Una de las razones por las cuales no se puede legislar apresuradamente y sin verificar los impactos que causan las es que no puede analizarse la situación desde un solo ángulo sin considerar la generalidad que abarcará la ley y, como dice el dicho, “del apuro solo queda el cansancio”.
Es un hecho conocido el impacto negativo que ha producido la promulgación del llamado Decreto No. 8.190 (Decreto Ley contra el Desalojo y Desocupación Arbitraria de Vivienda) en el ámbito del arrendamiento de vivienda, el cual permite que inquilinos que no cumplen en su obligación principal, la cual es el pago del canon de arrendamiento, se perpetúen en el inmueble de forma gratuita, en casos alarmantes, donde el propietario tiene que enfrentar el pago de condominio que supera con creces incluso la contraprestación que por el uso debe hacer el inquilino que ni siquiera paga, y ese es el mejor de los casos, pues en muchas oportunidades se acumulan también las necesidades básicas del arrendador y su situación particular de salud, familiar y de otras naturaleza.
Pero hoy no hablaremos de arrendamiento. Hoy quiero compartir otra inquietud.
Hay casos en los cuales los ciudadanos negocian de buena fe (lo cual es lo que debe regir en todo contrato), suscriben un compromiso preliminar de compra venta (opción, promesa bilateral o unilateral) y, a fin de que el comprador pueda ir adecuando el inmueble a su gusto para su uso, se permite o se cede la posesión sin que se haya pagado el precio de venta.
Incluso hay casos en los cuales se perfecciona la venta, se entrega la posesión y posteriormente surgen problemas con el instrumento de pago que no se hace efectivo por diversos motivos que no vienen al caso. Entonces queda la venta imperfecta pues no se pagó el precio.
¿Qué procede en estos casos? Lo conducente es demandar la resolución del contrato por incumplimiento, pues demandar el cumplimiento no resulta viable, dado que al surgir el conflicto la primera reacción humana es tratar de conciliar y gestionar el pago.
Hasta aquí todo parece bien, pero analicemos el impacto del Decreto que nos ocupa.
Si fuere un contrato preliminar, el incumpliente está disfrutando el inmueble sin pagar ni el precio, ni contraprestación alguna por su uso.
Para demandar y recuperar su inmueble el propietario debe agotar este procedimiento. Hecho conocido es que el procedimiento administrativo previo a la demanda presenta múltiples complicaciones en la práctica, amén de demorado, y luego debe proceder ante los tribunales, y finalmente al ser dictada la sentencia a su favor no puede lograr que le sea restituido el inmueble ya que la ejecución queda condicionada y sin respuesta.
Veamos un caso particular: una pareja que adquirió con su trabajo un apartamentito de una habitación, pero ya procrearon 2 hijos, y requieren un apartamento más amplio para que su hogar sea más cónsono con sus necesidades. Con esfuerzo reúnen fondos y con la venta de su primer apartamentito quieren adquirir uno más cómodo y adecuado a sus necesidades (nótese que no es un regalo, es fruto de su trabajo). Firman un compromiso bilateral de compraventa y de “buena fe” le dieron la posesión del inmueble objeto de la futura negociación al futuro comprador, pero resulta que el futuro comprador no cumple y se queda viviendo en el apartamento. ¿Resultado? La pareja se queda en la calle con sus hijos, sin hogar, sin los fondos para honrar la compra de su nuevo techo y pierde la oportunidad, incluso debe pagar la penalidad que se pacta por incumplimiento de haber ya también negociado preliminarmente el nuevo apartamento ajustado a sus necesidades.
¿Y qué le exige esta ley? Que debe agotar un procedimiento previo administrativo que demora muchísimo, para luego agotar un juicio con todas sus instancias, y una vez obtenida la sentencia, no ejecutan la desocupación.
¿Qué ocurre mientras tanto? Ellos en la calle con su familia, sin hogar, pagando costos procesales que no recuperarán, honorarios de abogados y, si tienen la suerte, pagarán un alquiler para poder disponer de un sitio donde vivir durante todo el proceso, a riesgo de que le pidan su desocupación.
¿Esto resulta justo? ¿Quién protege sus derechos? Pero peor aún, esta misma familia vendió el inmueble ante registro y el cheque o transferencia de pago del precio tuvo problemas, agotaron las gestiones extrajudiciales (amigables) para que solventaran el inconveniente relativo al pago, y el comprador hace caso omiso.
Y siguiendo con el ejemplo anterior, ¿qué procede? De igual manera demandar la resolución del contrato, pero agotando el procedimiento previo administrativo con los mismos problemas acotados, con el agravante de que el órgano administrativo no tiene competencia para decretar una medida de prohibición y gravar. También hay que considerar el tiempo de demora de estos procedimientos.
En estricto derecho, dado que a los tribunales corresponde decretar la medida de protección del bien objeto de litigio, el tiempo que transcurre es aún mayor, lo que da pie a que quien no cumplió en el pago del precio no solo disfrute del inmueble, sino que por efecto de una venta a terceros (recordemos que según registro es el propietario hasta que se dicte sentencia) percibe el precio que no pagó e incluso un precio mayor por el inmueble al venderlo a un tercero burlando los derechos del propietario que sí pagó y trabajó por su propiedad.
¿Resultado? Esta joven pareja perdió la propiedad, se empobreció al extremo, se quedó en la calle y se enriqueció indebidamente un tercero.
Indudablemente podrá ejercer acciones, pero uno se pregunta, ¿hasta donde podrá proveer y disponer de fondos para litigios innumerables, interminables y sin resultados? Como nos enseña hasta nuestros días el maestro Couture, la justicia tardía no es justicia.
¿Será que necesitamos que fallezca uno de los niños por vivir inadecuadamente? ¿O acontezca otra tragedia? ¿Olvidamos que la mayoría de la ciudadanía no dispone de medios económicos sobrantes y para poder optar a una vivienda debe sacrificarse y trabajar, vivienda que constituye su mayor activo y donde se construyen su hogar? ¿Esto es justo?
Cada vez más queda evidenciado que este Decreto debe ser objeto de revisión, nadie resta importancia a la protección a la vivienda como derecho fundamental, pero no puede ser en detrimento de los derechos de otros ciudadanos y menos cuando de incumplientes se trata.
Teresa Borges
Camara Inmobiliaria de Venezuela
23-04-2018
Recopilado por:
Lic. Henry Medina
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