lunes, 7 de septiembre de 2015

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Por una vivienda


La construcción privada de viviendas tiene 18 trimestres en caída, según cifras de la Cámara Inmobiliaria. VENANCIO ALCÁZARES

 En el primer semestre de 2015 se duplicaron los precios de las viviendas en la Gran Caracas, mientras el déficit habitacional aumentó a pesar del programa Gran Misión Vivienda. Por Francisco Olivares

 El propósito de obtener una vivienda propia para una familia de clase media en Venezuela, ha pasado de ser un plan de vida tangible, a un sueño casi inviable para un alto porcentaje de esa población. En enero del año 2015, el promedio del costo del metro cuadrado de una vivienda en el Área Metropolitana de Caracas era de 252.851 bolívares y para junio de este año alcanzaba a 603.368 bolívares, un aumento superior a 100%. 

 Esto quiere decir, que el promedio del costo de las viviendas que están en oferta en la Gran Caracas, es de 60 millones de bolívares. El estimado corresponde a las cifras promedio que maneja la Cámara Inmobiliaria Metropolitana de acuerdo a la oferta que existe en el mercado inmobiliario durante el primer semestre de 2015. Un apartamento en la parroquia La Candelaria puede costar aproximadamente entre 40 a 50 millones de bolívares, mientras en urbanizaciones del este, entre 200 y 600 millones, en tanto que otras opciones de mayor nivel, que no se publican, se tasan en dólares.

 En el marco de las distorsiones que se han generado en la economía venezolana, la situación de la vivienda registra una serie de factores que hacen muy compleja esta área fundamental para el desarrollo de las ciudades. Aquiles Martini, quien hasta hace poco presidió la Cámara Inmobiliaria y actualmente encabeza la Comisión de Infraestructura y Vivienda de Fedecámaras, identifica una serie de aspectos que han generado la actual situación en los que se suman: la alta inflación, escasez de materias primas, leyes que limitan la inversión inmobiliaria, el déficit en la construcción de viviendas, falta de planificación urbana y las intervenciones sobre promotores y constructores

 Un elemento que contribuye a la poca oferta de inmuebles, ha sido también la Ley de Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda aprobada en 2011. En 1998 las viviendas en alquiler representaban 30% de la demanda residencial, mientras que en 2015 es menos de 1%, según cifras que maneja la Asociación de Propietarios de Inmuebles. En la actualidad se procesan 45 mil juicios de inquilinato y 11 mil procedimientos administrativos, la mayoría de las causas es por incumplimiento de pago de los inquilinos y la negativa a abandonar el inmueble. Vale destacar que 65% de los inmuebles de vivienda arrendados en la actualidad se encuentran en sectores populares. 

 El déficit

 Las necesidades habitacionales, cuando se inicia el gobierno bolivariano en 1999 era de un millón 900 mil viviendas. A partir de 2009, con el programa Gran Misión Vivienda Venezuela (GMVV), el déficit llegaba a 2 millones 700 mil viviendas, mientras que para 2015 está llegando a 2 millones 900 mil viviendas. Ese déficit se incrementó, a pesar del gran volumen de unidades construidas entre 2011 y 2014 por el sector público a partir de la GMVV. 

 Según explica Martini, al déficit que se arrastraba se le suman las necesidades de nuevas viviendas que se generan por el crecimiento anual de la población en el país que demanda de 120 unidades nuevas por año.

 De acuerdo a las cifras oficiales recopiladas por la CIV, basadas en los informes del BCV, INE y Cámara de la Construcción, entre 2011 y 2015, se construyeron en Venezuela 718.414 viviendas. Hay que destacar que ese monto significativo por el aporte de las viviendas construidas por GMVV, incluye lo aportado por el sector privado.

 Sin embargo, precisa Aquiles Martini, que a las cifras que ofrece el BCV sobre construcción de viviendas, se fue modificando a partir de 2009 y a la data se le agregaron las viviendas remodeladas que forman parte de programas sociales como Barrio Tricolor, sustitución de ranchos por casas, programas manejados por los Consejos Comunales, con la data que aportan esos organismos. De tal manera que en la cifra no se discrimina ese tipo de programas de aquellas que son realmente nuevas viviendas.

 Las estimaciones para obtener la cifra real de nuevas viviendas, de acuerdo a cálculos de la CIV, habría que restar aproximadamente dos terceras partes de la cifra total, lo cual reduciría la cifra en 400 mil viviendas aproximadamente.

 Sector privado 

 La Cámara Inmobiliaria registra 18 trimestres consecutivos de caída en la construcción de viviendas nuevas del sector privado. De cerca de 70 mil viviendas que construía el sector privado en promedio en años anteriores, en 2014 apenas se lograron construir 15 mil viviendas. Explica Martini que además hay que tomar en cuenta que muchos de los urbanismos que se suman a las viviendas construidas en ese año, ya habían sido desarrolladas en años anteriores y sostiene que en 2015 la cifra de construcción privada será aún más baja. De acuerdo a los registros de la Cámara de la Construcción, la caída del sector en el primer semestre de 2015 es de 25%.

 Al revisar los números de la GMVV también se observa una caída a partir de 2014 cuando se construyeron 126 mil unidades (público y privado) mientras en lo que va de 2015 la producción hasta el 28 de julio era de 44.293 viviendas, sumando ambos sectores.

 A juicio de Aquiles Martini uno de los factores que generó esta caída en el sector privado, además de la falta de materias primas como la cabilla que proviene de Sidor y el cemento, cuya producción igualmente está en manos del Gobierno, han sido las intervenciones de los proyectos privados y las leyes regulatorias.

 Una de estas leyes, la Ley contra la Estafa Inmobiliaria aprobada en 2012, según opina el especialista, parte de la mala fe hacia el promotor y el constructor y contiene una serie de enunciados que hacen inviable la construcción de viviendas. Esta ley regula toda la aparte de construcción de viviendas, los precios, las fórmulas en que se pide el dinero, y hace al constructor el responsable penal de los retrasos que puedan ocurrir, así por ejemplo, tengan su origen en la falta de insumos. 

 Según la CIV la falta de insumos también está vinculada a la caída de la producción que ha afectado a Sidor, que de 4,5 millones de toneladas que producía en 2008 cuando no había sido estatizada por el Gobierno, en 214 se reportó una producción de un millón de toneladas, y este año está reportando una caída mayor. Esa caída también ha afectado la producción del sector público.

 Precios tope

 Otro aspecto que destaca Martini es que se le puso un techo al valor de la vivienda que el Gobierno le reconoce al sector privado, por ejemplo, en el plan "0800 mi hogar" se establece un tope de una banda que va desde 747 mil bolívares hasta un millón 250 mil bolívares. "Obviamente que construir a esos precios a la realidad de hoy resulta inviable" señala. 

 Para explicarlo, Martini pone como ejemplo que un ascensor que se calculó a 6,30 por dólar ahora hay que pagarlo a precio del mercado paralelo. Una cabilla que está regulada en 10 bolívares el kilo ahora hay que pagarla en el mercado negro en 10 a 15 veces más del valor regulado. Lo mismo sucede con el cemento, con los componentes para el baño, con los cables, tuberías etc. 

 Aún así, partiendo de que existiese una vivienda a un costo de un millón de bolívares, según los precios del Gobierno, un comprador con ingresos medio, podría obtener un crédito máximo de 500 mil bolívares, pero entonces tendría que poner de su bolsillo otros 500 mil bolívares, precisa Martini. 

 El tope máximo que presta la banca pública a través de los fondos propios de la cartera de la banca son 3 millones de bolívares. Pero el solicitante debe ganar 15 salarios mínimos, esto es 120 mil bolívares mensuales, y solamente 2% de la población tiene ese salario, según el INE. 

 "La vivienda tiene un precio referencial y es el activo más importante de la familia venezolana y la tiende a valorizar o bien en moneda extranjera que hoy es legal o en su valor de reposición. Entonces nadie va a vender su casa en un bolívar si la nueva le va a costar tres bolívares".

 Expropiaciones 

 El domingo 31 de octubre de 2010, a través del programa "Aló Presidente", el fallecido presidente Hugo Chávez anunció la expropiación de varios urbanismos privados en todo el país que se encontraban en proceso de construcción y preventa. Un informe elaborado por el investigador y experto en políticas públicas en materia de vivienda, Miguel Méndez Rodulfo, explica en un informe elaborado sobre ese proceso expropiatorio que "mediante varios decretos, emitidos en noviembre y diciembre de ese año, se fueron afectando, primero los urbanismos denunciados en la alocución presidencial y luego otros conjuntos, hasta que finalmente sumaron 57 desarrollos los que fueron objeto de esta medida".

 "La expropiación comprendió medidas de ocupación temporal de las sedes administrativas de las empresas y multa de 5.000 unidades tributarias. En los hechos, la expropiación significó la confiscación de los lotes de terrenos, edificios de viviendas, áreas comunes, almacenes, depósitos, oficinas, maquinarias, materiales, equipos y vehículos, cualesquiera otros bienes muebles o inmuebles, maquinarias, equipos industriales y de oficina, implementos de trabajo y otros materiales dispuestos para la construcción del desarrollo mencionado" indica el informe del especialista.

 Uno de los argumentos expuestos por el Presidente Chávez, era que: "Esos desarrollos están paralizados y la gente ya pagó, ahora nosotros expropiamos, vamos a terminarla, vamos a readecuar los precios, vamos a multar estas empresas y vamos a entregarlas". En su intervención expresó: "Ordené a la Fiscalía General de la República, para que actúe de inmediato contra las empresas involucradas en las estafas, congele cualquier bien o cuenta bancaria, para evitar su movilización y garantizar que las personas que han depositado sus recursos puedan recuperar su dinero".

 El informe de Méndez indica que la mayoría de los urbanismos estaban avanzados en 75% y los compradores de esos conjuntos habrían de esperar al menos un año y medio para finalmente recibir su vivienda. 

 En junio de 2014, muchos propietarios de la clase media y media-baja, con opción para adquirir vivienda en los urbanismos intervenidos, entre 2010 y 2013, introdujeron un recurso ante el Tribunal Supremo de Justicia solicitando la acción de nulidad de la Resolución 061. Dicha resolución afectó a 20 mil familias de todo el país. Actualmente se espera el dictamen del TSJ, indica el informe.

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 CONSTRUCCIÓN Y COSTO
El Universal
30-08-2015
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El costo de la vivienda popular

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Una parte mayor de la inversión social se debe dirigir hacia los barrios de la Gran Caracas

 JUAN CARLOS PARISCA PÉREZ

 Meses atrás, para el mes de marzo del presente año, decíamos que con la Gran Misión Vivienda Venezuela el Gobierno Nacional ha asumido un fuerte subsidio al costo de construcción como única forma de poner una vivienda digna al alcance de miles de familias. En esa oportunidad estimábamos que el costo se había duplicado en corto tiempo. Para el presente estimamos que el incremento ha sido considerablemente mayor, en comparación con el costo de la vivienda, determinado éste por métodos convencionales. 

 Veamos: En julio de 2013 el Gobierno Nacional dictaminó en Gaceta Oficial la metodología que debía ser utilizada en adelante para establecer los presupuestos para la construcción de viviendas, así como los plazos, el cómputo de cantidades y los costos de los materiales, equipos y la mano de obra. Esa metodología ha sido complementada con la política de aportar una parte considerable de los insumos para la construcción, a través de Construpatria, empresa especializada en el suministro de materiales a costos muy por debajo de los niveles actuales del mercado.

 Comparando el costo de construcción de una edificación de setenta apartamentos en uno mismo de concreto armado de 4.069,39 m2, aplicando la Gaceta con el del mismo edificio construido en forma convencional, encontramos que en materiales de construcción la diferencia está en el orden de 2,74 veces menos, es decir, que la reducción de costos es de aproximadamente un 174%. La reducción en el costo de las maquinarias y herramientas es de un 25%, mientras que en el costo de las prestaciones sociales de los trabajadores la reducción es del orden de un 55%. Esto derivado de que se fija el costo de estas últimas en un máximo del 250% del costo de los salarios. (Costos asociados al salario CAS)

 Con todo esto, y considerando que la Gaceta fija además otros parámetros, el resultado comparativo del costo unitario es aproximadamente de 17.325,00 Bs/m2 aplicando la Gaceta, contra 46.482,20 Bs/m2 al precio de mercado. Diferencia muy fuerte que solo puede ser cubierta por una política de inversión social como la que ha venido realizando el Gobierno Bolivariano.

 En relación con este mismo tema hemos sacado a colación la importancia de que una parte mucho mayor de esta inversión social de lo que ha sido hasta ahora, se debe dirigir hacia los barrios de la Gran Caracas, dominados por asentamientos en fuerte pendiente, muy poblados, aquejados de graves problemas por la carencia de un ordenamiento urbano adecuado y servicios mínimos, situación que apunta a la necesidad inaplazable de crear un gran plan de desarrollo urbano que defina tanto la calidad como la magnitud de las intervenciones para superar la marginalidad de la vivienda, los servicios y el entorno. Más aún ahora que a través de la OLP se está demostrando la inaplazabilidad de llevar a cabo estas intervenciones. Viviendas de baja altura, vialidad superficial, energía y agua. Los índices arriba citados, los cuales están amarrados a la política de inversión social en vivienda, pueden ser utilizados para ponderar el monto de las inversiones que hay que llevar a cabo en los próximos años.

 Más sobre nuestra tradición culinaria. 

 Como ya es costumbre, seguiremos recordando la cocina criolla. Esta vez el picante. El ají: el chirel y el forote o rocoto, dos de nuestros alimentos ancestrales. Particularmente el forote es una variedad muy gustosa, preferida en muchas partes. El picante se prepara y se conserva en un ajicero para comerlo con otros ingredientes como el diablito de maguey. Las flores del maguey, recogidas y sin dejarlas secar, se cortan en trozos pequeños que se mezclan con el picante. El suero de leche es otro ingrediente fundamental del ajicero. La versión casera se produce en una tapara curada, reponiendo la leche todos los días. Se usa leche completa, que no tenga preservativos, ya que estos impiden la maduración del suero y éste no se produce. Consígase una tapara preparada con la forma especial para el suero, con su tapa de palo o de tusa de jojoto. Para curarla póngale salmuera por una semana. Después bote la salmuera y póngale leche. Déjela por unos días. El suero se debe comer frecuentemente, ya que si se deja mucho tiempo en la tapara se engruesa y la tapara se pudre.

 Ingredientes. 

 Para un litro de picante: Medio kilo de forote. Un cuarto de kilo de ají dulce. Una cebolla grande. Cuatro dientes de ajo. Una taza de aceite. Dos cucharadas de vinagre. Pimienta y sal al gusto. Medio litro de suero de vaca o mejor, de cabra. Media taza de diablito. 

 Preparación:

 Corte finamente los ajíes y sáqueles las semillas. Corte finamente la cebolla y el ajo. Agréguele el aceite, el vinagre, sal, pimienta y el suero. Pase la mezcla por la licuadora. Ponga la mezcla en un frasco de vidrio y agréguele el diablito.

 juan.parisca@sigoweb.com

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31-08-2015
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VENTA / El rosal, Apto, 137M2,


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La convivencia pacífica, un reto para los habitantes de la Misión Vivienda (V)


Aparatos del parque infantil del Desarrollo Urbanístico Roosevelt, en la parroquia San Pedro en Caracas, han sido desarmados - Foto: Rafael Briceño

 La convivencia pacífica, un reto para los habitantes de la Misión Vivienda (V)
La convivencia pacífica, un reto para los habitantes de la Misión Vivienda (V)
Beneficiarios reciben cursos de cohabitación en los refugios antes de mudarse a los urbanismos

 Por:
YORMAN GUERRERO

 En esta quinta entrega, Contrapunto explica por qué prácticas comunes en la cotidianidad del barrio o de los refugios deben cambiar cuando las familias se mudan a los complejos del Estado

 Tatiana Guzmán (nombre ficticio para proteger su identidad) perdió su vivienda en el barrio Kennedy de Caricuao, en Caracas, por las lluvias de finales de diciembre de 2010. Los dos años siguientes estuvo alojada junto a su pareja y dos hijos en el refugio Manuelita Sáenz en el Consejo Federal de Gobierno, hasta que se mudó al Desarrollo Urbanístico Roosevelt, en la parroquia San Pedro en Caracas, el 17 de noviembre de 2012. Su familia es una de las 16 que habitan la torre 6 de un total de 7 que conforman el complejo entregado por la Gran Misión Vivienda Venezuela (GMVV) en esta localidad.

 Guzmán definió como “traumático” el primer mes de convivencia con los nuevos vecinos del edificio. “Al principio había otro residente del edificio que ponía música alta todos los días a toda hora. Mi hijo menor tenía apenas unos meses de nacido y costaba mucho dormirlo por el escándalo”, rememoró, tras admitir que en varias oportunidades tocó la puerta de sus vecinos para pedir que bajaran el volumen.

 La beneficiaria de Misión Vivienda explicó a Contrapunto que durante los dos años que estuvo en el refugio, en varias oportunidades recibió cursos de convivencia impartidos por el Gobierno para “enseñarles” cómo debía ser el comportamiento al mudarse al complejo donde compartirían muchas áreas con otras familias. “Tengo entendido que todos los habitantes de esta torre recibieron ese curso, porque era obligatorio para los que veníamos de refugios, pero claramente no sirvió de mucho”, sentenció Guzmán.

 Una pelea subida de tono puso fin a los constantes eventos musicales. “Bajé de mi casa en pijamas, llamé a la puerta y como ya estaba obstinada nos ofrecimos golpes. Desde ese momento ya no hay música alta, por lo menos en este bloque. Ahora tenemos otro problema: el mismo vecino vende licor en su apartamento, y esos son gritos a toda hora”, agregó Guzmán.

 Consumo de droga en pasillos y jardines, falta de consenso para la limpieza y mantenimiento de áreas comunes, daño a las estructuras del parque infantil, y la ausencia de reuniones con los voceros del comité multifamiliar son algunos de los factores que afectan la cohabitación en este urbanismo. Vecinos de varios de los complejos de la GMVV que visitó Contrapunto admitieron que la falta de estacionamientos los obligó a convertir los cuartos de basura en espacios para aparcar las motos de los residentes.
Desde febrero del año pasado no se convocan asambleas entre los habitantes del edificio. Guzmán relata que en un principio se hacían juntas con los integrantes del comité multifamiliar cada 15 días o un mes para enumerar los problemas que tenían en el complejo y se llegaban a acuerdos con la participación de todos, incluso se levantaban actas si era necesario. “Se llevaba un cuaderno para controlar el pago de una ‘mensualidad’ que servía para el mantenimiento de las áreas comunes, como comprar la pintura de las escaleras y rejas. Todo eso se dejó de hacer porque hubo una pelea”, concluyó.

 La Ley del Régimen de Propiedad de las Vivienda de la Gran Misión Vivienda Venezuela en su artículo 14 especifica: “El Comité Multifamiliar de Gestión será el órgano de decisión, de análisis y decisión de los problemas comunes que surjan en la comunidad habitacional”. Asimismo establece que todos los miembros de las unidades familiares deberán cumplir con el reglamento de convivencia.

 Este ordenamiento regula la convivencia en los aspectos sociales, culturales y ambientales, así como el manejo de los servicios, el uso de las áreas comunes, el respeto a la arquitectura y urbanismo y, en general, todo lo que afecte la vida en comunidad. Queda expresamente prohibido el uso de la vivienda para actividades que desvirtúen la “naturaleza social” para la cual fue otorgada, así como ocasionar ruidos molestos o daños que puedan perturbar la tranquilidad de los propietarios o que amenacen su seguridad o afecten a la salud pública, o el interés colectivo.

 Reclamo generalizado

 Una residente de una torre contigua a la de Tatiana Guzmán apuntó que en edificio clausuraron los bajantes de basura porque nadie se hacía responsable de recogerla después. “La limpieza de las áreas comunes es un inconveniente que no hemos podido resolver”, agregó la vecina, que prefirió mantenerse en el anonimato.

 En otros urbanismos de la GMVV apuntan que las fiestas en los apartamentos se salen de control. “Una muchacha hizo una especie de matiné en su casa a mediados de junio y aparte de la música estruendosa, también había venta de bebidas alcohólicas. La celebración comenzó a tempranas horas de la tarde y culminó en una pelea con dos apuñalados. Ese tipo de acciones no se pueden permitir”, denunció un habitante del Complejo Libertador II en Caracas.

 El jueves 25 de junio, Ricardo Molina, ministro de Vivienda y Hábitat, insistió en que los hogares construidos por la GMVV deben convertirse en “espacios de paz” donde se promueva la sana convivencia, durante la entrega de 20 apartamentos en el desarrollo urbanístico El Paso en Los Teques. Contrapunto solicitó una entrevista con el ministro para conversar sobre el avance del programa social pero hasta el momento de publicar este reportaje no se obtuvo respuesta.

 Mi piso es el techo de mi vecino

 La Alcaldía de Caracas, a través de Fundacaracas, imparte cursos para la convivencia ciudadana a los habitantes de los refugios antes de que se muden a los complejos de la GMVV. Kyrian Ferricelli, coordinadora de la División Nuevas Comunidades Socialistas, explicó a Contrapunto que estos talleres nacen por la necesidad de brindar acompañamiento a los habitantes que vienen de transitar de refugios a un espacio totalmente nuevo para ellos. “Orientarlos a una mejor calidad de vida es el objetivo de estas prácticas. La mayoría de estas personas vienen de vivir en su barrios afectados por las lluvias, luego pasan a un refugio y terminan en urbanismos que requieren de normas de convivencias totalmente diferentes a la que están acostumbrados”, expresó.

 Ferricelli comentó que los talleres familiarizan a los futuros beneficiarios con los patrones de comportamiento que rigen las nuevas unidades habitacionales. “La Ley de Régimen de Propiedad de la GMVV es el primer reglamento que se les muestra. Se da a conocer la importancia de los cuadernos de control, las actas y minutas en las reuniones que se lleven a cabo en el edificio. De igual manera se explica cuáles son las ventajas de tener unidades socioproductivas en los complejos y que serán adjudicadas a las personas que más lo necesiten”, dijo.

 La educadora resaltó que el principal interés del programa es hacerles entender a los nuevos residentes que ahora van a compartir muchos espacios con sus vecinos. “Tenemos una especie de lema que dice: ‘Mi pared es la pared de mi vecino y mi piso es su techo’. Así mostramos que la convivencia en conjunto es mucho más compleja que la llevaban en sus lugares de origen o en el refugio”, agregó Ferricelli.

 En este momento, Fundacaracas imparte charlas a siete grupos de damnificados, específicamente los que van a habitar complejos en La Vega, 23 de Enero, Calle México, Santa Rosa I y II, Andrés Bello, Gato Negro y Antímano. Una vez que son entregados los urbanismos, la fundación les hace seguimiento para determinar cuáles son los problemas de convivencia más recurrentes y según el resultado se dictan nuevos talleres que toquen las temáticas para ayudarlos a buscar soluciones.

 Consulte en esta infografía interactiva las cifras clave de la GMVV:

 Misión Vivienda en cifras
http://162.243.44.42/static/muse/INFOVIVIENDA/index.html
Misión Vivienda en cifras

La organización es la clave

 Ingrid Aguado es la vocera principal del consejo comunal Por Ahora y para Siempre que se encarga del urbanismo de la GMVV, entregado por la Oficina Presidencial de Planes y Proyectos Especiales (Opppe 12), ubicado en Bellas Artes. Comentó a Contrapunto que para lograr una convivencia positiva entre todos los vecinos del urbanismo siguieron las reglas impartidas en los cursos de convivencia que recibieron durante los dos años y medio que vivió en el refugio del Hotel Parque Carabobo, en Caracas.

 “Primero, designamos a los tres voceros principales y suplentes del comité multifamiliar. Después creamos el consejo comunal y las salas de batalla. Gracias a ello se tomaron decisiones como definir quiénes se beneficiarían de las unidades socioproductivas (tiendas en la planta baja) del edificio”, explicó Aguado.

 La dirigente comunitaria agregó que en un principio se determinaron reglas claras para una mejor convivencia: no se utilizarían los bajantes y cada quien se haría cargo de depositar sus desperdicios fuera del edificio. El cuarto de basura funciona como estacionamiento de motos y no está permitido utilizar los ascensores para subirlas a pisos superiores. “Aquí limpia el que le provoque. Eso no se ha determinado en reuniones”, comentó al referirse a la limpieza de las áreas comunes.

 Contrapunto
11-08-2015
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