La contracción del mercado en la oferta de inmuebles de alquiler y lo costoso que resulta comprar una casa o apartamento nuevos, ha propiciado la promulgación de una ley que los sectores involucrados consideran controladora y de difícil aplicación.
Expectativa y sobre todo esperanza de que la nueva Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, cuya promulgación se efectuará hoy sábado, sea modificada para que se aclaren algunos términos de contrato, donde se garantice la devolución de inmuebles a los propietarios, finalizado un contrato o cuando lo requiera; y que a su vez se promuevan políticas públicas que verdaderamente masifiquen la oferta de viviendas, para que la figura de la Superintendencia Nacional de Viviendas, que sustituye a la Dirección de Inquilinato, pueda hacer un trabajo equitativo, son algunas de las peticiones de los sectores arrendadores, con miras a la aplicación del instrumento.
Este texto que permite al Gobierno incrementar los controles en el mercado inmobiliario, pues la Superintendencia de Arrendamientos se encargará de revisar los contratos, calcular la renta a cobrar por los propietarios y, además, mediará en la venta de los inmuebles destinados al alquiler.
En las disposiciones transitorias del marco legal se indica que la oferta de esas edificaciones, orientadas al arrendamiento, tiene que efectuarse en un plazo de sesenta días, luego de que la Ley entre en vigencia.
El instrumento sancionado señala que: "por ser contrario al interés general de esta Ley, el monopolio sobre la vivienda en alquiler, por considerarse el arrendamiento de interés social, colectivo y con fines de utilidad pública, los arrendatarios que ocupen viviendas constituidas sobre edificios que tengan veinte años o más dedicados al arrendamiento, tendrán el derecho a adquirirla, exceptuando del cumplimiento de la presente disposición a los pequeños arrendadores. A tal efecto, el propietario procederá a realizar la preferencia ofertiva en un lapso no mayor de 60 días a partir de la entrada en vigencia de la presente ley".
Los procedimientos para la venta estarán detallados en el reglamento que se aprobará en los próximos días, con lo cual esperan los sectores involucrados se especifiquen también los cánones fijados a cada inmueble, que no pasará de 3 ó 4% del valor del inmueble.
El pasado mes de mayo, las organizaciones que agrupan a los inquilinos, junto con la Vicepresidencia, iniciaron un proceso similar de compra de edificios en alquiler. En aquel momento fueron citados cien propietarios de inmuebles en el Área Metropolitana de Caracas con el fin de que los vendieran, pero al final se presentaron 70 dueños.
Voceros de las redes de inquilinos señalaron que actualmente se están evaluando los documentos entregados y apuntaron que para los precios de venta se tomarán en cuenta los parámetros de la nueva Ley para la Regulación y Control de los Arrendamientos de Vivienda.
Para la promulgación del marco legal se contempla que las autoridades darán precisiones sobre esas ofertas de los edificios en alquiler.
En la venta de los inmuebles, los propietarios tendrán que dar descuentos a los precios, que estarán sujetos a los años de relación arrendaticia. Las rebajas oscilarán entre 10 y 25% y aquellos que no otorguen las rebajas en los valores finales de las soluciones habitacionales serán sancionados con multas que van de 50 a 400 unidades tributarias, el doble si incurre en reincidencia.
El cálculo de la renta incluirá cinco aspectos: valor de reposición del bien, dimensiones del inmueble, valor de depreciación, vulnerabilidad sísmica y región geográfica. Y, en el reglamento de la Ley se incluirán más detalles para la fijación del canon, como las tablas para la depreciación del bien y las zonas.
La nueva Ley de Alquileres establece que, los propietarios, por el alquiler de las viviendas podrán tener una rentabilidad anual entre 3 y 5%, que será ajustada por el Ejecutivo. Además, los contratos serán revisados cada año, y el canon también se ajustará en ese lapso.
La Ley además ordena a las constructoras a destinar al alquiler un porcentaje de la vivienda que está en los nuevos desarrollos habitacionales. Ese porcentaje lo determinará el Ministerio de la Vivienda, aunque inicialmente se habló de 10%, luego esto fue bajado a 5% y posteriormente eliminado, para que lo determine el Min- Vivienda.
Las constructoras para iniciar los proyectos deben hacer notificaciones al despacho y sin la carta aval del ministerio la obra no podrá comenzar.
"Hay aspectos positivos y otros mejorables"
Si bien los sectores vinculados destacan que el instrumento persigue cosas buenas a favor de los arrendados, proteger sus intereses y evitar que se queden sin techo, están conscientes de que hay aspectos mejorables, a fin de evitar que se violen los derechos de los propietarios como dueños de un inmueble, y el instrumento termine siendo extremadamente punitivo e inaplicable.
Al respecto, Elizabeth Morini, Carlos Utrera, presidenta y vicepresidente de la Cámara Inmobiliaria del estado Táchira, recordaron que, uno de los dos últimos artículos modificados fue el 13, el cual señala que: "... es contrario al interés público y queda prohibido el arrendamiento de viviendas adjudicadas por el Estado, hasta tanto no se cumplan los extremos establecidos en las leyes que regulan la materia para la adquisición de vivienda, salvo en los casos autorizados por el órgano encargado con competencia en la materia y en ningún caso podrá tener fines de lucro".
Esto a juicio del gremio tiene lógica y coherencia, sin embargo, ante la baja oferta de inmuebles resulta complicado impedir que esto suceda. No obstante, incluso en los documentos de decretos hipotecarios se prohíbe alquilar o vender la vivienda en un lapso de cinco años, es decir, ya estaba regulado este aspecto en los contratos pero ahora tiene fuerza de ley.
Cuando un propietario requiera su inmueble para su uso propio, el de un familiar, con segundo grado de consanguinidad, como padre o hijo, no lo podrá hacer hasta tanto la Superintendencia no consiga un refugio u otro espacio propio idóneo para la familia alquilada, cuestión que en la práctica será complicado, debido a la contracción del mercado.
Según la ley, en cuanto a la tipificación de la vivienda, ésta se diversifica en muchos tipos, entre estos: quinta, casa-quinta, casa colonial, casa prefabricada, casa económica, vivienda, autoconstrucción de sectores populares, apartamento de lujo, apartamento, y apartamento tipo bloque; y luego especifica las descripciones que las diferenciarán: la estructura, las paredes, techos, pisos, instalaciones sanitarias, eléctricas, mecánicas, aguas blancas, servidas, ventanas y puertas.
Comentaron los voceros que, uno de los inconvenientes que observan a la norma, radica en que es "excesivamente reguladora", incluso es severa con las sanciones en caso de incumplimiento, hecho que hace muy difícil su aplicación en la práctica.
En este sentido, señalaron que: "anteriormente las partes establecían las cláusulas respetando los principios de la ley anterior. Ahora se controla y regula prácticamente todo, los deberes y derechos de arrendadores, el canon, condiciones de entrega, tiempo de duración del contrato, crea la Superintendencia, y todos los contratos serán aprobados por dicho ente, se eliminan las opciones de contratos privados o verbal y, para que la Fiscalía lo reciba, el contrato debe tener un anexo de la Superintendencia. Entonces, se teme que esto cree burocracia y corrupción".
Respecto a los desalojos, deja claro que solo procederán cuando se incumplan cuatro rentas consecutivas del alquiler; pero usualmente se busca la conciliación. Cuando hayan dado uso indebido o deshonesto. Sin embargo, no proceden las demandas ante los tribunales en caso de que el propietario tenga necesidad de ocupar el inmueble o algún pariente consanguíneo, hasta tanto no se le garantice otro hogar a la familia arrendada. Y si procediera, de no ser cierto que era para un familiar sino para alquilarlo a otra persona, se aplica una multa y el anterior arrendatario tiene derecho a volver a ocupar el inmueble.
Conscientes de que la vivienda es una de las necesidades más sentidas de la población, aseguraron que se deben buscar acuerdos que no perjudiquen ni a los arrendadores ni a los inquilinos; que permitan que esta actividad siga siendo rentable a las empresas inmobiliarias que prestan un servicio y cobran una comisión justa; pero que se busquen alternativas para mejorar la oferta de inmuebles en vista de la demanda que hay en el mercado.
lanacion.com.ve
12-11-2011
Recopilado por:
Lic. Henry Medina
Asesor Inmobiliario, de Seguros e Inversiones
04166220453
04143692526
twitter: @Henry_Medina
PIN 31E5A7B4
hmedina30@yahoo.es
http://es.groups.yahoo.com/group/corredor_inmobiliario/
