Alexander Pope

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" No es tanto el estar exento de faltas lo que nos aprovecha como el haber sabido vencerlas. "
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Migración impacta entre un 60% y 70% en precios inmobiliarios

Angely G. Infante

Más de dos millones de venezolanos, según cifras de la Organización de Naciones Unidas (ONU), han salido del país en los últimos años y muchos con la carga moral de dejar sus hogares a llave cerrada, o en su defecto liquidar su bien inmobiliario por un valor menor al que lo adquirieron.

Para los expertos en la materia, esta situación es uno de tantos factores que ha afectado la caída de los precios en la venta de viviendas “entre 60% y 70% respecto a 3 y 5 años atrás”, detalló a PANORAMA el presidente de la Cámara Inmobiliaria de la región metropolitana de Caracas, Roberto Orta.

Según el Instituto Nacional de Estadística, 9% de las viviendas estaban desocupadas en 2011, pero eso aumentó a la par del éxodo, declaró a la AFP Carlos González, presidente de la Cámara Inmobiliaria de Venezuela, aunque precisó que no manejan cifras actuales.

“Habría que hacer un censo nacional para saber quién tiene la vivienda desocupada y esa información no la manejamos”, señaló Orta.

Para el vocero del sector en el Zulia, Rocardo Azar el fenómeno migratorio es definitivamente es parte del problema “y por el que se está luchando para recuperar, primero por el tema de las viviendas desocupadas y por los precios”.

“Se ve en casos particulares donde gente dice que la casa cuesta 100 BsS, pero le dicen véndemela en 50BsS, porque te consigo los pasajes o algo” son acciones “que golpean el bien preciado que al final tienen que ofrecerlo a un precio mínimo”, agrega Orta.

Exhortó a la población a “no hacer eco de que las viviendas están vacías y desocupadas, porque no hay una posición oficial en la cual se genere la expectativa de algún tipo de expropiación porque no la habido por parte del Gobierno”, asentó.

Sin embargo, Orta aclara que aún “hay gente que está dispuesta a vender sus propiedades todavía porque están bajos los precios”. Y también “hay propietarios que no quieren vender por lo bajo de los precios y prefieren esperar uno o dos años cuando los precios se recuperen, mientras que hay otros que tienen la necesidad de reinversión afuera”.

Otro gran problema, añadió Orta, es la inexistencia de los créditos bancarios que “desde hace dos años están desplazados, no cubren la venta de una vivienda, y entre eso la capacidad de ahorro está prácticamente desaparecida”.

Particularmente en el Zulia, el sector está bastante definido ya que hay un mercado de ventas abundantes y pocos compradores debido a la crisis eléctrica y tema ciudad, “lo que ha hecho que Maracaibo tenga el precio por metro cuadrado más bajo de Venezuela”, afirmó Ricardo Azar, presidente de la Cámara Inmobiliaria de la entidad.

Otro punto neurálgico dentro del sector es el arrendamiento de los bienes que mantiene a los propietarios en reserva, pues Orta explica, que con las leyes que se establecieron hace siete años el alquiler de vivienda sigue deprimido porque dueños no quieren correr riesgos.

Precisó que este decreto cercena los derechos de los propietarios, ya que según la ley la regulación de inmuebles que debería salir de la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda (Sunavi), “no se actualiza el valor por precio cuadrado anualmente y con la hiperinflación que afecta al país, nadie puede alquilar con cánones del 2012, por lo que sigue habiendo reserva en los propietarios de vivienda a diferencia de los locales comerciales y oficinas”, subraya.

El gremio hizo un llamado al Ejecutivo  a que se modifique la Ley de Arrendamiento para que sea equilibrada y así darle seguridad jurídica a los propietarios, “ya que si es reformada saldrían de cientos de miles de apartamentos que están en venta y podrían ser alquilados”. 

Por su parte, Azar coincidió en que los controles gubernamentales no han permitido la movilización del mercado, aunque en el sector comercial e industrial, precisó que hay algunas opciones que se están moviendo, “pero no porque haya un auge económico, sino porque hay tan poca oferta que la demanda para el sector han mantenido los precios”.

Especialistas recomendaron aguantar un poco la necesidad de venta que tengan los propietarios y generar figuras como el tema del alquiler o cuido de viviendas, resaltando que ahorita no es el mejor momento para vender “debemos trabajar en la recuperación de los valores de nuestras propiedades”, opinó Azar.

Ls casas y apartamentos vacios son cada vez más notorios. Henry Ramírez, propietario de un inmueble en el estado Vargas asegura que al menos tres vecinos, en un solo piso, se han ido del país dejando bajo llave sus viviendas, “no quisieron vender, ni rematar, algunos pagan a personas o familiares para que las cuiden”, compartió.

Panorama
28-09-2018

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Mercado inmobiliario ha perdido 50% de su valor en dos años

Aunque se cotizan en dólares, los costos de las propiedades varían cada semana con tendencia a la baja / Foto: Arturo Ramírez

El ahorro en Venezuela está en su peor momento. Cada bolívar soberano que se mantenga en una cuenta perderá su valor en pocos días; es la realidad de un país con la moneda más devaluada en el mundo. Así lo señalan expertos económicos, para quienes el mercado inmobiliario, como otros sectores en el país, “se ha convertido en una pesadilla” con operaciones que se manejan y se concretan en dólares.

En lo que va de 2018, este sector ha sufrido una caída en las ventas del 70% y en los últimos dos años los inmuebles han perdido valor en 50%, aseguró Francisco Sánchez, asesor inmobiliario en Anzoátegui, quien destacó que las ventas se realizan en moneda estadounidense, “porque los clientes aluden que se van del país y necesitan obtener las divisas a través de estos bienes”.

“El que está comprando en dólares es porque está ganando en esa moneda. Los precios son variables y crean inestabilidad en el mercado. En las últimas semanas se ha intensificado una tendencia a la baja. Hay propiedades en Lechería, construcciones nuevas, que en su momento tuvieron un costo de $400 mil o $500 mil y se están vendiendo esta semana en $200 mil”, precisó.

Para Beatriz Medina, quien también es agente inmobiliario en la entidad, “la variabilidad del mercado depende del alto costo de la vida. Por eso estamos ante una tabla muy inestable de precios, que es además influenciada por la premura con la que las personas quieren vender para emigrar”, comentó.

Agregó que “los costos de ventas tienden a descender, porque la población está supliendo sus ingresos mensuales o semanales con la liquidación de activos”.

Operaciones de contado
Ambos aseguraron que los créditos hipotecarios están descartados. Una afirmación en la que coincide Aquiles Martini Pietri, expresidente de la Cámara Inmobiliaria de Venezuela y presidente de la Comisión de Infraestructura, Vivienda y Hábitat de Fedecámaras.

“Mientras para algunos es inalcanzable adquirir una vivienda propia o arrendar, otros rematan sus inmuebles para lograr sobrevivir a los gastos rutinarios o comprar divisas e irse a otras tierras”.

Martini Pietri refirió que no existe en ningún banco solicitud para nuevos créditos hipotecarios. “Esto hace que la gente no pueda comprar una vivienda, porque no hay dinero suficiente y no hay construcciones. Entonces, los precios de venta tienden a bajar y la población, de alguna forma, está supliendo sus ingresos mensuales o semanales con la liquidación de activos, porque no le alcanza para vivir como consecuencia de la hiperinflación”.

Hiperinflación
Es necesario que el Gobierno nacional implemente un plan directo para el área inmobiliaria, con medidas macroeconómicas, para que pueda subsitir. Así lo considera el presidente de la Cámara Inmobiliaria de Venezuela, Carlos Alberto González, quien agregó que la hiperinflación está castigando dramáticamente las ventas y compras de viviendas. Explicó que el sector primario, que tiene que ver con la edificación de viviendas y galpones, está paralizado”, no se está edificando nada”.

Mientras que el secundario, que es la venta de unidades habitacionales, creció; pero la demanda es baja, porque nadie quiere invertir en la adquisición de un inmueble.

“Algunos ciudadanos están usando el único bien que tienen para irse del país y otros para sobrevivir. Esto ha hecho que los precios se retraigan 50% en las clases A y B. Mientras que en los otros renglones el porcentaje es mayor”.

Paralelamente, el sector inmobiliario busca nuevas rutas para mantenerse a flote.

Intermediarios de ventas
A través de Internet hay una variedad de páginas dedicadas a la venta de inmuebles. También en diversas redes sociales existe una cartera de ofertas, pero con montos inverosímiles. Al realizar las consultas vía telefónicas para obtener más detalles de la propiedad, las cifras son las mismas, pero en dólares.

Casi en su totalidad, las transacciones se manejan con intermediarios, en su mayoría inmobiliarias, que cotizan con la moneda norteamericana, como parte de una transacción normal.

Así lo relató Beneida Mijares, quien está evaluando vender su propiedad, ubicada en Nueva Barcelona, y a diario consulta el rango de precios, a través de empresas inmobiliarias ubicadas en la zona norte. “Esta es un área en expansión, donde había varios proyectos de construcción. La crisis económica ha generado una devaluación de los apartamentos. Hay residencias nuevas, a estrenar, que están ofertando entre $18 mil y $20 mil”.

La comerciante dijo que, aunque quiere invertir en algunos negocios familiares, ha preferido esperar y no “regalar” su propiedad. Se niega a vender a precios por debajo del valor justo.

Arrendamientos
Los precios de los alquileres de viviendas y apartamentos varían de acuerdo con la dirección de ubicación.

Para Oreste Rosi, presidente de la Cámara Inmobiliaria de Anzoátegui, es muy difícil definir un precio promedio de los alquileres, debido a la inestabilidad del mercado.

El asesor inmobiliario Rafael Sánchez maneja un catálogo de opciones en el municipio Urbaneja que oscilan entre $250 y $500. “Frente a Playa Mansa hay una residencia disponible con una habitación en $300. El que gana en dólares puede pagarlo, pero con un sueldo en bolívares soberanos es imposible”.

Otras opciones, en zonas céntricas de Barcelona, son alquiladas en $150 y en sectores populares desde 1.500 bolívares soberanos. Los precios del mercado coinciden con algunas ofertas inmobiliarias en las comunidades portocruzanas.

Sánchez asegura que los contratos son realizados con empresas porque los propietarios se niegan a arrendar a personas naturales, por el miedo a perder sus inmuebles, “ante las protecciones que brindan las leyes a los inquilinos”.

Riesgos
“¿Quién va a construir para alquilar en Venezuela? Nadie”. Es la posición de Carlos Arreaza, propietario de dos residencias que hasta hace un año alquilaba solo a estudiantes.

“Yo he visto devaluados mi patrimonio y luego de la implementación del nuevo cono monetario se ha hecho inviable que los inquilinos paguen los cánones de arrendamientos, que ya eran irrisorios por el control que mantiene el gobierno en el contexto de la hiperinflación que afecta al país”, dijo.

Arreaza considera como ilógico que con una de las nuevas monedas de 0,5 bolívares soberanos un inquilino pueda pagar, en algunos casos, hasta 40 años de alquiler.

Alfredo Castro, quien se dedica a la asesoría en el ramo de bienes y raíces, cree que “mientras exista una ley que beneficie a una de las partes y perjudique abiertamente a la otra, los alquileres de vivienda en Venezuela seguirán desapareciendo”.

Leyes en contra
El presidente de la Cámara Inmobiliaria de Venezuela, Carlos Alberto González, declaró recientemente que la situación de este subsector de las actividades inmobiliarias es un ejemplo claro de cómo los controles gubernamentales destruyen la confianza de los inversionistas e imposibilitan la oferta de servicios.

“Desde hace años el Ministerio de Vivienda, a través de la Superintendencia de Arrendamiento de Viviendas, Sunavi, ha mantenido congelados los arrendamientos en niveles absurdos, mientras la inflación ha galopado en el país”.

Exhortó al cumplimiento del artículo 74 de Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Vivienda, lo cual permitiría actualizar el valor del metro cuadrado de construcción, algo que no se ha hecho desde el 20 de noviembre de 2012.

“Es prioritario que se discuta la reforma total de esta ley para garantizar el derecho de propiedad de los arrendadores, el cual ahora está menoscabado por la normativa”.

MARIANNYS NARVÁEZ

El Tiempo
24-09-2018

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