Zayn Malik

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Posible reforma a la Ley de Arrendamiento: ¿Justa medida para sincerar el mercado de alquileres?

En menos de tres años de vigencia que tiene la Ley para la Regularización y Control de Arrendamiento de Viviendas, promulgada en noviembre de 2011, se ha asomado la posibilidad de discutir una reforma en su articulado.

Posiciones a favor y en contra se han manifestado desde que el ministro Ricardo Molina planteara esa posibilidad, pero hoy hay un punto de confluencia entre los sectores involucrados: “Es necesario un debate y una revisión”.

En mayo de este año, el ministro de Vivienda y Hábitat, Ricardo Molina, sinceró su posición ante lo que considera “injusto” en la aplicación de una de las primeras leyes promovidas y aprobadas por iniciativa popular.

“Se han visto casos donde el inquilino no se quiere ir y el propietario está en la calle, y esto no es justo”, expresó Molina durante una entrevista en el canal del Estado, en la que en defensa del concepto revolucionario de “otorgar la mayor suma de felicidad posible al pueblo”, dijo que desde el Ejecutivo existe la disposición de revisar la ley y avanzar hacia una metodología de aplicación que beneficie tanto a propietarios como a inquilinos en una medida más justa.

La revisión de la ley es una propuesta del ministro Ricardo Molina
La posición del ministro generó reacciones. Como era de esperarse, desde las distintas asociaciones, organizaciones y redes de inquilinos que han sido organizadas desde el poder popular y que participaron en la elaboración de dicha ley, rechazaron el planteamiento por considerar que la ley no ha sido aplicada en su totalidad.

“Instamos al ministro Molina a conocer mejor la ley y en lugar de promover una reforma, buscar vías para aplicarla al 100%”, expresó el Movimiento de Inquilinos en un comunicado que hicieron público pocos días después del planteamiento del ministro. Sin embargo, en reconocimiento al precepto de que “toda ley es perfectible” han aceptado la vía del diálogo y ya se reunieron en una primera asamblea con Molina.

Todos los sectores involucrados están dispuestos a discutir aspectos para mejorar la ley
“Hubo acuerdos y propuestas muy positivas”, fueron las primeras declaraciones por parte del Movimiento de Inquilinos, representados por Rigel Sergent, quienes acordaron presentarle al ministro en un lapso de 15 días un documento detallado de lo que es su versión en cuanto al tema de la aplicación de la ley, las debilidades que tiene y las propuestas para mejorarla.

Sin embargo, las organizaciones de inquilinos han sido claros al posicionar su defensa por los logros obtenidos por lo que apelarían cualquier planteamiento que consideren que podría vulnerar los beneficios obtenidos. Esto, considerando que a la discusión también serán llamados representantes del sector inmobiliario, quienes constituyen la contraparte y representan al sector de propietarios.

“Hay aspectos que se pueden revisar, pero eso sí, todo para mejorar, nada para echar para atrás“, dijo Sergent recientemente.

¿Qué se debe revisar?

Desde la Cámara Inmobiliaria de Venezuela consideran que la rectificación acerca de los perjuicios que ha generado la Ley para la Regulación y Control de Arrendamiento llegó tarde, pero llegó.

“Nosotros habíamos advertido esto pero no se nos escuchó. Ahora se dan cuenta que teníamos razón. Por lo tanto, estamos plenamente de acuerdo con que se revise la ley y se puedan mejorar algunos aspectos que la hagan más balanceada”, expresó vía telefónica Carlos González, vicepresidente de la cámara, en entrevista con Noticias24.

González lamentó que la actual normativa no haya suministrado ningún elemento positivo a la antigua ley, en referencia a la promulgada en 1999 para regular el tema de los alquileres de inmuebles en el país, sino que al contrario “haya paralizado totalmente el mercado de alquiler, por inclinarse al extremo hacia el único beneficio de los arrendatarios”.

“No hay un balance entre arrendatarios y arrendadores, por lo que consideramos que uno de los principales elementos que debe revisarse es que los propietarios puedan recuperar sus inmuebles en caso del incumplimiento por parte de los inquilinos”, expresó González, posición que coincide con la preocupación del ministro Molina.

A juicio de González, la aplicación que ha tenido dicha ley ha sido perjudicial tanto para la dinámica económica del país, como para el mercado y sobre todo para quienes “con esfuerzo han adquirido viviendas que colocan en alquiler y que incluso ante incumplimientos legales no han podido recuperarlas y han quedado hasta en la calle”.

Ese había sido, incluso, una de las principales razones por las cuales representantes de la Cámara Inmobiliaria como de la Asociación de Propietarios de Inmuebles Urbanos (Apiur), habían introducido recursos de nulidad de dicha ley ante el Tribunal Supremo de Justicia (TSJ) pero estos no fueron considerados.

En ese sentido, el vicepresidente de la Cámara Inmobiliaria consideró como indispensable que entren en discusión tres principales aspectos entorno a la ley: revisión de los montos de los cánones de arrendamientos, los cuales solicitarán estén ajustados a la realidad inflacionaria del país; la posibilidad de recuperación de inmuebles ante incumplimientos de contratos y propondrán que se cree un balance de beneficios, en igualdad de condiciones, tanto para los arrendatarios como para los arrendadores.

Otro ámbito objeto de discusión para ambos sectores, es la revisión del proceso legal de desocupación de inmuebles.

Para la Cámara Inmobiliaria de Venezuela dichos procesos “son interminables” y para las redes de inquilinos, según las declaraciones que diera Rigel Sergent, los mecanismos para desocupar a un inquilino que incumpla con la ley están previstos en el texto y “de hecho, se vienen aplicando. Lo que no está permitido son los desalojos arbitrarios, no solo porque lo prohíbe la ley, sino porque hay un decreto con rango de ley contra los desalojos arbitrarios”.

El tema de la venta de apartamentos construidos en edificios de vieja data es otro de los aspectos que entrarían en discusión. De acuerdo con la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas (Sunavi) se han recibido varios casos de multiarrendadores para tramitar la venta de apartamentos u edificios, pero no se encontraron registros de algunos acuerdos de compra-venta ya concretados.

El vocero del Movimiento de Inquilinos insiste en que el instrumento protege también al pequeño propietario y le garantiza su propiedad. “Lo que no puede permitir la ley es dejar a un inquilino en la calle. Se prevén salidas para que se le de vivienda transitoria”, dijo. Sin embargo, es el punto álgido al que el ministro Molina mostró mayor atención: “Propietarios también han quedado en la calle”.

Por lo tanto, hacer más eficiente la aplicación de la ley en el respeto que debe tenerse al derecho a una vivienda digna, al respeto a la propiedad privada y a la obligatoriedad en el cumplimiento de contratos de arrendatarios son temas fundamentales dentro de la discusión que está por darse entre los sectores involucrados.

“Que la ley sea más balanceada a favor de los propietarios, para que ellos puedan recuperar sus inmuebles en casos de incumplimiento”, insistió González, quien reiteró que esa discusión será “justa y provechosa para el mercado general, es decir, tanto propietarios como arrendatarios”.

La baja oferta afecta al mercado de alquiler

Roberto Orta, representante de Apiur, también fijó posición a favor del anuncio de revisar la ley.

Consideró que “es la mejor decisión que ha podido tomar el Gobierno porque esta ley mantiene la oferta de viviendas en alquiler en un mínimo histórico, acrecentando el déficit habitacional. Hay altos niveles de conflictividad entre las partes y procedimientos de fijación de cánones injustos y procedimientos administrativos complicados que obstruyen la aplicación de la justicia para los propietarios”.

Orta aplaudió que el Gobierno se haya dado cuenta de que “el propietario debe recuperar su vivienda y el Ministerio de Vivienda debe buscar la manera de dotar de un refugio a los inquilinos, ya que se está afectando a miles de pequeños propietarios”.

Esa afectación por la baja oferta en el mercado habitacional la viven a diario quienes buscan el alquiler como medida temporal para “poder” adquirir una vivienda propia.

Para el vicepresidente de la Cámara Inmobiliaria de Venezuela en la actualidad es “casi imposible para una pareja de jóvenes conseguir un alquiler”.

Comentó lo que es una realidad en el país y que generacionalmente ha funcionado de esa manera: “Una pareja joven se casa y buscan alquiler para vivir juntos mientras reúnen y se compran una vivienda, pero eso ahorita ya no se puede, porque el mercado de alquiler ha bajado muchísimo por el mismo temor a quedarse sin viviendas.

Además de la poca oferta, los montos de los cánones de arrendamiento actuales son otro factor influyente.

Para calcular los cánones existe cierta metodología que considera varios elementos: porcentaje de rendimiento de la vivienda, fijación del valor al cual se aplicará dicho porcentaje, depreciación acumulada, ubicación del inmueble, data, riesgo sísmico, entre otros. Son varios y a juicio de la Cámara Inmobiliaria “la metodología que se utiliza minimiza el monto y hace a la vivienda poco atractiva, por no decir imposible de alquilar“.

Según cifras que maneja Apiur, hace 10 años el alquiler representaba 30% de las soluciones habitacionales y 10 años después, “solo el 1% del mercado inmobiliario lo representa el alquiler”

Tanto la Cámara Inmobiliaria como Apiur coinciden en asegurar que durante la última década la oferta en este sector se ha reducido en un 95%, cuyo déficit se registra principalmente en el Área Metropolitana de Caracas.

En 95% se ha reducido la oferta de alquiler en Caracas
Es el escenario en el que se vive desde hace tres años, desde la aprobación de la Ley. Beneficiando a un importante sector que durante años reivindicó su lucha contra las estafas inmobiliarias y por obtener una vivienda digna y justa en costos, pero que fue en detrimento de la propiedad privada y del negocio que para otro importante sector implicaba el tema de los alquileres.

Eran soluciones para muchas familias que utilizaban el alquiler como un puente para obtener una vivienda propia, pero que con el transcurrir de los años y la metodología de aplicación de la promulgada ley de 2011, ha perjudicado a quienes hoy día pretenden cruzar el mismo puente.

Diagnósticos premilinares determinan un déficit habitacional de 3.000.000 de viviendas
La ley se adoptó en medio de un diagnóstico del Ejecutivo que decía que en el país existe un déficit oficial de 3 millones de viviendas, y preveía medidas como límites en los cánones de arrendamiento, el otorgamiento de derechos a los arrendatarios a adquirir la vivienda después de 20 años de renta o el control del Estado de las relaciones entre propietarios e inquilinos.

Hoy se plantea una revisión, en la que se prevé la participación de todos los sectores, cuyo propósito no es derogarla ni reformarla en su totalidad sino “hacerla aplicable en su totalidad y balanceada para el beneficio” de quienes optan por el alquiler como primera opción para la independencia inmobiliaria.

Por: Mariana Serrano García /Departamento de investigación/Noticias24

Noticias 24
01-07-2014

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Cámara Inmobiliaria solicita debatir sobre desalojos y métodos de avalúo

Entre otros temas, resaltan también que en ciertas partes del país las oficinas del Sunavi están un poco saturadas con la atención al público

El presidente de la Cámara Inmobiliaria en Aragua, Héctor Gómez, informó que desde la institución a la que representa ve con muy buenos ojos el hecho de que el Ejecutivo nacional se reúna con diversas organizaciones sociales, a fin de que se discuta la reforma de la Ley de Control de Arrendamiento de la Vivienda; pues consideró que hay varios temas que se deben tratar, como el procedimiento de desalojo y los métodos de avalúo del inmueble.

Recordó que prácticamente el arrendamiento en Venezuela ha desaparecido, dado a que no hay ofertas ni planteamientos; por ende “los pocos inmuebles que ofertan van dirigidas al sector empresarial, lo cual llama la atención como resultados de esta normativa legal”.

Participó igualmente que en Maracay se habla actualmente de alquileres en lugares corrientes con un precio de más de Bs. 25 mil, cuando ningún grupo familiar puede costear esa cantidad. Por ello señaló que de ahí nace la preocupación de que el mercado debe abrir nuevas ofertas con cánones accesibles.

En ese sentido, reiteró que la Cámara Inmobiliaria esta activa y dispuesta a participar en el diálogo, como se realizó con el tema comercial, pues “entre otros temas importantes a debatir está en que en ciertas partes del país las oficinas del Sunavi están un poco saturadas con la atención al público, por lo que hay que buscar maneras de alivianar esta carga para que funcione bajo otros elementos”.

La ley promulgada en el 2011 ha mostrado ciertos cambios que cada vez más se acercan a la realidad del país, por lo que se debe aprovechar para utilizar la vía del diálogo para destrabar el tema de la Ley de Control de Arrendamiento, según indicó Gómez.

Johana González
jgonzalez@elperiodiquito.com

El Periodiquito
02-07-2014

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Ley de Alquileres tendría modificaciones para beneficiar a las partes

El alquiler de un apartamento es cuesta arriba en el país. (Foto Archivo El Carabobeño)

El presidente de la Asociación de Propietarios de Inmuebles Urbanos (Apiur), Roberto Orta Martínez, indicó que la reforma de la Ley para la Regularización y Control de Arrendamiento de Viviendas tendría una reforma de cuatro ejes importantes: la modificación del procedimiento de desalojo, cambio del método evalúo, la descentralización de la Superintendencia Nacional de Vivienda (Sunavi), y una fórmula para edificios de vieja data que genere ganancias en ambas partes.

La polémica de hacer una revisión a la Ley surgió entre las diversas organizaciones de inquilinos (Red Metropolitana de Inquilinos, Movimiento de Inquilinos, Asociación Bolivariana de Inquilinos) y el Ministro de Vivienda y Hábitat, Ricardo Molina, este último indicó que podría hacerle una reforma a la legislación que se promulgó en 2011.

El desalojo del inmueble como está concebido en la Ley es engorroso, bastante lento y al final se está llegando a una injusticia al propietario del inmueble. Se está evaluando eliminar el procedimiento administrativo previo a la demanda y que los procedimientos se lleven únicamente en tribunales, explicó Orta Martínez.

Otra arista a considerar, sería la modificación del método de evalúo, en vista de que el actual olvida totalmente el valor del terreno, obvia la ubicación y establece una forma de apreciación del inmueble. Esto ha dado como resultado alquileres irrisorios que al propietario muchas veces no le da ni para pagar los gastos del condominio, ni los impuestos.

Orta Martínez recordó que esta ley estableció que todas las operaciones están centradas en la Superintendencia Nacional de Vivienda (Sunavi), y le quitaron a las alcaldías la cobertura regular de los alquileres. Antes habían 335 filas municipales, las cuales fueron centralizadas por 20 oficinas de la Sunavi la cual tiene actualmente una oficina por estado, teniendo como consecuencia que los procedimientos tardan demasiado.

Para los edificios de vieja data se propondría una fórmula para llevar estas construcciones de manera eficiente a propiedad horizontal, recalcó el presidente de la Apiur. Por último eliminar la providencia de la venta obligatoria del inmueble de vieja data que tenga más de cierto tiempo alquilado a una misma persona, lo cual no ha dado ningún resultado.

La propuesta se encuentra en manos del Ministro de Vivienda y Hábitat, Ricardo Molina y desde el año que fue promulgada se presentaron las consecuencias que traería ante la Asamblea Nacional. (YG)

El Carabobeño
01-07-2014

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Insisten en aplicación total de ley de alquileres

Las organizaciones sociales de inquilinos insisten en que el punto de honor sigue siendo no reformar la Ley para la Regularización y Control de Arrendamiento de Vivienda ; y que están de acuerdo con una revisión "para mejorar, pero no por ahora, en unos dos o tres años, si hiciera falta", afirmó Rigel Sergent, del Movimiento de Inquilinos de Venezuela .

Para los colectivos de inquilinos, la esencia está en aplicar la ley en su totalidad: "Creemos que todas las normativas que están en el texto, y que algunas aún no se han aplicado, deben ser puestas en práctica antes de proponerse una revisión. Hay que aplicarlas 100% para saber hasta dónde funcionan y qué se debe mejorar".

La Cámara Inmobiliaria de Venezuela reconoce que hay que aplicar la ley, pues existen aspectos que no han sido puestos en funcionamiento. Sin embargo, su petición central es que el Gobierno acepte reformar el texto. 

Resolución. Los colectivos de inquilinos informaron que ahora están enfocados en que se cumpla la resolución 042, que obliga a propietarios de larga data a hacer oferta de venta a inquilinos de inmuebles que lleven más de 20 años dedicados íntegramente al alquiler: "Esta resolución para nosotros es punto de honor hacerla cumplir. Muchos de los inquilinos de edificios viejos son de tercera edad" .

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Entorno Inteligente
01-07-2014

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