compra mercado primario y secundario, usufructo.

Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda (G.O.E. 6.053 del 12 de noviembre de 2011), debiendo aclarar que aplica a todo arrendamiento de vivienda, total o parcial, incluyendo las habitaciones estudiantiles, así como desarrollos en construcción.

Reglamento de la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda (G.O. 39.799 de fecha 14 de noviembre de 2014), en el cual se desarrollan casi todos los procedimientos administrativos dispuestos en la ley.

Resolución del Ministerio para el Poder Popular para Vivienda y Hábitat mediante la cual se establece la Tabla de Valor de Construcción (Bs./m2) por tipologías de viviendas para el cálculo del justo valor establecido en la Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda (G.O. 40.054 del 20 de noviembre de 2012), la cual debió ser actualizada al 20 de noviembre de 2013, por lo que en nuestro criterio esta Resolución decayó jurídicamente en cuanto a sus efectos.

Resolución mediante la cual se delega en la SUNAVI la competencia para la tramitación del Procedimiento Administrativo previo al ejercicio de cualquier acción judicial o administrativa que pudiera derivar  en una decisión cuya práctica material comporte la pérdida de la posesión o tenencia de un inmueble destinado a vivienda principal (G.O. No. 40.694 del 2 de julio de 2015, esta se ha reiterado hasta la fecha).

Resolución No. 035, fecha 17 de febrero de 2012, Programa Especial de Financiamiento para la Adquisición de Viviendas Arrendadas “Ahora es mi Techo”, ubicados en los municipios Libertador del Distrito Capital, Sucre, Chacao y Baruta del Estado Miranda.

Resolución No. 031 del 23 de septiembre de 2014 del Ministerio del Poder Popular para Vivienda, Hábitat y Ecosocialismo, G.O. 40.508 del 30 de septiembre de 2014 que atribuyó a la SUANVI proveer refugio temporal, también reiterada en otras Resoluciones hasta la presente fecha.​

Y mencionaremos finalmente, el Decreto No. 8.588 mediante la cual se autoriza la creación de una Empresa del Estado bajo la forma de Sociedad Anónima denominada Inmobiliaria Nacional, S.A. (G.O. 39.799 del 14 de noviembre de 2011), que en su día pasó desapercibida sin ser valorada su importancia o impacto a futuro, pues valga reseñar que esta empresa ha asumido todo lo derivado de Misión Vivienda y 800-Mi Hogar.

¿Qué hay del Arrendamiento de Comercio (locales)? Se rige por el Decreto Ley de Regulación del Arrendamiento Inmobiliarios para el Uso Comercial G.O. 40.418 de fecha 23 de mayo de 2014, y debe considerarse también algunos artículos de la Reforma Decreto Ley Orgánica de Precios Justos (G.O. No. 40.787 del 12 de noviembre de 2015).

Ante la multiplicidad legislativa actual sobre la materia en arrendamiento inmobiliario, resulta imperioso tratar de informar a la ciudadanía de cuáles son sus derechos y deberes, así como el alcance de estos cuerpos legales, ello con la finalidad de poder establecer relaciones contractuales dentro del marco legal, en forma segura, evitando ser sancionados, dado que las últimas leyes prevén sanciones que deben ser valoradas por quienes son parte del contrato de arrendamiento, así como en pleno conocimiento de lo que implica hoy día el arrendamiento en todos sus ámbitos.

En el desarrollo de este trabajo durante los próximos días, iremos destacando los aspectos que estimamos más importantes, así como nuestra opinión al respecto.

Abogado Teresa Borges García, consultor jurídico de la Cámara Inmobiliaria de Venezuela.

Cámara Inmobiliaria de Venezuela
28-08-2017
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Presidente de la Cámara Inmobiliaria de Venezuela asegura que producción de viviendas ha caído 95%


Carlos González Contreras, presidente de la Cámara Inmobiliaria de Venezuela –CIV-, denunció que la actual situación del sector es desoladora debido a las normas inconvenientes, tanto a nivel del sector como el macroeconómico. “Estamos prácticamente paralizados, ha caído la producción de viviendas nuevas en 95%; en 2008 producíamos 80 mil unidades y este año llegaremos a 5 mil, es algo dantesco, lo peor que ha podido pasar”.

En la Mesa de Análisis de A Tiempo en Unión Radio, González Contreras destacó que el sector público también ha sido afectado por la crisis. “No se están produciendo viviendas, jamás esa cifra de un millón 700 mil, a la cual nunca llegaron, pero hay gran cantidad de proyectos paralizados de la Gran Misión Vivienda Venezuela”.

Resaltó que el sector de arrendamiento está totalmente paralizado “simplemente la gente no desea alquilar sus viviendas, cuando es una solución en cualquier país del mundo (…) En Venezuela estábamos alrededor de 15 % y no va a poder subir mientras no haya una normativa nueva”.

González Contreras considera que el problema central es la falta de confianza y condiciones de financiamiento. “Los promotores privados no podemos hacer viviendas que vayan más allá de Bs 30 millones porque las condiciones son inexistentes, llevamos tres años sin que los promotores presenten ni una solicitud de crédito a la banca”.

“Una simple resolución podría ponernos a trabajar en unas 10 mil o 20 mil unidades de vivienda y, en la sequía actual, comenzaría a rehabilitarse el sector y es simplemente que la banca privada pueda financiar de su propios recursos sin límite de precio y sin tocar la banca hipotecaria”, recomendó.

Por su parte, la arquitecta urbanista, Fanny Migliore, investigadora del Observatorio de Derechos de Propiedad Privada del Centro de Divulgación del Conocimiento Económico para la Libertad –Cedice-, destacó que la ciudad es el resultado de procesos sociales y factores económicos pero también de decisiones políticas “y tenemos una cantidad de leyes que han impactado, no solamente le derecho de propiedad sino directamente en el resultado de cómo se vive y cómo funcionan las ciudades venezolanas y, uno de los efectos más adversos de estas leyes y decretos que ha promulgado el gobierno, ha sido el abandono de la idea de alquilar”.

“La ley de arrendamiento y los decretos contra los desalojos arbitrarios hacen inviable la posibilidad de impulsar este mercado, Los propietarios prefieren cerrar sus casas y no alquilarlas por el riesgo de ser confiscados de sus bienes”, precisó.

Recordó que en los años 2006 y 2011, cuando sucedieron eventos meteorológicos que llevaron al gobierno buscar soluciones inmediatas para cubrir el déficit por los damnificados, “se recurre a una serie de decretos que hacen posible que inquilinos que tienen más de 10 años en un inmueble puedan quedarse allÍ2.

Destacó que también se han decretado adquisiciones forzosas, sobre todo en el centro de Caracas, unos decretos que dejan en condición de invasores a quienes pasaron a ocupar esos inmuebles y en un limbo jurídico a los propietarios legítimos a quienes nunca se les pago y nunca pueden vender sus inmuebles”.

Agregó que todas esas irregularidades se reflejan en el abandono de esos inmuebles y en el deterioro gradual de la ciudad. “Nos arrojan la cara degradada, gastada y arruinada de las ciudades en Venezuela”.

Migliore destacó que en las recientes manifestaciones se pudo observar las violaciones a la propiedad privada por parte de las autoridades, un derecho humano fundamental. “Algunas residencias fueron saqueadas e intervenidas y se cometieron violaciones a los derechos de propiedad que empujaron a muchas personas a la pobreza”.

“Verse arrebatados decese nicho de protección por quienes deberían defender nuestra seguridad y a los ciudadanos, las fuerzas del orden fueron quienes hicieron esas cosas, los derechos de propiedad fueron fuertemente atacados”, finalizó.

Sonia Pomenta Llaña/Unión Radio

Cámara Inmobiliaria de Venezuela –CIV
30-08-2017
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