viernes, 22 de marzo de 2019

Allan K. Chalmers


Allan K. Chalmers

"Las crisis pulen tu vida. En ellas descubres lo que realmente eres."

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Los precios inmobiliarios y el efecto de expectativas de cambio


En respuesta a las inquietudes que se han presentado recientemente en relación a los precios inmobiliarios, señalándose que están rebotando al alza y que algunos han manifestado que ahora los vendedores están imponiendo los precios, expongo en este artículo mi opinión al respecto.

 * Es cierto que estamos cada vez más cerca de cambios importantes, lo cual ha producido una expectativa de bienestar en la situación económica y social del país. Este nuevo panorama ha promovido, por los momentos, la esperanza de una mejoría de los precios inmobiliarios, provocando en los propietarios una actitud hacia el alza. Sin embargo, a pocos días de iniciado el año y por lo reciente de dicho cambio, sería arriesgado estimar (o afirmar) que este sea un comportamiento generalizado y que su crecimiento sea significativo

 Dicho cambio hará que las condiciones del país mejoren, pero para ello se necesita implementar importantes políticas: reestructuración de las instituciones del Estado, reconstrucción de la industrias básicas (incluyendo la petrolera), inversión en todos los sistemas de servicios básicos (primordialmente salud, educación, agua y electricidad), políticas eficientes para mejorar sustancialmente la agroindustria y la ganadería, revisión y la reestructuración de la deuda, política cambiaria y la implementación de una política monetaria adecuada para frenar la hiperinflación, entre otras. La profundidad de la crisis hace suponer que los resultados de estas políticas se distribuirán en el tiempo, con mayor realce hacia el mediano y largo plazo. Y el mercado inmobiliario se afectará positivamente en la medida que se obtengan buenos resultados.

 * Los precios son el resultado de una conjugación entre la oferta y la demanda. Si la oferta de inmuebles supera a la demanda, los precios bajan. Si la demanda mejora, los precios subirán. Esta Ley de la oferta y la demanda es la que rige en el mercado de cualquier bien y servicio. 

 En el mercado inmobiliario actual, para que los precios se recuperen la demanda efectiva debe reactivarse. Esto sucederá si: aumenta el tamaño de dicha demanda, se mejora el poder de compra y, por último, que exista para el inversionista una perspectiva clara de una mejoría (a corto, mediano y largo plazo) de la situación país, que le permita intuir una tendencia al alza de los precios en el futuro y así poder obtener un atractivo retorno de la inversión. Estos tres aspectos aún no se presentan de forma clara, lo que existe hasta el momento son especulaciones. 

 Por otra parte, actualmente se presenta una importante acumulación de ofertas, producto de dos situaciones: los que emigraron que desean vender sus inmuebles y los nuevos proyectos construidos que aprovecharon la alta liquidez existente en la economía. Por ejemplo, en el caso de oficinas en el Área Metropolitana de Caracas existe un total de 387.062 m2 disponibles en proyectos y se estima una vacancia de 112.261 m2 en edificios corporativos ya en funcionamiento, cuyo tiempo de absorción en el mercado supera los 20 años; y en el caso de centros comerciales, se estima que existe un superávit superior a los 200.000 m2, los cuales serán absorbidos cuando el nivel de consumo (en términos reales) de los visitantes a éstos espacios aumente más de 12 veces. En el caso de viviendas multifamiliares éstos niveles de ofertas no son tan relevantes, porque los inversionistas/promotores se enfocaron más hacia las oficinas y comercios, pero se encuentran una cantidad de proyectos que resaltan por su contraste con la situación adversa presente que impide una activación de la demanda.

 En síntesis, actualmente en el mercado presenta un importante desequilibrio entre la oferta y la demanda y se prevé que continúe con la tendencia a la baja, o que quizás este año se estanque, como producto de la nueva perspectiva de cambio, para que comience a recuperarse de una manera moderada en los próximos años. Es necesario, para sincerar las expectativas de precios, que se deben tomar como referencia diferentes ciudades importantes de otros países, donde las economías se encuentran estables y que, dependiendo de nuestra evolución, podamos llegar a ubicarnos en sus niveles (oficinas entre US$ 3,000/m2 – US$ 3,500/m2, locales comerciales entre US$ 3,000/m2 – US$ 5,000/m2). 

* Históricamente, en nuestro país no se tienen ejemplos de cambios abruptos de los precios de un año a otro. En el caso de las oficinas, el incremento más alto del “precio promedio”, en términos reales, ocurrió en el año 2006, el cual fue de 86% con respecto al año anterior, seguido por el incremento en el año 1998, que fue de 50%; sin embargo, dichos incrementos no fueron recurrentes en los años subsiguientes, más bien se presentaron bajas en los precios o estancamiento. Es decir que, para el caso actual, esta situación podría producir una inflexión al alza en contraposición a la tendencia a la baja que se viene presentando, pero será finalmente el mercado quien tendrá la última palabra para fijar los precios, dominando así a las reacciones emocionales presentes en los últimos días. 

* Por último, quien considere que el mercado inmobiliario se encuentra disociado con la economía general de un país, no ha entendido lo sucedido en últimos 20 años. En mis conferencias y presentaciones he resaltado que los promotores y corredores inmobiliarios deben preocuparse de cómo “vender”, y no estar enfocados en los niveles de precios. Y que para vender deben diseñarse estrategias innovadoras y eficientes para lograr el éxito, para lo cual es necesario investigar sobre experiencias de otros países que sobrellevaron situaciones similares de crisis inmobiliarias, como fueron EEUU y España.

 Martín A. Fernández Ch.
Especialista en estudios de mercado inmobiliario
Director socio de TIR INMOBILIARIOS S.C.
@martinfch

 Tus Metros
25-02-2019
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VENTA / Santa Fe Sur, Apto, 136M2, 3h+s, 2b+s, 1pe


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Empresario: “Un 30% de propietarios en Maracaibo desistió de vender”


El asomo de un cambio político que pueda trascender al plano económico, en medio de la actual situación país, ha impactado al sector inmobiliario de estado Zulia en las últimas semanas, paralizando cerca del 30% de las ventas de propiedades.

 Martín Velazco consideraba la venta de su modesto apartamento de 90 metros cuadrados, totalmente amoblado, y situado en un conjunto residencial de la zona norte de Maracaibo. Llegaron ofertas, en el orden de los $ 20.000, en un mercado “dolarizado” de facto.

 El sexagenario consideró la oferta y estaba dispuesto a concretar. Pero avanzado el mes de enero, estalló el actual conflicto de poderes en Venezuela, que no solo sacude la política nacional, sino que, además, mantiene la expectativa abierta a materializar cambios positivos en el sector económico.

 Dadas las condiciones, Velazco paralizó la venta. A medida que pasaban los días, fue analizando y rechazó la propuesta. Las razones variaron entre análisis personal, pensando que podría obtener mayor ganancias luego de un cambio político, y motivado también por la acción de otros vendedores, que revalorizaron sus inmuebles en venta.

 Caso similar vivió Suseth Lugo, quien consideraba vender su apartamento en una cifra cerca de los $ 6.000. “Estaba pensando en vender a ese costo, pero si un conocido está vendiendo su vivienda en un edificio cercano al mío, totalmente en gris, por el mismo precio, yo entonces podría aumentarle al mio”, señaló Lugo, y dijo estar expectante.

 Por su parte, una asesora inmobiliaria independiente, que prefirió mantener bajo anonimato su identidad, aseguró que “las personas están esperanzadas en que el país mejore en el plano económico, pero es importante que no se creen falsas expectativas”.

 “En los últimos días he tenido casos de clientes que se han echado para atrás en los procesos de venta, algunos porque se iban del país y decidieron quedarse a ver cuál es el desenlace de la situación política, y otros porque se retractaron de vender al precio acordado, ahora quieren más”, sostuvo.

 El presidente de la agencia Inmueble Fácil, Héctor Alcalá, analizó el actual escenario del mercado inmobiliario según los clientes que acuden a su empresa y dijo que se trata de un “efecto esperanza”. “Aproximadamente entre un 30 o 40% de los propietarios han desistido de vender sus propiedades, bien sea porque están reconsiderando la idea de no irse del país, de regresarse del exterior, o considerando la idea de que su inmueble puede volver a tomar el valor real” , precisó.

 En este contexto, el agente dijo que “hasta ahora las propiedades se han estado cotizando a un precio por debajo del 50% real del inmueble, por el efecto mucha oferta y poca demanda, que hay que colocar precios competitivos para que este mercado de compradores pueda optar por comprar una de estas viviendas cotizadas en el mercado”.

 Alcalá sostiene que así como hay quienes están esperanzados, hay quienes “tienen conciencia de que cualquier cambio político no va a repercutir inmediatamente en la economía y el rango inmobiliario”, y estimó que “suceda lo que suceda, los inmuebles en un principio van a mantener el costo que tienen actualmente, porque hay una economía en recesión, por una alta oferta y una baja demanda, quizá si se pueda recuperar un poco el valor, mas no el valor real (de inmediato). Es decir, mejoraría el precio un 20% o 30%”.

 En este contexto, Ricardo Azar, presidente de la Cámara Inmobiliaria del estado Zulia (Ciz), apuntó que, “en las últimas tres semanas, el mercado cambió de ser netamente de vendedores a un mercado de compradores”, y que estos vendedores están tratando de darle más valor a sus propiedades.

 Azar expresó que desde hace tres años, se convivía con “el descenso de los precios y en el último año se estaba vendiendo hasta un 30% por debajo del costo de reposición de un inmueble, entonces todo lo que estaba en el mercado realmente iba muy por debajo del valor real de las propiedades”. 
Añadió que esto ha mejorado relativamente, pero que el costo sigue estando muy por debajo, tomando en cuenta que no ha habido un cambio económico atribuible al auge de los precios o el aumento de las ventas, “es una mera expectativa”, sentenció.

 Es por ello que Azar invitó a vendedores y compradores a entender que “este efecto es coyuntural y no sabemos cuál será su duración en el tiempo, no nos convirtamos en subastadores de inmuebles. Debemos ser asesores integrales, que realmente guíemos al cliente hacia la mejor decisión. Recordemos que los ‘boom inmobiliarios’ son provocados por circunstancias externas, pero vienen seguidos de bajones drásticos que golpean más fuerte al mercado”. 

 Adriana González

 panorama
26-02-2019
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VENTA / Av. Universidad, oficina, 176 M2, recepcion, 10 puestos-trabajo, 3 cub, kitchinette, 3b, cuarto-servidor, A/A, 4 lineas tel




VENTA / Av. Universidad, oficina, 176 M2, recepcion, 10 puestos-trabajo, 3 cub, kitchinette, 3b, cuarto-servidor, A/A, 4 lineas tel.

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* El edificio esta en la Av. universidad
* PRECIO: $ 150.000, negociable
* FOTOS a solicitud
* Comision 5%

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Poliza de Asistencia Funeraria / MAPFRE La Seguridad. Pago fraccionado: inicial 50% mas 4 cuotas del 12,5% c/u, mensuales y continuas


Poliza de Asistencia Funeraria / MAPFRE La Seguridad. Pago fraccionado: inicial 50% mas 4 cuotas del 12,5% c/u, mensuales y continuas

COBERTURAS BASICAS

Dentro del alcance de la Cobertura Basica de la Poliza de Asistencia Funeraria
encontramos:

* Servicios funerarios.
* Servicio de traslado del fallecido y de sus familiares dentro de la misma jurisdiccion.
* Servicios generales (asesorias en la diligencias de Ley).
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Tipos de planes recomendados:

Plan con Servicio funerario. 
Hasta un Limite del plan Bs S 8.000.000,00.
Prima anual , dependiendo de la edad, de hasta un maximo Bs S 66.366,08
Edad de asegurabilidad hasta los 70 anos

Plan Platinum con Servicio funerario y capital por muerte de Bs S 15.000.000,00. 
Capital para dividir entre los beneficiarios Bs S 4.500.000,00. 
Prima anual de BsS 136.865,86
Edad de asegurabilidad hasta los 60 anos.




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