Si EE UU es un referente para lo que va a pasar en España, el ajuste va para largo. Las dificultades para acceder a financiación, la incertidumbre económica y los problemas para dar con un empleo debidamente remunerado hacen que el mercado inmobiliario siga estrangulado.
Un reflejo de esto es que tres de cada 10 jóvenes neoyorquinos siguen viviendo con sus padres. Lo tienen difícil para abandonar el nido familiar. Y ese porcentaje es el quinto nivel más alto de EE UU, pero la imagen se repite en Miami y hasta en Hawai.
La Reserva Federal es la primera en certificar en su análisis de la economía que el sector inmobiliario sigue "deprimido", aunque reconoce que algunos datos empiezan a ser positivos. La evolución del precio de la vivienda en las 20 mayores ciudades de EE UU, por ejemplo, registró en junio el primer alza anual desde diciembre de 2010.
Y el propio Libro Beige de la Fed -en el que el equivalente al Banco Central Europeo hace un análisis de la actividad económica en las áreas que cubren sus 12 bancos regionales- habla por primera vez de una contribución positiva de la vivienda al PIB. Los datos, por tanto, podrían indicar el fin de la segunda contracción vivida en la presente crisis. Hasta ahí, todo bien. La cosa se complica en el detalle, que refleja su gran vulnerabilidad.
De hecho, la mejora en el precio de la vivienda fue más bien testimonial, del 0,5%, y sucede en un mes propicio para las ventas.
Este indicador que elabora Standard & Poor's con Case Shiller revela además que el mayor repunte en los precios se observa en los mercados más castigados por la crisis de las hipotecas basura, como el de Phoenix (Arizona). Y que de esa veintena de ciudades, siete siguen con valores anuales negativos.
El precio de la vivienda tocó techo en EE UU durante el verano de 2006. La corrección empezó un año después. Ahora el valor medio de los inmuebles residenciales está al nivel anterior a la última escalada, que arrancó hace ya nueve años. El precio cayó un 31% de media respecto al pico. Y la actividad en el sector está a nivel de 1995. El ritmo de las ventas también empieza a ser positivo, pero muy por detrás de las recuperaciones precedentes.
Los candidatos a las presidenciales hablan poco del asunto, y eso que cuatro de los Estados más afectados -Ohio, Nevada, Florida y Michigan- serán clave en las elecciones de noviembre. Por la parte de Barack Obama, porque las medidas adoptadas por su Administración fueron insuficientes para contener la caída de precios y la avalancha de embargos. Por la del aspirante Mitt Romney, porque considera que el desahucio es vital para limpiar el mercado.
A las ejecuciones hipotecarias se le suman los 11 millones de viviendas cuyo valor es inferior al de la deuda acumulada. Eso equivale al 24% de las propiedades sujetas a hipoteca, según la compañía de análisis financiero e inmobiliario CoreLogic.
Hay bancos, como Citigroup y Bank of America, con planes piloto muy puntuales para aliviar la situación, bien revisando los términos de los préstamos o llegando hasta el extremo de asumir la propiedad de las viviendas a cambio de un alquiler asequible. Son más reacios a rebajar el principal.
Otro detalle alentador para los analistas es que el número de hipotecas morosas o en proceso de ejecución cayó a 3,1 millones en el segundo trimestre, frente al máximo de 4,3 millones a final de 2009.
La pega es que el nivel actual es cuatro veces más alto que en una situación normal. Y los propietarios que recurren a las ventas a corto para quitarse rápido el problema no hacen más que meter más presión en el precio.
El bajo coste que se paga por el crédito en EE UU, combinado con el fuerte abaratamiento de los últimos seis años, puede ser una fuente de oportunidad de compra. El consumidor, en cualquier caso, sigue siendo escéptico con la recuperación, como señalan desde Moody's, y eso les hace pensárselo dos veces antes de invertir. Además, para poder acceder ahora a financiación hay que estar en condiciones de hacer un gran desembolso inicial.
El 27% de las viviendas se adquiere con pagos en efectivo, tanto por parte de particulares que tienen ahorros como de los grandes inversores que adquieren edificios enteros. Aun así, las ventas de inmuebles usados subieron solo un 2,3% en julio, con 4,47 millones de unidades anuales. El precio medio, entre tanto, sube casi un 10%, pero se debe a que hay menos ventas en el rango bajo, lo que eleva el valor medio, según la empresa de análisis IHS Global Insight.
En el mercado de la vivienda nueva, las ventas subieron en julio un 3,6%, hasta las 372.000 unidades. Es el ritmo más alto en dos años, antes de la recaída. Pero los constructores deben competir en el mercado con las propiedades embargadas, y eso les ha forzado a rebajar otro 2,5% los precios.
Luces y sombras, por tanto, que obligan a ver la evolución de los indicadores de vivienda en EE UU con una perspectiva más amplia y no mes a mes.
"Hay buenos motivos para ser cautos", señalan los analistas. Los datos muestran una correlación entre las ventas y la confianza. De hecho, la compra de la vivienda deja de ser una prioridad cuando hay dudas sobre el empleo y las perspectivas de ingresos. En este momento, las encuestas del Conference Board muestran que hay más personas que esperan un recorte en el sueldo en los próximos seis meses que las que esperan mejorarlo.
La cuestión, por tanto, es saber cuánto tiempo se rasca en el fondo, después de tres largos años de ajuste y otros tantos buscando hacer pie desde el fin de la recesión económica. La clave para que los últimos datos positivos se sostengan en un nivel de actividad normal pasa porque haya una mejora del mercado laboral -el paro lleva 42 meses seguidos por encima del 8%- y se refuerce la confianza del consumidor, para que pueda decidirse a realizar grandes compras como es el caso de la vivienda.
Sube el alquiler
No es un secreto que muchos propietarios aguantan todo lo que pueden antes de sacar sus viviendas al mercado. Eso reduce el inventario para la compraventa. Y con las restricciones en el crédito, la opción del alquiler se convierte en la única posible. Los precios se están disparando en Manhattan, donde en julio el medio era ya de 3.460 dólares. Es un récord y supera el nivel que se pagaba antes de la crisis.
La ciudad de Nueva York, y en concreto su corazón de granito, es una excepción. Pero este comportamiento refleja las fuerzas que dominan el mercado inmobiliario en general. Los propietarios que utilizan sus apartamentos como inversión están estirando al máximo los precios mientras la demanda lo permita. Pero Citi Habitats, una de las principales agencias de la metrópoli, cree que está muy cerca de tocar la cima.
El bajo nivel de viviendas vacías también da mucho margen de negociación a los propietarios en otras ciudades. El portal Trullia calcula que el precio medio del alquiler subió un 5,3% en julio en todos los segmentos residenciales, comparado con lo que se pagaba hace un año. Y habla de que hubo alzas en los mercados en los que opera. Reis, otra firma especializada en la vivienda, cree que seguirán subiendo mientras la tensión continúe.
Los expertos explican que el origen de esta situación está en el estallido de la burbuja hipotecaria. Los propietarios que no pueden pagar sus deudas se mudaron a casas alquiladas. A estos se les sumaron los que no tienen acceso a una hipoteca o los que no se atreven a comprar por el temor a una segunda recaída, como la de hace año y medio cuando expiraron las ayudas fiscales.
El País
08-09-2012
Recopilado por:
Lic. Henry Medina
Asesor Inmobiliario, de Seguros e Inversiones
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