Los artículos 28 y 29 crean la Defensa Pública Inquilinaria solamente para la protección de inquilinos, ya que en ninguna disposición se habla de la protección de arrendadores o propietarios de escasos recursos. El derecho de propiedad es también un derecho humano establecido en el mismo capítulo que el derecho a la vivienda en la Constitución. Esta defensa debe amparar también a propietarios cuyos derechos han sido vulnerados. Este artículo discrimina al arrendador o propietario quienes también deben tener derecho a la defensa y justicia gratuita. Estos artículos ratifican el talante discriminatorio y parcializado de la ley.
El Artículo 30 crea el Sistema Nacional de Defensa en Materia Civil y Administrativa Especial Inquilinaria y del Derecho a la Vivienda, el cual incluye al Ministerio de la Vivienda, a la Superintendencia de Arrendamientos, a los Tribunales, al Ministerio Público y a la Defensa Pública Inquilinaria y a la Defensoría del Pueblo.
Los Tribunales Civiles y el Ministerio Público, son entes pertenecientes a los poderes autónomos (Judicial y Moral) que no pueden inclinarse solo a la defensa del derecho a la vivienda, en menoscabo del derecho de propiedad.
Los tribunales son órganos para impartir justicia y deben ser imparciales. El Ministerio público no tiene que ver con la materia inquilinaria, ya que esta ley no establece ningún tipo de delito.
El artículo 56 le da competencia en materia inquilinaria para la fijación de las normas de convivencia entre propietario e inquilino (estudiante).
Los consejos comunales y consejos estudiantiles no deben tener ninguna injerencia en la fijación de las normas internas de la vivienda, ya que son entes ajenos a la relación arrendaticia.
El artículo 57 le da al estudiante inquilino, el uso, goce y disfrute de las áreas comunes y los servicios básicos, con los que cuente el inmueble sobre el cual se constituye la vivienda estudiantil. El goce y disfrute siempre le pertenece al propietario, solo se le puede otorgar el uso.
Artículo 59º. “Los contratos de arrendamiento para estudiantes de vivienda estudiantil deberán tomar en consideración el tiempo de duración del programa de estudio”.
Este artículo complica el alquiler de la habitación al estudiante, ya que la duración no sería la de un año, sino que depende la duración del programa académico. Un estudiante podría no terminar la carrera y eso influir en la dirección del contrato. La situación académica no tiene nada que ver con el arrendamiento y el propietario no puede estar sujeto a su suerte estudiantil. Además esto podría aplicar a estudiantes del postgrado, ya que no establece que tipo de estudiante.
Artículo 60º. "En relación al arrendamiento de vivienda estudiantil, el espacio físico sobre el cual se constituye el dormitorio individual deberá tener como mínimo nueve (09) metros cuadrados"
Este artículo limita la oferta de habitaciones en alquiler, ya que una persona podría tener una habitación de 8 m2 y no ofrecerla al estudiante por no cumplir con este artículo.
Limitar el metraje va a traer una disminución de la oferta, ya que por lo general se ponen en alquiler habitaciones en apartamentos ya construidos, que pudieran tener menor metraje. Es un artículo absurdo.
El Artículo 56 establece “El pago se efectuará en una cuenta corriente en una de las instituciones bancarias pertenecientes al Estado que debe aperturar el arrendador o arrendadora para tal fin, la cual no podrá ser clausurada durante la relación arrendaticia”
Limitar el pago a una cuenta bancaria, limita la voluntad de las partes, y sobre todo si se pagan directamente. En los barrios las partes por lo general se pagan directo.
Solo el 46% de los venezolanos tiene cuentas bancarias, esto es un obstáculo practico y está fuera de la realidad del país.
Este artículo eliminó las consignaciones en tribunales, las cuales son supervisadas por el Poder Judicial a través de un procedimiento de oferta judicial del arrendamiento, y el sustituida por un procedimiento ante la Superintendencia que pudiera no tener la imparcialidad del Poder Judicial.
Si el propietario no abre la cuenta el inquilino está exento de pagar, burlándose la principal obligación del inquilino.
Determinación del Cálculo del Justo Valor:
El artículo 61. Establece los elementos para la determinación del Valor del Inmueble, para la venta y el canon de arrendamiento:….
1. Valor de Reposición.
2. Dimensiones del inmueble.
3. Valor de Depreciación.
4. Vulnerabilidad Sísmica.
5. Región Geográfica….
Este método obvia muchos elementos que deberían ser apreciados:
· Obvia los valores de inmuebles similares (mercado), ya que este valor es el utilizado por las alcaldías para fijar el impuesto municipal (derecho de frente) y el Seniat para el impuesto de herencia. El Estado no puede tener un criterio para cobrar impuestos y otro para limitar la venta o alquiler.
· Obvian el precio de compra del inmueble, es decir, que alguien puede haber comprado un apartamento en Bs.500.000 y después debe revender en Bs.100.000, con una importante pérdida patrimonial
· Obvia los gastos del inmueble que debe pagar el propietario
Obvia el valor de cada urbanización o sector para tomar un valor regional. Pareciera que la intención es establecer un valor por región geográfica y no por ciudad, urbanización o barrio.
Es un método totalmente manejable ya que el Superintendente puede aplicar la tabla de depreciación y formula discrecionalmente
Este método dará como resultado precios y alquileres ínfimos e irrisorios que afectarán gravemente la figura del arrendamiento, el mantenimiento de los inmuebles y el patrimonio de los propietarios.
Hay que recordar que el alquiler solo se aumentaría cada 3 años.
Ayer se propuso que la rentabilidad estuviera entre en una banda según el tipo de propietario entre un 3% y un 5%, bajando la actual rentabilidad (del 6% al 9%), lo cual no permitirá en muchos casos ni siquiera pagar los gastos del inmueble que aumentan año a año.
Es importante recalcar que en la propuesta de las disposiciones finales no se está derogando la recién renovada congelación de alquileres de vivienda vigente desde el 2003, ni la Ley contra los Desalojos Arbitrarios.
Esto no permitirá aplicar el nuevo método en cánones de arrendamientos y hace irrecuperable la vivienda alquilada hasta que el Estado le dé una sustituta al inquilino saliente. Ratificamos el carácter confiscatorio y comunista de la Ley.
Hacemos un llamado público al Presidente de la República para que no refrende esta inconstitucional Ley, ya que afecta a cientos de miles de propietarios populares y de clase media, exterminaría el arrendamientos de viviendas.
Asociación de Propietarios de Inmuebles Urbanos (APIUR)
27-10-2011
Recopilado por:
Lic. Henry Medina
Asesor Inmobiliario, de Seguros e Inversiones
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