miércoles, 15 de febrero de 2017

Erich Fromm

Erich Fromm 1974.jpg
Erich Seligmann Fromm

"Toda nuestra cultura está basada en el deseo de comprar, en la idea de un intercambio mutuamente favorable. "
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Se derrumban precios de apartamentos en dólares y en bolívares

Viviendas edificios inmuebles  FabiolaFerrero_SS2015-8890
FOTO: FABIOLA FERRERO / ARCHIVO

OMAR LUGO  @omarlugo

El mercado inmobiliario de Venezuela se ha desplomado en los últimos meses, con una caída superior al 30% en los precios de las propiedades en dólares y mucho más pronunciada en bolívares, en medio de una profunda depresión económica y una hiperinflación que han pulverizado el valor real de todos los activos en moneda local, según datos del sector.

Miles de familias arrastradas por el colapso de la economía, o que sueñan con marcharse y establecer en el extranjero son las principales víctimas de este derrumbe al que ni siquiera se le ve fin en el mediano plazo, según expertos y testimonios de afectados.

La más reciente información de los precios anunciados en los principales portales de compra venta de inmuebles revela que durante el último trimestre de 2016 hubo un aumento promedio en bolívares del Precio Unitario Promedio (PUP) general de la oferta pública de apartamentos por metro cuadrado de 45%, comparado con el trimestre anterior, hasta Bs 2.396.000 el metro cuadrado en Caracas.

Además, hacia fin de año se produjo un agudo salto sin precedentes de 150%, para cerrar el año en Bs 3.567.000 en diciembre, según datos del mercado recopilados en el último boletín trimestral de la Cámara Inmobiliaria Metropolitana de este 13 de febrero, disponible para suscriptores.

Son precios referenciales de ofertas públicas de vendedores. “En ningún caso la Cámara Inmobiliaria Metropolitana fija o regula el mercado ni convalida ningún precio especulativo”, aclara el informe.

Hay una gran incógnita por resolver en el mercado: falta saber si a estos precios se están vendiendo estas propiedades mientras hay un empobrecimiento general de la población, según operadores.

Un detallazo para los cazadores de ofertas, en dólares hay una caída real de los precios. Incluso la hay en bolívares reales, descontada la inflación.

“Además, los precios reales del mercado están muy por debajo de eso, están entre un 15 y 20% por debajo de lo que la gente pide por sus propiedades. Estas publicaciones son solamente un resumen de la oferta publicada”, explica Carlos Alberto González, presidente de la Cámara Inmobiliaria de Venezuela.

El aumento promedio del metro cuadrado ofrecido en un año fue de 88%, si comparamos el promedio del último trimestre de 2015 con el último de 2016. Es una cifra baja, pues la inflación en el país superó el 500% en 2016, según cálculos de economistas independientes.

Solamente el salario mínimo nacional en el año subió más de 120%.

- Una casa en la arena -

Para los propietarios esto es una tragedia porque ven cómo merma su patrimonio en una economía sumida en la peor depresión de su historia y con una moneda local, el bolívar, que se arrastra por las alcantarillas.

Al precio promedio del dólar en el mercado paralelo (el único al que podría acceder alguien dentro de Venezuela, ya sea en divisas o en productos) el Precio Promedio Unitario al cierre de diciembre equivalía a unos $1.048 por metro cuadrado.

En octubre, los Bs 1.422.801 por metro cuadrado equivalían a $1.188 medidos al promedio mensual del dólar paralelo.

Es decir, pese al aumento del 150% en bolívares, en realidad en el trimestre hubo una caída de 12% ($140) medida en dólares en el Precio Unitario Promedio del Área Metropolitana de Caracas.

Eso significa que si alguien logró vender a finales de diciembre un apartamento de 100 metros cuadrados, a lo que lo ofreció, aunque hubiera sido en dólares, dejó de percibir unos $14.000 en la transacción, comparado con lo que hubiera conseguido uno o dos meses antes.

“Muy probablemente alguien que esté pidiendo digamos 100 millones, se transe por 80, u 85 millones”, señala González.

La cuenta es peor si se mide el promedio de trimestre contra trimestre. Nos da una panorámica más dramática del mercado y de la caída estacional en términos reales de los precios y de las expectativas de los vendedores.

Los Bs 2.396.000 por metro cuadrado que promediaron las ofertas de venta de apartamentos en el último trimestre equivalieron a $1.049 por metro cuadrado.

En el promedio del trimestre anterior, los Bs 1.648.942 por metro cuadrado equivalían a $1.619.

Esto significa por ejemplo que una familia no logró vender en el tercer trimestre sino en algún momento del último, encajó una pérdida real de 570 dólares por metro cuadrado.

Comportamiento histórico de precios de inmuebles antes y despues de las devaluaciones
https://infogr.am/comportamiento_historico_de_precios_de_inmuebles

Si se trataba de un apartamento de 100 metros cuadrados, dejó de percibir 57.000 dólares que le hubieran servido, mucho, en sus planes de instalarse en otro país, o de comprar un apartamentico más pequeño en Margarita ya que los hijos se le fueron al exterior. Eso, suponiendo que haya tenido la suerte de recibir lo que pedía.

Pero en realidad estos precios tampoco son taxativos. Hay un sostenido aumento de la oferta, que proviene tanto de personas que se han marchado al extranjero como de familias enteras que han bajado de clase social y nivel de vida, en medio de una aguda recesión que ha empujado a miles por debajo de la línea de pobreza.

El mercado pues está en manos de los compradores, que son quienes fijan los precios definitivos.

“El mercado de ventas está saturado debido a que no hay compradores”, explica una agente inmobiliaria. “Hay muchos inmuebles cerrados y los precios han bajado considerablemente”, agrega.

En el mercado proliferan las ofertas de propiedades anunciados con rebajas de 30%, 40% y hasta 50%, por parte de firmas inmobiliarias cuyos corredores sufren ellos mismos la depresión y el descenso en su poder adquisitivo.

“El año pasado no logré completar ni una venta, sólo un par de alquileres, por unos 600 dólares mensuales”, señaló una operadora.

La mayor distorsión de precios del mercado viene determinada por el propio precio del dólar paralelo, ese dolor de cabeza que hace estragos en toda la economía.

En los últimos meses, el precio de la moneda estadounidense se ha disparado desde unos 900 bolívares a mediados de 2016 hasta 3.580 esta semana, tras haber pasado por los 4.238 a comienzos de diciembre y 4.538 el 30 de noviembre.

En la medida en que sigue subiendo, va minando la capacidad adquisitiva real y el valor de los activos afincados en el país.

Por el tercer trimestre de 2016 era posible encontrar apartamentos en zonas más tranquilas de Caracas, como Los Palos Grandes, en el municipio Chacao, por unos 100 millones de bolívares, es decir, en torno a $1.000 de la época el metro cuadrado.

Ahora, a comienzos de este 2017, para que el propietario aspirara conseguir el mismo monto en divisas, tendría que vender por encima de los 350 millones de bolívares.

Mientras, toda la economía intenta ajustarse a la nueva realidad de un dólar paralelo que es marcador desde los precios del azúcar y la pasta, hasta de los dientes postizos.

Esta macrodevaluación que se ha sumado como un fardo a una economía ya postrada, desalienta a compradores y a vendedores, pues ningún lado tiene margen de maniobra para adaptarse y lo único seguro es la incertidumbre.

“Los precios después de las grandes devaluaciones caen en su valor en dólares, pero en este último percance también cayeron en bolívares incluso”, explica González, de la Cámara Inmobiliaria de Venezuela.

Con la inflación tan elevada en Venezuela eso “es paradójico”, señala. “Pero sencillamente se debe a la extrema pobreza en la cual hemos caído y ha caído la clase media fundamentalmente”, agrega.

“Hay un componente adicional: el exceso de oferta de las viviendas de la gente que se está yendo. Con esa platica pensaban arrancar en otro lado. Pero al aumentar la oferta y caer la demanda los precios tienden a caer”, agrega.

En un mercado sin liquidez ni profundidad, inundado por la oferta y sin opciones de financiamiento, el capital familiar y ahorro de toda una vida representado en una propiedad inmobiliaria también rueda por el suelo.

“Nos estaban ofreciendo un precio ridículo en dólares”, señala una profesional que se mudó a México hace ya cinco años.

Su apartamento, de materiales de primera, ubicado en una urbanización exclusiva del sureste de Caracas permanece cerrado. Estuvo un tiempo alquilado con opción a compra, pero por alguna razón no prosperó el negocio, por lo que ahora la familia tiene que encajar la carga de tener este activo inmovilizado mientras se disparan en bolívares los costos de mantenimiento, desde el pago del condominio del edificio, hasta las pólizas de seguros y servicios.

- El mercado está estrangulado -

Al problema actual de exceso de oferta en medio de una recesión se añade que no hay financiamiento de ningún tipo.

El crédito de política oficial que establece el gobierno a partir de ahorros de los propios trabajadores no alcanza para cubrir ningún precio. Financia hasta 20 millones, con lo que en Venezuela no se compra nada.

La banca financia hasta 40 millones –tal vez el costo de un muy pequeño apartamento en una ciudad dormitorio- pero para acceder a un crédito así hay que tener “ingresos fabulosos”, señala González. Y la gente que tiene esos ingresos no quiere ese tipo de propiedades.

“El mercado no se ha multiplicado al mismo ritmo del dólar negro. Por supuesto ha aumentado, pero no se han podido multiplicar porque es un mercado lento que no puede ir a los avatares de DolarToday” (la página web convertida en referencia del dólar paralelo), dice este experto.

Aunque muchos compradores puedan no creerlo, según González los precios en Venezuela se mantienen muy rezagados respecto a los precios internacionales.

“Aquí puedes conseguir viviendas nuevas, a estrenar en 400 dólares el metro cuadrado. Eso ni lo sueñas en países parecidos al nuestro, como Colombia o Perú”, dice González.

Esta realidad desdice la tesis de agentes del mercado que llegaban a pedir por metro cuadrado en Caracas valores comparables a los de Madrid o Nueva York, lo que lleva a algunos analistas a pensar si no es que se trata de una burbuja que estalló junto con el colapso de toda la economía.

“No puedes pretender vender el metro cuadrado en Caracas, la segunda ciudad con más asesinatos en todo el mundo por cada 100 mil habitantes, al mismo precio que en Madrid. No tendría ninguna racionalidad”, comentaba un economista al describir las distorsiones locales.

“El problema es macro, del sistema. Simplemente al mantener una inflación como la que tenemos el mercado se vuelve loco. No hay manera de verlo de forma objetiva”, explica por su parte González.

“Diría que la situación es inmanejable porque no tenemos mercado primario de viviendas. Las nuevas no existen. El sector privado no está construyendo ni el público. Al no haber mercado las condiciones las fijan los propietarios y ese mercado se ha agotado por la falta de demanda”, resume.

“Lamentablemente pasa todos los días: vemos gente que ha liquidado su propiedad a la mitad del valor de lo que aspiraba porque simplemente necesitan el dinero”, señala.

Hay otro fenómeno creciente, el de personas y familias que están liquidando sus inmuebles no para irse del país sino para quedarse, vivir arrimados o en un lugar más pequeño para sobrevivir y seguir comiendo.

“Es gente que está bajando de clase social y nivel de vida para poder sobrevivir. Estoy hablando de profesionales universitarios. Son casos recurrentes”, revela.

En medio de las dificultades, los vendedores están hasta aceptando bolívares, para arreglárselas como puedan y buscar sus propios dólares o tratar de proteger cuanto antes el capital, confirmaron fuentes del mercado, además del propio González.

En medio de esta tormenta perfecta del sector inmobiliario, hay gente vendiendo paraguas.

“Hay mucha gente haciendo el peor negocio de su vida, pero otros el negocio de su vida, comprando a precios históricamente muy bajos a los cuales no se puede construir hoy porque no alcanza. Si alguien tiene posibilidad de invertir alguna platica están haciendo buenos negocios”, señala González.

El Estimulo
13-02-2017
Recopilado por:
Lic. Henry Medina
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VENTA / San Bernardino, Apto totalmente remodelado, 80M2, 3h, 2b, m, 1pe


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Estimados amigos y colegas


San Bernardino, SE VENDE, hermoso apartamento:

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En las areas comunes: salon de fiestas y area infantil
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Edificio de 16 anos, se encuentra en muy buen estado
Cerca del Hotel Avila, a una cuadra de panaderia, abasto, librería, farmacia, línea de taxi y parada de metrobus.
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Venezolanos crean bloques más resistentes y ligeros para la construcción a bajo coste

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Aligerando su peso y resistencia en más de un 50% de los actuales materiales de construcción la empresa Prodesa c.a. creó un mortero con características especiales que puede minimizar gastos e impacto ambiental en las actuales construcciones realizadas en el país.

Como una propuesta de innovación la compañía compuesta por desarrolladores venezolanos presentó a Petróleos de Venezuela (Pdvsa) el mortero que aligera los productos terminados como: bloques, prefabricados de concreto, tuberías, anillos de drenaje y bocas de visita.

“La combinación de materiales que logramos para el mortero es una protección catódica (resistencia a oxidarse para el acero), y alta resistencia a los sulfatos, cualidades excepcionales para ciudades costeras, permitiendo conservar indefinidamente la durabilidad de estructuras como postes de concreto y otras edificaciones. Además, alivianar las relaciones de costos que permitiría optimizar los recursos destinados a las misiones de viviendas que llevan a cabo en el país”, Informó Hunnyc Villamizar, director de Prodesa c.a.

Insistió que entre otras de las cualidades del proyecto, bautizado como Hunikreto, están: alta resistencia, incremento de la resistencia 36 veces, superligero, disminuye el peso 22 veces del producto final, incide en costos finales, proporciona protección acústica, mejora las cualidades de cualquier tipo de cemento, entre otras.

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Asimismo, Villamizar comentó que el desarrollo que han realizado en el estado Cojedes quieren llevarlo a cada rincón de Venezuela y luego extenderlo de manera internacional. “Hemos estado en conversaciones con Pdvsa para poder conseguir su apoyo pleno y de esta manera que el proyecto marque un hito en la construcción venezolana”, añadió.

El proyecto del mortero con resistencia y sustentabilidad ha sido verificado químicamente por el científico Iván Narváez y biológicamente por Omaridys Matute. “Ha sido un trabajo arduo en producir un material de construcción con calidades únicas y que favorezca al ambiente”, finalizó el creador.

La Patilla
31-01-2017
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VENTA / Alto Prado, casa remodelada, 2 plantas, Terr: 450 M2, Constr: 600M2, 4h+2s, 4b+v+b+2s, 2pe, calle ciega


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VENTA / Alto Prado, casa totalmente remodelada, 2 plantas, Terr: 450 M2, Constr: 600M2, 4h+2s, 4b+v+b+2s, 2pe, calle cerrada:

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+ gran terraza de dos niveles con vista al Avila con parrillera, 
+ amplia cocina, 
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+ amplia area de usos multiples ubicada debajo de la terraza,  
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+ Amplia habitación principal con vestier y bano con vista al Avila, 
+ 3 habitaciones cada una con bano, 
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* Vigilancia
* PRECIO: 500.000 (podria acepta un apartamento como parte de pago) negociable 
* Mas FOTOS a solicitud
* Comision 3 %

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Sugieren esquema para valoración de terrenos


Empresarios de la construcción articulan mecanismos para ampliar inversiones

JOHANN RANGEL

Caracas.- El presidente de la Cámara Bolivariana de la Construcción, Gerson Hernández sugiere una mayor participación de las alcaldías en el establecimiento del valor del terreno. 

Explicó que los especuladores siempre buscan eludir la normativa. Sobre este punto, indicó que  se tienen que generar a través de los Planes de Desarrollo Urbano, una estructura de costo, que no están actualizados ahora.  
Señaló que hay terrenos en donde el Estado ha invertido en acueductos, cableado, eso le genera al terreno un valor adicional, esa inversión no la realizó el dueño del terreno, “eso hay que revisarlo y generar una política de control de regularización del costo de los terrenos”, precisó. 

Sostuvo  que las alcaldías tienen la base del conocimiento del territorio.  Hernández sugiere hacer un baremo, con el código catrastal sistematizado. Subrayó que  la finalidad es que el dueño reciba lo que cuesta el terreno y que el Estado tenga un control en los precios en cada localidad. 

Inversiones 

Indicó Hernández que los empresarios de la construcción articulan  mecanismos para incrementar la producción,ampliar la inversión y emplear a más de 200 mil personas este año. 

Explicó que para el mes de marzo, llegarán al país, empresarios rusos que desarrollarán sus tecnologías en el sector. Hernández valoró la disposición del Gobierno en incorporar empresas venezolanas para las obras que fueron encargadas a la empresa brasileña Odebrecht. 

Por otra parte, este jueves se celebró en el estado Carabobo el encuentro nacional de productores del sector construcción, en el que participaron 850 emprendedores de todo el país y fue encabezado por el titular de las Comunas, Aristóbulo Isturiz, quien informó que la jornada sirvió para determinar las necesidades que tienen estas unidades en cuanto a materia prima e insumos, a fin de garantizar estos recursos desde el Gobierno.

El Ministro indicó que la jornada sirvió para determinar las necesidades que tienen estas unidades en cuanto a materia prima e insumos, a fin de garantizar estos recursos desde el Gobierno Nacional para alcanzar metas planteadas, indicó AVN. 

"El presidente Maduro ha orientado, en el marco del Plan Carabobo, a que se reimpulse la economía. Este será un año de recuperación de nuestra economía y el sector de la construcción es fundamental", añadió.

En el caso de las carpinterías, este año estiman trabajar con unas 500 unidades productivas distribuidas en todo el país, quienes tendrán la tarea de elaborar unas 600 mil mesa-sillas que requiere el Ministerio de Educación para dotar centros educativos del país.

En cuanto a las bloqueras comunales, Istúriz mencionó que en este año cuentan con 500 registradas, con las que tendrán una capacidad para producir 120 millones de bloques que serán destinados a la Gran Misión Vivienda Venezuela, mientras que en el área de la herrería se prevé fortalecer este renglón para alcanzar al menos 72 mil puertas metálicas. "En esta etapa estamos trabajando con garantía de insumos, recursos y organización para ver cuántas unidades de producción vamos a atender (...) también necesitamos que la Banca Pública aporte a la economía comunal", señaló el Ministro de Comunas durante este encuentro.

El Universal
10-02-2017
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