Martini Pietri: “Gobierno usará nuevamente Misión Vivienda como promesa electoral”

Misión Vivienda ha entregado durante 2015 un total de 27.129 viviendas, de acuerdo con la última actualización que realizó la Agencia Venezolana de Noticias de su contador de Misión Vivienda (revisada este lunes 25 de mayo de 2015 por la Cámara Inmobiliaria de Venezuela).

La cantidad de viviendas entregadas según la agencia informativa oficial representa 6,7% de las 400 mil viviendas que el presidente Nicolás Maduro prometió para el año 2015.

El presidente de la Cámara Inmobiliaria de Venezuela, Aquiles Martini Pietri, advirtió que Misión Vivienda podría no cumplir su objetivo anual, tal como ocurrió en 2014 y 2013.

“En 2014, Misión Vivienda entregó 126 mil viviendas aproximadamente de las 400 mil que prometió, y en 2013 entregó 201 mil viviendas de 380 mil prometidas. El Gobierno dijo que eso se debió a la ‘guerra económica’ y a problemas en la distribución de materia prima, y ahora nosotros no observamos cambios en la situaciones que rodean el desarrollo de la Misión”, manifestó el vocero del sector inmobiliario privado.

Misión Vivienda sería utilizada nuevamente como promesa electoral por los candidatos del Gobierno a las elecciones parlamentarias, advirtió Martini Pietri. “Mientras el mercado inmobiliario se estanca por los créditos insuficientes para la adquisición de viviendas, por la inflación y la escasez, vemos que también Misión Vivienda sufre retrasos en sus objetivos, sin embargo, el Gobierno usará la Misión como promesa electoral este año como lo ha hecho en ocasiones anteriores”, opinó.


Viviendas prometidas Vs Viviendas entregadas por Misión Vivienda en años 2013 y 2014. Fuente: MPPVH.

Prensa Cámara Inmobiliaria de Venezuela
25-05-2015

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Escasa oferta de viviendas en alquiler dispara los precios

Dificultad para conseguir viviendas en Caracas | Foto Archivo El Nacional

La renta mensual de un apartamento en Caracas cuesta entre 80.000 y 195.000 bolívares 

DULCE MARÍA RODRÍGUEZ
DRODRIGUEZ@EL-NACIONAL.COM

La puerta al arrendamiento de un inmueble está cerrada. "Alquilar no es una opción para quienes no poseen una vivienda propia", señaló Rosalinda Bruzual, vicepresidente de la Cámara Inmobiliaria Metropolitana.

Para verificar la afirmación se revisaron los avisos clasificados en periódicos de circulación nacional. Solo había cinco ofertas para alquilar apartamento en Caracas. Los precios oscilan entre 80.000 y 195.000 bolívares mensuales.

Arrendar un inmueble en Chuao de 54 metros cuadrados cuesta 195.000 bolívares al mes, es decir, casi 29 salarios mínimos. En los Dos Caminos para alquilar un apartamento tipo estudio, sin estacionamiento, hay que pagar 80.000 bolívares, lo que equivale a cerca de 12 salarios mínimos.

La oferta se ha contraído drásticamente y la existente es muy costosa, aseguró Bruzual. Señaló que el comportamiento de la oferta de viviendas en alquiler en el área metropolitana de Caracas, entre los años 2000 y 2011, ha sido sensible a las regulaciones y las nuevas leyes. Agregó que los efectos han sido negativos y se han manifestado de inmediato.

Precisó que en 2003 el decreto de congelación de alquileres provocó que la oferta cayera 25%. En 2006 la ordenanza de expropiación del Distrito Metropolitano de Caracas generó un descenso de 51%. Posteriormente, entre 2007 y 2008 la redacción de la reforma de la Ley de Arrendamiento hizo que se contrajera 49%. En 2011 el anuncio de la nueva Ley de Arrendamiento Inmobiliario de Vivienda continuó con el descenso de la oferta, que cayó 45%.

La representante del sector afirmó que las medidas han contraído drásticamente la disponibilidad de inmuebles en el mercado y a la larga castigan a las personas para quienes alquilar era una opción.

Centralización. Carlos Calanche, presidente de la Asociación de Propietarios de Inmuebles Urbanos, señaló que los dueños de viviendas temen no poder recuperar su bien si lo arriendan, considerando el marco legal vigente que favorece a los inquilinos y dificulta los desalojos. Indicó que 99% de los propietarios prefiere no alquilar.

El representante de Apiur refirió que la contracción del mercado inmobiliario para arrendar se aceleró con la promulgación de la Ley Contra el Desalojo y la Desocupación Arbitraria de Viviendas en mayo 2011. Normativa paralizó entonces 45.000 procesos judiciales preexistentes que se llevaban a cabo en todo el país y los remitió a la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Vivienda.

A esto se le sumó la centralización de las gestiones del mercado inmobiliario en la superintendencia, lo que a su juicio constituye otro impedimento para fomentar el alquiler de viviendas.

En un año y medio se han tramitado entre 60.000 y 70.000 solicitudes de desalojo, de las cuales la Sunavi únicamente ha procesado 10%, sin que esto signifique una respuesta para el propietario o el inquilino.

Calanche aseguró que la Sunavi se ha convertido en una oficina de registros de problemas entre inquilinos y arrendatarios, pero no ofrece una respuesta expedita a los casos debido a que no cuenta con capacidad operativa. Refirió que el organismo carece de personal, de infraestructura y de presupuesto.

El presidente de Apiur señaló que la superintendencia tiene sede solo en los estados Aragua, Carabobo, Mérida. Maracaibo y Falcón, lo que retrasa los procesos.

"El propietario introduce la solicitud y un sinfín de requisitos, pero para que se realicé la audiencia de mediación con el inquilino transcurre un año y medio por el poco personal".

En el caso de que se hubiese dictado una medida de desalojo con arreglo al decreto−ley, la medida no podía ejecutarse hasta tanto se le garantizara un domicilio al afectado por la medida. Esto imposibilita la ejecución de las sentencias de desalojo porque la Sunavi no cuenta con refugios o viviendas para el inquilino y su familia.

La Cifra. 99% de los propietarios de inmuebles prefieren no alquilar, asegura Carlos Calanche, presidente de la Asociación de Propietarios de Inmuebles Urbanos

Para vacacionar. Para un grupo familiar 7 días de vacaciones en la isla de Margarita puede representar el pago de entre 17.500 y 35.000 bolívares por el alquiler de un apartamento, o hasta 42.000 por el mismo tiempo de estadía si se trasladan a Chichiriviche.

En un portal inmobiliario que ofrece apartamentos en alquiler por temporada, se encontró que un inmueble para arrendar ubicado en Margarita cuesta entre 2.500 y 5.000 bolívares diarios. El canon de alquiler de una vivienda en la avenida Concepción Mariño tiene un precio diario de 2.500 bolívares. Sin embargo, si está situado en playa Guacuco, vía a Guarame, la renta durante un día asciende a 5.000 bolívares.

En Chichiriviche, estado Falcón, un apartamento a arrendar por ocasión, de 81 metros cuadrados, tiene un precio diario de 2.500 bolívares. Mientras que otro inmueble de 50 metros cuadrados ubicado en la Ciudad Flamingo cuesta 8.000 bolívares diarios.

El Nacional
26-05-2015

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Cámara Inmobiliaria de Aragua: Ventas de inmuebles han caído 70%

El presidente de la Cámara Inmobiliaria del Estado Aragua, Héctor Gómez afirmó que en Venezuela todos los negocios deben ser hechos en bolívares, puesto que la economía venezolana no esta dolarizada y por lo tanto hay que hablar siempre de bolívares ya que es nuestra unidad monetaria. El Siglo

En tal sentido, indicó que no se debe dolarizar la venta de inmuebles porque evidentemente es un tema que va en contra de leyes tan sencillas como la Ley en contra de la Delincuencia Organizada, el control de arrendamiento de vivienda y otras.

Gómez afirmó que ante la situación actual, se hace imposible negociar viviendas, puesto que evidentemente gran cantidad del mercado mide directamente las negociaciones en dólares.

“Entonces, escuchan y ven aumentos de tal divisa y eso crea una paranoia en ese sentido y las negociaciones prácticamente se están anulando porque diariamente hay una modificación de precios”.

Por lo tanto, reiteró que bajo ese esquema o ese tipo de situaciones es prácticamente imposible realizar una operación comercial y por eso es necesario entender que en Venezuela nuestra moneda es en bolívares y hay que referirnos a la misma y no a otra.

“Tenemos que buscar un lapso de tiempo especifico para poder lograr una negociación y no estar modificando precios a cada instante puesto que eso es precisamente la situación grave que se está atravesando en el país en la actualidad.”
Al seguir hablando de la situación actual del país y específicamente en la actividad inmobiliaria, destacó: “en estos momentos los alquileres prácticamente no existen, puesto que la Ley para el Arrendamiento de Vivienda no ha funcionado como tal y hay una discusión y revisión para reactivar ese sector tan importante como es el alquiler habitacional porque evidentemente pueden ser beneficiadas muchas parejas jóvenes que necesitan de vivienda y hoy no pueden tener acceso porque la ley prácticamente impide este tipo de actividad porque favorece demasiado al inquilino y eso ha distorsionado y ha generado que no exista esa disponibilidad.

En relación a las ventas de inmuebles, reiteró que estas han caído en un 70 por ciento, porque son muy pocas las negociaciones que se están dando en ese sentido, además no ven proyectos nuevos y siguen teniendo muchos problemas con el tema de los insumos y hay algunos consultores que han logrado desarrollar proyectos pequeños y de alguna u otra manera, la oferta realmente en el estado ha sido sostenida en sus niveles mínimos y eso ha hecho que en algunos casos algunas personas puedan tener acceso a este tipo de negociaciones.

“Lo que se trata en este caso en reconocer la crisis, cuales son los detalles en cada uno de los casos y trabajar juntos en la recuperación económica de Venezuela. Ese es precisamente el compromiso y la obligación que tenemos todos los que participamos y actuamos en todo el acontecer económico”.

La Patilla
23-05-2015

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Más de la mitad de la población vive en zonas informales

Fuente: www.imutc.org

Plantean impulsar la titularización de la tierra e inmuebles en los barrios.

Del último censo realizado se determinó que más de la mitad de la población vive en asentamientos urbanos informales. Menos del 15% es propietario de esas tierras que habitan, sin contar los terrenos declarados inhabitables.

Ayer, en el ciclo de foros promovido por la Alcaldía Metropolitana, se planteó la necesidad de impulsar la regularización de la tenencia de la tierra en los barrios paralelamente a la rehabilitación física de los mismos. El planteamiento es de Josefina Baldó, arquitecta y ex presidenta del Consejo Nacional de la Vivienda (Conavi), quien recordó que 65% de las viviendas en Venezuela son autoproducidas y 35% construidas por el sector público y privado.

Juan Carlos Vidal, de la comisión de Urbanismo del Concejo municipal de Sucre, contó la experiencia de esta jurisdicción. Esta alcaldía promulgó en noviembre de 2014 una ordenanza que ha permitido entregar a 5 mil personas los títulos de propiedad de la zona donde viven (comunidad que tienen más de 10 años consolidadas en barrios de Petare, La Dolorita, Mariche, y Caucaguita). La meta en los próximos cuatro años es otorgarle la titularidad a 110 mil familias. "De los 700 mil habitantes que tiene el municipio Sucre, poco más de la mitad, 380 mil, están ubicados en asentamientos populares en 20% del territorio del municipio, con lo que se genera un problema de hacinamiento", precisó Vidal, quien agregó que actualmente se trabaja en una reforma de la ordenanza municipal para que la actividad comercial también pueda ser regularizada en los barrios.

María Hernández, quien estuvo al frente del proceso de titularización en Baruta, explicó que hasta la fecha, se han entregado 355 títulos en zonas como Santa Cruz del Este, Las Minas, casco de Baruta, El Placer de María, Las Minitas, La Palomera. Se refirió a las dificultades que tienen las personas para entregar todos los requisitos necesarios. Y agregó que las comunidades se apoyan en los servicios de asesoría jurídica y legal de la UCAB y la UCV. La otra dificultad del proceso es que las familias se pongan de acuerdo con relación a la delimitación de cada parcela.

Para el urbanista Luis Hernández debe existir un marco jurídico integral, incluyente "que reconozca la propiedad de la tierra y de lo que está encima, que resuelva cada problema según su naturaleza, pues cada parcela tiene una historia diferente".

William Requejo, de Unión Vecinal para la Participación Ciudadana, habló de la importancia de pasar de pisatarios a propietarios y por consiguiente a contribuyentes. "Al tener cédula catastral, pueden pagar impuestos y tienen cómo exigirle a la alcaldía".

DELIA MENESES

El Universal
22-05-2015

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LOS CORREDORES RÁPIDOS PARA AUTOBUSES O BRT, ¿ UNA SOLUCIÓN EFECTIVA?

Las ciudades alrededor del mundo, tienen un problema creciente de movilidad urbana. El transporte privado ya ha dejado de ser la solución, por lo que el transporte  [continue leyendo…]

http://keepitpureandsimple.wordpress.com/2013/10/15/los-brt-solucion-efectiva/

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Nulidad Absoluta de compra-venta. Doctrina y jurisprudencia

".....
EL TRIBUNAL PARA DECIDIR OBSERVA: 

Que se trata el presente caso, de una acción de Nulidad Absoluta de documento de Compra-Venta de un inmueble constituido por un edificio en construcción, de dos plantas, y el terreno sobre el cual está edificado, que mide aproximadamente QUINIENTOS OCHENTA Y OCHO METROS CUADRADOS CON NOVENTA Y TRES CENTIMETROS (588,93 m2), el cual -según el decir del actor- forma parte de la comunidad de gananciales que fomentaron sus padres, por compra que hicieran en el año 1977 según documento registrado en la Oficina de Registro del Municipio Sucre bajo el N° 108, folios 275 al 276 vto., Protocolo 1° Tomo 3° de 05/12/1977, y cuya venta (la cual demanda por nulidad absoluta) quedó registrada mediante documento registrado en la Oficina Subalterna de Registro Público, bajo el N° 38 de su serie, folios 155 al 156 vto., protocolo 1°, Tomo 1° del 30/06/1983, en el cual se dio en venta el referido inmueble a sus hermanas ANA TERESA, MARIA JOSEFINA, MARIA EGLIS, YRAIS MARGARITA y ELBA ESPERANZA BRITO GOMEZ, sin que lo incluyeran a él (actor) y a sus otros tres (3) hermanos LUIS RAFAEL BRITO GOMEZ, RAMON ENRIQUE BRITO GOMEZ y ANGEL DANIEL BRITO GOMEZ; que con esa acción su madre (vendedora) y hermanas (compradoras) burlaron y soslayaron la cuota parte de la herencia que les correspondía como legitima sobre dicho bien; que como quiera que está ante un fraude, en detrimento de sus derechos e intereses hereditarios, en su propio nombre y dejando a salvo los derechos de sus hermanos LUIS RAFAEL BRITO GOMEZ, RAMON ENRIQUE BRITO GOMEZ y ANGEL DANIEL BRITO GOMEZ, es por lo que acude a demandar LA NULIDAD ABSOLUTA DEL CONTRATO DE COMPRA VENTA otorgado por ante la Oficina Subalterna de Registro Público, bajo el N° 38 de su serie, folios 155 al 156 vto., protocolo 1°, Tomo 1° del 30/06/1983, por cuanto en el mismo no fueron incluidos su persona (actor) y sus hermanos varones, ya que no dieron su consentimiento libre, espontáneo, sin coerción y sin apremio, para que se concretara dicha venta, fundamentando su acción en los artículos 883, 1185del Código Civil y 506 del Código de Procedimiento Civil.- 

Pues bien de la narración que hace el actor en su libelo, observa esta juzgadora que el mismo demanda LA NULIDAD ABSOLUTA DEL CONTRATO DE COMPRA-VENTA, que realizara en el año 1.983 su madre (difunta) a sus hermanas ANA TERESA, MARIA JOSEFINA, MARIA EGLIS, YRAIS MARGARITA y ELBA ESPERANZA BRITO GOMEZ, por cuanto ni él ni sus hermanos LUIS RAFAEL BRITO GOMEZ, RAMON ENRIQUE BRITO GOMEZ y ANGEL DANIEL BRITO GOMEZ fueron incluidos en dicha venta, y que ello le violentó su derecho a la legitima a él y a sus descritos tres (3) hermanos, ello así resulta indispensable para esta operadora de justicia hacer un breve análisis de lo que representa la nulidad absoluta y la nulidad relativa de los documentos públicos, elementos y sujetos activos y pasivos de cada una, para luego determinar si tiene asidero jurídico la solicitud del actor en nulidad absoluta.- 

En relación a las nulidades de los contratos, ha explicado claramente el Doctor ELOY MADURO LUYANDO en su Curso de Obligaciones, Derecho Civil III (sexta edición) páginas 594, 595, 597, 598, 601: 

II.- Nulidad absoluta 
Existe nulidad absoluta de un contrato cuando no puede producir los efectos atribuidos por las partes y reconocidos por la ley, bien porque carezca de alguno de los elementos esenciales a su existencia (consentimiento, objeto o causa) o porque lesione el orden público o las buenas costumbres. 

En la mayoría de los casos los contratos afectados por nulidad absoluta violan una norma imperativa o prohibitiva de la ley destinada a proteger los intereses del orden público y de las buenas costumbres. 

2.- caracteres de la nulidad absoluta 
La doctrina señala: 
1°- Como característica general, la nulidad absoluta tiende a proteger un interés público, de lo que se derivan a su vez otros caracteres que no son más que consecuencias de este principio general. 
2°- Cualquier persona interesada puede intentar la acción para que un contrato se declare afectado de nulidad absoluta, u oponer la nulidad absoluta como excepción. En consecuencia, son titulares de la acción o excepción de nulidad absoluta: 

a) las partes contratantes… 
b) los causahabientes de los contratantes, pero hay que distinguir: 
a) Si son causahabientes a titulo universal, en todo caso. 
b) Si son causahabientes a titulo particular, siempre que reúnan las siguientes condiciones: 
1) Que actúen con motivo del derecho. 
2) Como terceros interesados 


“… la nulidad relativa, llamada también anulabilidad, ocurre cuando un contrato no puede producir los efectos atribuidos por las partes y reconocidos por la ley, porque viola determinadas normas destinada a proteger intereses particulares de uno de los contratantes… el verdadero fundamento de la distinción radica en que en la nulidad absoluta el contrato afectado viola un interés general, tutelado por normas de orden publico inquebrantables, y en la nulidad relativa, el contrato viola normas que tutelan intereses particulares y que están destinadas a la protección de algunas de las partes. Si la ley consagra la nulidad para proteger intereses particulares, estaremos en el caso de nulidad relativa; si consagra la nulidad para proteger intereses públicos, estaremos en el caso de nulidad absoluta” 


Caracteres de la nulidad relativa. 

Dado que la nulidad relativa se fundamenta en la protección de intereses particulares de uno de los contratantes, podemos deducir sus caracteres, a saber: 

1. La nulidad relativa no afecta el contrato desde su inicio. El contrato afectado de nulidad relativa existe desde su celebración y produce sus efectos, sólo que tiene una existencia precaria, pues su nulidad puede ser solicitada por la parte en cuyo favor se establece tal nulidad, o puede ser opuesta como excepción en cualquier momento por esa misma parte. 
2. La acción para obtener la declaración de nulidad relativa sólo puede ser ejercida por la persona en cuyo favor o protección se establece la nulidad, o por su representante legal y sus herederos o causahabientes a título universal que son los continuadores de su persona. 
3. La acción para solicitar la declaración de nulidad relativa es prescriptible. Prescribe a los Cinco años, salvo disposición especial de la ley (artículo 1.346 del Código Civil), contados a partir que cese la violencia, se descubra el error o el dolo, cese la interdicción o inhabilitación, o termine la minoridad. 
4. La nulidad relativa es subsanable… 

V.- DIFERENCIAS ENTRE LA NULIDAD ABSOLUTA Y LA NULIDAD RELATIVA 

La nulidad absoluta tiene diferencias fundamentales con la nulidad relativa, a saber: 
1°- La nulidad absoluta se funda en los intereses generales de la comunidad… en cambio, la nulidad relativa se funda en la protección de los intereses particulares de uno de los contratantes. 
2°- La nulidad absoluta puede pedirla cualquier interesado (ver caracteres) que tenga un interés legitimo en obtenerla., la nulidad relativa solo puede solicitarse en la persona cuyo favor o protección se establece, o por sus representantes legales o por sus causahabientes universales. 
3°- los actos afectados de nulidad absoluta no son susceptibles de confirmación de modo que el contrato afectado por ella no puede ser jamás convalidado por las partes. La nulidad relativa de que adolezca un contrato puede ser subsanada mediante confirmación. 
4°- la acción para solicitar la declaratoria de nulidad absoluta es imprescriptible. La acción para la aclaratoria de nulidad relativa es prescriptible, transcurridos cinco años después de cesar la incapacidad o la violencia, descubrirse el error o el dolo. 
5°- La declaratoria de nulidad absoluta puede ser efectuada de oficio por el juez. La declaratoria de nulidad relativa solo puede ser declarada por el juez a petición de la persona en cuyo favor se establece. 
6°- El contrato afectado de nulidad absoluta es nulo ab initio (desde su comienzo). El contrato afectado de nulidad relativa solo es anulable, de modo que puede producir efectos antes que la nulidad sea declarada por el juez. 



De modo que, estudiado como ha sido el tema de las nulidades de los contratos, necesario es verificar los sujetos activos y pasivos de cada acción, o lo que es lo mismo la legitimación activa y pasiva de las partes, para posteriormente pasar a revisar sobre la procedencia de la nulidad absoluta solicitada por la parte actora, por lo que resulta necesario citar el contenido del artículo 16 del Código de Procedimiento Civil: 
“…Artículo 16 
Para proponer la demanda el actor debe tener interés jurídico actual. Además de los casos previstos en la Ley, el interés puede estar limitado a la mera declaración de la existencia o inexistencia de un derecho o de una relación jurídica. No es admisible la demanda de mera declaración cuando el demandante puede obtener la satisfacción completa de su interés mediante una acción diferente…” 

En este sentido, es menester traer a colación lo que la doctrina y jurisprudencia patria han sostenido sobre esta institución. 

El autor patrio Rengel-Romberg, en su obra “Tratado de Derecho Procesal Civil Venezolano” (tomo II, págs. 27-28), señala lo siguiente: 

“…La legitimación es la cualidad necesaria de las partes. El proceso no debe instaurarse indiferentemente entre cualesquiera sujetos, sino precisamente entre aquellos que se encuentran frente a la relación material o interés jurídico controvertido en la posición subjetiva de legítimos contradictores, por afirmarse titulares activos y pasivos de dicha relación. La regla general en esta materia puede formularse así: “La persona que se afirma titular de un interés jurídico propio, tiene legitimación para hacerlo valer en juicio (legitimación activa) y la persona contra quien se afirma la existencia de ese interés, en nombre propio, tiene a su vez legitimación para sostener el juicio (legitimación pasiva)… 

(Omissis) 

…Por tanto, no hay que confundir la legitimación con la titularidad del derecho controvertido. La titularidad del derecho o interés jurídico controvertido, es una cuestión de mérito, cuya existencia o inexistencia dará lugar, en la sentencia definitiva, a la declaratoria con lugar o sin lugar de la demanda; mientras que el derecho de legitimación da lugar a una sentencia de rechazo de la demanda por falta de legitimación, sin entrar el Juez en la consideración del mérito de la causa…” (resaltado añadido). 

A tenor de lo expresado considera esta jurisdicente que la falta de cualidad es un requisito de orden público para que pueda proceder en derecho la pretensión del demandante, y así lo estableció la Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia, en sentencia Nº 0776, de fecha 18 de mayo de 2001, con ponencia del magistrado Cabrera Romero, acerca de las causales de inadmisibilidad de la acción: 

“…La acción está sujeta al cumplimiento de una serie de requisitos de existencia y validez, que al constatarse su incumplimiento, la hacen rechazable. Algunos de ellos los señala la ley, mientras que otros provienen de los principios generales del derecho...” 

Respecto a la falta de cualidad, la Sala de Casación Civil en sentencia de fecha 30 de abril de 2008, caso Sol Ángel Plazas Grass contra Compañía Nacional Anónima de Seguros La Previsora, expresó lo siguiente: 

“…De igual modo, el insigne Maestro Luís Loreto, nos indica en su conocida obra “Ensayos Jurídicos. Contribución al estudio de la excepción de la inadmisibilidad por falta de cualidad” que: “…La demanda judicial pone siempre en presencia del órgano jurisdiccional dos partes y nada más que dos: la actora y la demandada (Principio de bilateralidad de las partes). Con el tribunal, ellas constituyen los sujetos de la relación procesal. Es de importancia práctica capital determinar con precisión quiénes han de integrar legítimamente la relación procesal. Desde el punto de vista del actor y del demandado, el criterio que fija esa determinación es el que deriva de la noción de cualidad…Cuando se pregunta: ¿quién tiene cualidad para intentar y sostener un juicio determinado?, se plantea la cuestión práctica de saber qué sujetos de derecho pueden y deben figurar en la relación procesal como partes actora y demandada. La teoría procesal sobre la cualidad tiene por contenido y finalidad resolver el problema fundamental que consiste en saber quiénes son, en un proceso, las partes legítimas…”. 
De allí que los conceptos de cualidad e interés, están íntimamente ligados, pues en materia de cualidad, la regla es que “...allí donde se afirma existir un interés jurídico sustancial propio que amerite la protección del órgano jurisdiccional competente, allí existe un derecho de acción a favor del titular de ese interés jurídico, quien tiene por ello mismo, cualidad para hacerlo valer en juicio...”. (Loreto, “Ensayos Jurídicos. Contribución al estudio de la excepción de inadmisibilidad por falta de cualidad”. p. 177,189). 
Por su parte, el autor venezolano, Rafael Ortíz-Ortíz, en su trabajo relativo a la Teoría General de la Acción Procesal en la Tutela de los Intereses Jurídicos, p. 506, respecto a la legitimación o cualidad, citando a Francesco Carnelutti, precisa: 
“…Ahora bien, la legitimación tiene que ver con el hecho de que la persona que acude al proceso es aquella a quien la ley le permite que pueda reclamar o pedir la tutela prometida; como ha dicho CARNELUTTI, media una cuestión de legitimación cuando la duda se refiere, no a si el interés para cuya tutela se actúa está en litigio, sino a si actúa para su tutela quien debe hacerlo12. Se comprenderá que pueden ocurrir los siguientes supuestos: 
a) La ley concede legitimación o cualidad para pretender en juicio al titular de un derecho sustancial o de una determinada situación jurídica, derecho este (sic) que ha sido desconocido o lesionado. 
En este caso, coincide la legitimación (la persona a quien la ley le permite acudir al proceso), la pretensión jurídica (exigencia de una persona frente a otra) e interés (lesión o desconocimiento del derecho, o necesidad de la tutela jurídica de las respectivas situaciones jurídicas). Si Pedro Pérez es acreedor de Juan González de una cierta cantidad de dinero (derecho subjetivo) y este (sic) último se niega a cancelar a aquél esa deuda (interés sustancial), entonces, la ley permite que Pérez (legitimación) pueda reclamar judicialmente la satisfacción de esa necesidad jurídica). Por otro lado: María Rodríguez y Luis Aguilar, habiendo contraído matrimonio, requieren la nulidad del mismo (interés sustancial), para lo cual la ley permite que ambos (legitimación) puedan solicitar tal nulidad por ante los órganos jurisdiccionales (pretensión jurídica). Ésta es la condición normal del sistema procesal, digamos una legitimación ordinaria en las relaciones jurídicas…”. 
12 CARNELUTTI (1944), FRANCESCO: Sistema de Derecho procesal civil, pp. 165 y siguientes. 

Igualmente, la Sala Constitucional en expediente Nº 02-1597, sentencia Nº 1930 de fecha 14 de julio de 2003, caso: Oficina González Laya, C.A., indicó: 

“…Establecido lo anterior, debe esta Sala aclarar los conceptos de legitimación o cualidad para ser parte en juicio, para así establecer si la misma se refiere al fondo de la controversia o es una formalidad (esencial o no) de la consecución de la justicia. 
Anteriormente se confundían, los conceptos de legitimación de las partes, con la titularidad del derecho solicitado y con el interés personal necesario para accionar. 
La cualidad o legitimación ad causam, es un problema de afirmación del derecho, es decir, está supeditada a la actitud que tome el actor en relación a la titularidad del derecho. Si la parte actora se afirma titular del derecho entonces está legitimada activamente, si no entonces carece de cualidad activa. 
Incluso la legitimación pasiva está sometida a la afirmación del actor, porque es éste quien debe señalar que efectivamente el demandado es aquél contra el cual se quiere hacer valer la titularidad del derecho. 
El juez, para constatar la legitimación de las partes no revisa la efectiva titularidad del derecho porque esto es materia de fondo del litigio, simplemente observa si el demandante se afirma como titular del derecho para que se dé la legitimación activa, y si el demandado es la persona contra la cual es concedida la pretensión para la legitimación o cualidad pasiva. 
La legitimidad se encuentra establecida en el ordenamiento jurídico venezolano en virtud de los principios de economía procesal y seguridad jurídica, debido a que ella, le permite al Estado controlar que el aparato jurisdiccional sea activado sólo cuando sea necesario y que no se produzca la contención entre cualesquiera parte, sino entre aquellas en las cuales ciertamente existe un interés jurídico susceptible de tutela judicial…”. 

Y sobre la declaratoria de oficio de la falta de cualidad, se pronunció la Sala Político-Administrativa del Tribunal Supremo de Justicia, en fecha 29 de junio de 2006, ratificando sentencias anteriores, a través de la cual, diáfanamente señaló: 

“…En apoyo a la declaratoria de oficio de la falta de cualidad de la parte actora resulta pertinente la cita de la sentencia Nro. 00365, de fecha 21 de abril de 2004, dictada por esta Sala en el juicio seguido por Ramón Leopoldo Pellicer en contra de la Universidad Central de Venezuela, en la que como en el presente caso, con independencia al hecho de no ser un alegato de las partes, se revisó el presupuesto procesal referido a la cualidad. En dicho fallo se lee: 
“ (…) Visto lo anterior, es importante clarificar que a pesar que lo concerniente a la falta de cualidad es una defensa de fondo a ser esgrimida por el demandado (supuesto que no ocurrió en el asunto tratado), no es menos cierto, que ha sido criterio de la Sala (entre otras, la Sentencia Nº 336 de fecha 6 de marzo de 2003, caso: Eduardo Leañez), que la materia de la cualidad reviste un carácter de eminente orden público, lo que evidentemente hace indispensable su examen por parte de los Jueces en aras de garantizar una sana y correcta administración de justicia. Sumado a esto, se deben recordar las amplias facultades inquisitivas del Juez contencioso administrativo, quien sin sustituir los alegatos de las partes, debe velar por la legalidad de la actuación de las distintas autoridades públicas, de allí que resulta ineludible para la Sala observar la omisión en que incurrió el accionante al no demandar, conjuntamente, con la Universidad Central de Venezuela a la empresa Group Img Lider, 3801 C.A. Administradora de Sistema de Salud, lo que es causa suficiente, para que dadas las apreciaciones realizadas precedentemente, sin conocer el mérito de la causa, se declare improcedente la demanda interpuesta. Así se decide...” 

Pues, habiéndose demandado por la acción de NULIDAD ABSOLUTA DE CONTRATO DE COMPRA- VENTA, celebrado entre las ciudadanas ELBA LUISA GOMEZ (difunta madre, viuda de BRITO), por documento registrado en la Oficina Subalterna de registro Público del Municipio Sucre, Estado Sucre, bajo el N° 38 de su serie, folio 155 al 156 y vto. Protocolo 1°, Tomo 1° de fecha 30/06/1983, quien dio en venta a las ciudadanas ANA TERESA BRITO GOMEZ, MARIA JOSEFINA BRITO GOMEZ, MARIA EGLIS BRITO GOMEZ, YRAIS MARGARITA BRITO GOMEZ y ELBA ESPERANZA BRITO GOMEZ, por haberse coartado la legitima del coheredero CRUZ RAFAEL BRITO GOMEZ (parte actora), quien alega ser titular de un derecho de legitima sobre el referido bien inmueble, y, siendo ello así, necesario es establecer entonces que estaríamos hablando de una nulidad relativa, ya que solo le esta atribuido a las partes contratantes o a sus causahabientes solicitar la nulidad relativa, precisamente por ser partes y por tratarse de intereses particulares, denotándose que lo demandado por el actor en nulidad absoluta encaja es dentro de los supuestos de la nulidad relativa, por ser el actor causahabiente de una de las partes contratantes, considerándose a tales efectos como parte del contrato, todo ello de acuerdo a lo establecido en la doctrina supra transcrita. Así se decide.- 

En cuanto a las partes actuantes en el referido contrato de compra venta, es decir comprador y vendedor; según lo que se desprende del documento asentado la Oficina Subalterna de registro Público del Municipio Sucre, Estado Sucre, bajo el N° 38 de su serie, folio 155 al 156 y vto. Protocolo 1°, Tomo 1° de fecha 30/06/1983, y por el cual se perfeccionó la venta, fue suscrito por la ciudadana ELBA LUISA GOMEZ de BRITO (vendedora), quien dio en venta a sus hijas ciudadanas ANA TERESA BRITO GOMEZ, MARIA JOSEFINA BRITO GOMEZ, MARIA EGLIS BRITO GOMEZ, YRAIS MARGARITA BRITO GOMEZ y ELBA ESPERANZA BRITO GOMEZ (compradoras) el descrito inmueble, y que con ocasión a la muerte de la vendedora ciudadana ELBA LUISA GOMEZ de BRITO, quedaron como sus causahabientes todos sus hijos, esto es, ANA TERESA BRITO GOMEZ, MARIA JOSEFINA BRITO GOMEZ, MARIA EGLIS BRITO GOMEZ, YRAIS MARGARITA BRITO GOMEZ, ELBA ESPERANZA BRITO GOMEZ, LUIS RAFAEL BRITO GOMEZ, RAMON ENRIQUE BRITO GOMEZ, ANGEL DANIEL BRITO GOMEZ y CRUZ RAFAEL BRITO GOMEZ, en consecuencia si se afectó la cuota de la herencia que les correspondía a los coherederos LUIS RAFAEL BRITO GOMEZ, RAMON ENRIQUE BRITO GOMEZ, ANGEL DANIEL BRITO GOMEZ y CRUZ RAFAEL BRITO GOMEZ, han debido ser estos los que demandaran en su conjunto la nulidad, pero la NULIDADA RELATIVA, pues se trata sobre intereses particulares, y no una nulidad absoluta ni de forma autónoma como fue planteada por la parte actora. Así se decide.- 

Examinado como ha sido el libelo y las actuaciones procesales, ha evidenciado esta juzgadora que no le es dable al ciudadano CRUZ RAFAEL BRITO GOMEZ, incoar la acción de nulidad absoluta de compra venta del inmueble objeto de este litigio, por carecer de cualidad jurídica activa e interés para sostener la acción incoada, por cuanto él es causahabiente a titulo universal de uno de los contratantes del negocio jurídico, pues como ya se explicó la nulidad absoluta ha de ser ejercida solo por aquellas personas que no sean parte del contrato, pero que tengan interés, siempre y cuando la nulidad verse sobre violación de intereses de orden publico, es decir cuando se violen intereses generales de la comunidad, y no sobre intereses particulares de las partes contratantes. Así se decide. 

Claro como está que, existen dos tipos de nulidades que pueden declararse en los contratos, podríamos verificar quiénes serán los legitimados activos y pasivos en cada acción, así pues asumimos que, en el caso de la nulidad absoluta la titularidad de la acción le correspondería a cualquier individuo en general, ya que busca es proteger un interés público y a las buenas costumbres, siempre que se violen normas imperativas y de orden público inquebrantables, entiéndase que la legitimación activa para ejercer la acción de nulidad absoluta la tiene cualquier persona interesada que tenga interés legitimo, pero que no sea parte del contrato; y en el caso de la nulidad relativa, se funda en la protección de los intereses particulares de los contratantes, y que el sujeto activo es solo la persona en cuyo favor o protección se establece, y en el caso de los coherederos para poder ejercer la acción de nulidad relativa, esta debe ser efectuada en forma conjunta por todos los causahabientes a titulo universal que vieron afectada su legitima; es decir no puede un solo causahabiente demandar la nulidad relativa de un contrato por cuanto a su parecer le fue afectada una cuota parte de una legitima, que por cierto también afectó los intereses de otros tres (3) coherederos, entendiéndose que la acción de nulidad relativa ha debido ser ejercida por todos los afectados y no por uno solo en particular, estimándose con ello que la parte actora carece de legitimación activa para sostener la acción nulidad absoluta de contrato de compra venta ejercida en contra de sus hermanas, y que ha debido es demandar la nulidad relativa por ser causahabiente de la parte contratante, además de que ha debido instaurar una litis consorcio necesaria con sus otros hermanos, de quienes también manifestó le fueron cercenado su derecho a la legitima, develando esta operadora de justicia que, planteada como fue la litis por la parte actora se evidencia que no se está en presencia de una nulidad absoluta, sino mas bien de una nulidad relativa que ha debido ser instaurada por los todos los coherederos afectados. Así se decide.- 

Precisado lo anterior, y de acuerdo a la mas amplia y concertada doctrina sobre la falta de cualidad activa, establecidas por nuestro Mas Alto Tribunal, encuadrando perfectamente al caso bajo estudio, es lo que conlleva a este juzgado a constatar la evidente falta de Cualidad activa para sostener la ACCIÓN DE NULIDAD ABSOLUTA, propuesta por el demandante ciudadano CRUZ RAFAEL BRITO GOMEZ, mayor de edad, portador de la cédula de identidad N° V-3.873.480, para intentar y sostener el presente juicio de nulidad absoluta de contrato de compra-venta. Y así se declara. 

Declarada como ha sido precedentemente la falta de Cualidad activa para intentar la acción de nulidad absoluta contra el contrato de compra- venta supra descrito, por la parte demandante ciudadano CRUZ RAFAEL BRITO GOMEZ, mayor de edad, portador de la cédula de identidad N° V-3.873.480, no se hace necesario para quien aquí decide entrar ha analizar y resolver la solicitud de confesión ficta del demandante, debido a la prelatoriedad de la falta de cualidad e interés, y con estricto apego a lo establecido en el primer aparte del articulo 254 del Código de Procedimiento Civil, es lo que conlleva a este tribunal a declarar sin lugar la pretensión deducida por el actor. Así se decide. 

Por los razonamientos anteriormente expuestos, este JUZGADO TERCERO DE PRIMERA INSTANCIA EN LO CIVIL, MERCANTIL, TRANSITO, MARÍTIMO Y BANCARIO DEL PRIMER CIRCUITO JUDICIAL DEL ESTADO SUCRE Administrando Justicia en nombre de la República Bolivariana de Venezuela y por autoridad de la Ley; declara: PRIMERO: LA FALTA DE CUALIDAD ACTIVA E INTERÉS de la parte demandante CRUZ RAFAEL BRITO GOMEZ, mayor de edad, portador de la cédula de identidad N° V-3.873.480, para sostener la acción de nulidad absoluta de contrato de compra- venta, representada por el ciudadano, CARLOS JOSE GUTIERREZ G., abogado en ejercicio, inscrito en el Inpreabogado bajo el Nº 5.349, de este domicilio; contra ELBA LUISA GOMEZ de BRITO (difunta), ANA TERESA BRITO GOMEZ, MARIA JOSEFINA BRITO GOMEZ, MARIA EGLIS BRITO GOMEZ, YRAIS MARGARITA BRITO GOMEZ y ELBA ESPERANZA BRITO GOMEZ, sin representación en juicio. SEGUNDO: SIN LUGAR LA DEMANDA DE NULIDAD ABSOLUTA DE CONTRATO DE COMPRA-VENTA, intentada por el ciudadano CRUZ RAFAEL BRITO GOMEZ, contra ELBA LUISA GOMEZ de BRITO (difunta), ANA TERESA BRITO GOMEZ, MARIA JOSEFINA BRITO GOMEZ, MARIA EGLIS BRITO GOMEZ, YRAIS MARGARITA BRITO GOMEZ y ELBA ESPERANZA BRITO GOMEZ, supra identificados.- 

Por haber resultado totalmente vencida en esta causa, de conformidad con el artículo 274 del Código de Procedimiento Civil, se condena a la parte actora al pago de las costas y costos del presente proceso. 

La presente decisión ha sido publicada dentro de su lapso legal. Que conste.- 
Publíquese, incluso en la página WEB de este Tribunal regístrese y déjese copias certificadas de la presente decisión.

Dada, firmada y sellada en el Salón de Despacho del Juzgado Tercero de Primera Instancia en lo Civil, Mercantil, Tránsito, Marítimo y Bancario del Primer Circuito Judicial del Estado Sucre. En Cumaná, a los veinte (20) días del mes de Mayo de Dos Mil Catorce (2014). Años: 204° de la Independencia y 155° de la Federación. 
... "

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