domingo, 18 de febrero de 2018

Paula Broadwell

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Paula Broadwell

Todos cometemos errores. La clave es reconocerlos y admitirlos, aprender de ellos y desmontar el espejo retrovisor. Seguir adelante y no volver a caer en ellos. "

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VENTA / Alto Prado, casa, terreno: 286 M2, construccion: 280 M2, 4h+s, 3b+v+s, 3pe


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Estimadas(os) amigas(os) y colegas

VENTA / Alto Prado, bella y acogedora casa,  terreno: 286 M2, construccion: 280 M2, 4h+s, 3b+v+s, 3pe:

286 M2 de terreno 
* 280 M2 de construccion (189 M2 de construcción por documento solo que techaron una planta y ampliaron así que seria de construcción aproximadamente 280 M2)
* 4 habitaciones, mas habitación de servicio
* 3 banos, mas bano de visita, mas bano de servicio 
* 3 puestos de estacionamiento
* Tres plantas
Planta 1: sala comedor, bano de visita, cocina, habitación y bano de servicio 
Planta 2: 3 habitaciones 2 banos 
Planta 3: Patio, maletero, 1 habitación, 1 bano
* Excelente vista
* PRECIO: $ 210.000 negociable
* FOTOS a solicitud
* Comision %

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Mercado inmobiliario está paralizado


Jóvenes inmigrantes envían remesas a Venezuela para completar el proceso de alimentación de sus familiares, pero además ya están comenzando a preguntar sobre cómo adquirir bienes inmuebles, dice Gutiérrez 

Miguel Gutiérrez, presidente de la Sociedad de Ingeniería de Tasación de Venezuela (Soitave) seccional Trujillo, informó que la entidad y el país experimenta una “etapa totalmente paralizada” en la venta de inmuebles, aunque los costos de éstos hayan bajado en el “mercado subterráneo” valorado en dólares. Añade que lamentablemente los precios de los inmuebles en moneda nacional han subido desproporcionalmente.

El también miembro de la Cámara Inmobiliaria del estado Trujillo comentó que han realizado sondeos en el mercado, encontrando así la existencia de personas naturales que han ofertado apartamentos en distintas zonas residenciales de Valera por 40 y 50 mil dólares, y hoy esas personas piden por ese mismo inmueble entre 20 y 25 mil dólares.

Las razones

“Esto pasa por varias razones, la primera es la enorme distorsión que hay dólar-bolívar, y luego la migración de grupos familiares, la cual es gigantesca y están vendiendo sus activos – incluyendo su inmueble – y en su desesperación por irse del país, han bajado el valor de su vivienda en dólares. Eso no sólo ocurre en Valera, sino en todo el país”, explicó Gutiérrez.

Preferencias

El ingeniero califica la situación del mercado inmobiliario como muy compleja, a su criterio las personas que poseen dólares para comprar, no lo hacen en Venezuela, prefieren adquirir un buen apartamento de 40, 70 y 100 mil dólares – por ejemplo – en Miami para alquilarlo. “Allá – en promedio – un alquiler está en 800 dólares, y ese dinero traído al país – al cambio del mercado paralelo – te da para vivir cómodamente”.

Costos de alquileres, un dolor de cabeza

En el caso específico del alquiler de inmuebles, Gutiérrez señala que las empresas inmobiliarias sobrevivientes a la crisis nacional, se han encontrado con una presión tanto del dueño del local comercial, como del arrendatario, porque ante la inflación, el dueño aspira revisar cada dos o tres meses su alquiler, y eso está contra la Ley de Arrendamientos y Locales Comerciales.

“Esta Ley establece que el canon de arrendamiento debe ser revisado anualmente en base a los índices de inflación del renglón bienes y servicios emitidos por el Banco Central de Venezuela (BCV), el detalle es que el BCV tiene tres años sin dar esas cifras, y además la hiperinflación que estamos viviendo es tan grande, que mantener un canon fijo durante un año le produce enormes pérdidas, y el inquilino – que entiende la situación – puede pagar un aumento módico, porque las ventas le han bajado como consecuencia de la soledad en los establecimientos comerciales no alimenticios sobre todo, producto de la hiperinflación. La gente ante los menguados ingresos que tiene, invierte estos en alimentación y transporte”.

Variaciones 

Para Gutiérrez, la economía en el mercado inmobiliario está totalmente desfasada y colapsada. Dice estar haciéndose presente un fenómeno en el sector arrendatario donde se están llegando a acuerdos en base a un costo fijo anual, pero con un pago adicional que varía de acuerdo a las ventas. “Si estas suben (y no porque vendan más sino porque todo sube de precio), el alquiler valdrá más, y si baja, pues será menos”.

Los emigrantes, la esperanza 

A pesar de este panorama nada alentador, hay razones para pensar en una recuperación en el corto o mediano plazo. Gutiérrez es de la idea que aunque resulte paradójico, de Venezuela se sigue yendo mucha gente, y a pesar de estar convirtiéndose Venezuela en un país de viejos y de niños, “esa gran masa de jóvenes emigrantes que nadie ha calculado formalmente – algunos hablan de dos y tres millones de ellos – se marcharon descontentos del actual sistema de gobierno, y son precisamente esos jóvenes los que en el corto plazo pudieran reactivar la economía”.

“Muchos de esos jóvenes que se han ido, ya se han estabilizado con trabajos rentables, están comenzando a enviar remesas para sus familiares en Venezuela. Envían dinero para remodelar la vivienda de sus madres, de su hermana, incluso ya están comenzando a adquirir viviendas acá en Venezuela para sus familiares, o para tener una pequeña inversión en su terruño en caso de regresar. Sus ingresos en el exterior no les dan para invertir en otros países, pero al transformar esas divisas en moneda nacional, pueden adquirir bienes acá”.

Distorsión cambiaria ayuda a comprar desde afuera

El representante inmobiliario dice haber casos valeranos donde han vendido – en el “mercado subterráneo” – apartamentos en 2 mil dólares. “Esa cantidad de dinero se la gana un muchacho fácilmente en un mes de trabajo en los EEUU. Un apartamento pequeño en La Beatriz – por ejemplo – se está cotizando entre 200 y 250 millones de bolívares. Eso al cambio de moneda – en el mercado paralelo inflado – implica mil 500 dólares”.

Gutiérrez es optimista al pensar que en el corto plazo, se va a producir un pequeño auge en el mercado inmobiliario, cuando esos jóvenes que han emigrado y se hayan estabilizado, comiencen a enviar remesas a sus familiares. “El país se va a convertir – en poco tiempo – en algo parecido a México y otros países centroamericanos, inclusive Colombia y Ecuador que reciben importantes cantidades de dinero de emigrantes de estas naciones. En países como El Salvador, las remesas que se reciben superan el PIB de esa nación”.

Muchas cosas han cambiado 

El ingeniero Miguel Gutiérrez detalló que el sector inmobiliario tuvo su auge cuando se aprobó la Ley de Política Habitacional, la cual permitió acceder a préstamos con intereses muy bajos, tanto para el constructor como para el adquiriente. “Eso fue hace 15 años atrás, para la época los ingresos familiares daban para acceder a una vivienda que estaba a unos precios estables, con una economía medianamente estable y con un sistema bancario que permitía dar créditos hipotecarios que eran factibles de pagar. Lamentablemente todo esto se distorsionó”.

Agrega que en Venezuela se hicieron leyes que fueron contra los inversionistas, como la Ley de Estafas Inmobiliarias, la cual – a su juicio – prácticamente acabó con los empresarios en el campo de la construcción. “Además la inflación ha sido tan enorme que los créditos que actualmente se dan a través de la banca pública o privada supuestamente para adquirir una vivienda, solamente alcanzan – si a caso – para hacer la cocina de una vivienda”.

Alexander González

Diario de Los Andes
12-02-2018
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VENTA / Colina de los Caobos, apto, 102 M2, 3h, 2b, 1pe/t


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Estimadas(os) amigas(os) y colegas

VENTA / Colina de los Caobos, apto, 102 M2, 3h, 2b, 1pe/t:

* 102 M2
* 3 habitaciones, una habitación con su bano
* 2 banos
* 1 puestos de estacionamiento techado
Pisos en ceramica
* Edificio de 43 anos, 6 pisos, 2 apartamentos por piso
* Vista a la calle
* PRECIO: $ 75.000 negociable
* FOTOS a solicitud
* Comision 5%

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3° entrega: Dudas sobre alquiler de locales comerciales


por Teresa Borges

Seguimos con nuestras entregas y tratamos de aclarar inquietudes, aún desarrollando el ámbito del arrendamiento comercial. En esta oportunidad iniciamos con la prórroga legal, derecho de Orden Público que protege al inquilino.

Como usted me dice que en el alquiler de locales hay prorroga legal, si le hacemos el contrato por 6 meses, ¿no es menos tiempo?
No, y debe considerar que el contrato de arrendamiento debe celebrarse por un lapso mínimo de un año, excepto si la actividad a desarrollar es temporal, y la prórroga legal mínima es de 6 meses, aunado a que también debe tener en cuenta la preferencia antes comentada (artículos 25 y 26).

No importa, se lo hacemos por un año, y luego hacemos otro con otra persona, para que así la prorroga legal sea menos, y listo…
Tal proceder resulta muy común, pero debe tomar en cuenta que ello constituye un fraude a la ley, que de ser probado puede acarrear sanciones, así como igualmente tener que respetar todo el período de prórroga legal que le corresponde al inquilino, aunado a que el juicio se complicará resultando más largo y oneroso.

La prórroga legal es obligatoria; se entiende que el contrato se mantiene a tiempo determinado; y su duración depende a su vez de la duración de la relación arrendaticia (artículo 26).

"Soy inquilino, pero me atrasé en el pago hace 3 meses, y ahora quieren vender. ¿Qué pasa si vence el contrato?, ¿me pueden desalojar?"

En primer lugar al volver insolvente en el pago del canon de arrendamiento, obligación principal del arrendatario en este tipo de contratos, pierde el beneficio de la preferencia ofertiva, y ya con ese simple hecho pueden pedir el desalojo, pues también pierde el beneficio de la prórroga legal.

"El inquilino está disfrutando la prórroga legal, pero no paga el aumento del canon que corresponde, y además ni siquiera paga el canon anterior, ¿qué puedo hacer?"

El arrendador puede plantear la correspondiente demanda por resolución de contrato por incumplimiento, denominada en la nueva ley desalojo.

"Estoy negociando un contrato de arrendamiento de un local, pero me dicen que tengo que pagar el condominio, ¿eso es así?"

Según la nueva ley, son obligaciones del arrendatario pagar el canon de arrendamiento; del condominio, si así fuere pactado; y los acordados por el Comité Paritario de Administración de Condominio.

"En el local se está presentando una filtración, me dicen que no le haga caso, ¿eso luego no me traerá problemas?"

La ley dispone que el arrendatario tiene tres días para dar el aviso correspondiente al arrendador, en caso contrario responde por los daños.

Como es un local, y la arrendataria es una empresa, me dicen que cobre un traspaso y ceda las acciones y listo, ¿hay problemas con esto?
Se debe ser cuidadoso, pues en la mayoría de los contratos se prevé esta situación considerándola como una cesión no autorizada,  se incurriría en un incumplimiento legal y contractual.

"Se me venció la prórroga legal y ya tengo sentencia firme de desalojo, pero me dijeron que si meto a alguien a vivir en el local, no pueden ejecutar el desalojo, ¿es así?"

Tal proceder constituiría un fraude a la ley y procesal. En primer lugar en el mismo contrato queda determinado el uso, aunado al hecho de la naturaleza misma del inmueble, que por otra parte prevé la ley, al disponer que no se puede cambiar el uso o destino del inmueble sin autorización, por lo que se estaría incumpliendo la ley y el contrato.

Pero más allá, ya existen criterios jurisprudenciales al respecto sancionando tal proceder y desconociendo el hecho sobrevenido.

"Como me voy a ir del local, no tengo que arreglar nada de los deterioros causados, ¿verdad?"

Es obligación del arrendatario entregar el inmueble en buen estado, salvo los deterioros normales del uso por el tiempo. De no hacerlo así, el arrendador puede descontar de la garantía los daños, inclusive si no resulta suficiente la garantía para cubrirlos puede ejercer acción de cobro de bolívares por el remanente.

"Se me venció el contrato de arrendamiento y la prórroga legal, ¿qué hago? ¿Qué puede pasar? Y si me demandan ¿pueden ejecutar una medida preventiva?"

Debe entregar el inmueble a la terminación de la relación arrendaticia en buen estado y solvente.

De no proceder conforme a la ley, el arrendador puede demandar el cumplimiento del contrato.

En estos casos debemos recordar:

El decreto de una medida preventiva (secuestro) procede una vez agotado el procedimiento administrativo y siempre queda a criterio del juzgador conceder la medida o no.

En materia de arrendamiento comercial no está prevista la medida de secuestro, que si contempla la Ley de 1999 por vencimiento del contrato y prórroga legal.

No está claro si puede decretarse otras cautelares distintas a la de secuestro y sin tener que agotar la vía administrativa previamente para ello.

Camara Inmobiliaria de Venezuela
08-02-2018
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VENTA / La Trinidad, Preescolar, quinta, 2 plantas, construccion: 314,60 M2


VENTA / La Trinidad, Preescolar, quinta, 2 plantas, construccion: 314,60 M2

Estimados amigos y colegas

VENTA / La Trinidad, Preescolar, quinta, 2 plantas, construccion: 314,60 M2, :

*PLANTA BAJA:
- Entrada principal con porton electrico,estacionamiento, cuarto de basura y deposito

- Oficina de Coordinacion: 2 escritorios, 2 estantes, 4 sillas un telefono, 4 radios

- Oficina de Direccion Principal del Colegio: 1 escritorio, 1 estante, 1 telefono 2 sillas,1 computadora, 2 radios, 1 aire acondicionado.

- Area de recepcion: 1 escritorio, 2 sillas, 2 estantes, 1 telefono, 1 archivador, area de espera con 4 sillas .

- Enfermeria: 1 escritorio,1 silla, 2 estantes.

- Banos: 2 para ninos con lavamanos y pocetas a su escala y 1 de adultos.

- Salon de computacion: 10 computadoras, 10 sillas , 2 estantes, 1 extractor

- Salon de audiovisuales: 2 mesas,15 sillas,1 televisor,1 cuarto para control de camaras e Internet,20 camitas para el descanso de los ninos

- Salon 1 Grupo escolar: 2 mesas, 10 sillas, 2 estantes, 4 almacenadores de juguetes,1 aire acondicionado.

- Area de Parque: 1 casita de plastico,con tobogan,3 juguetes de plastico, 3 carritos ,1 cama elastica.

- Area de comedor: 2 mesones de marmol, varios estantes, 1 fregadero, 4 microondas,nevera doble,cafetera.

- Area de limpieza y deposito general: Lavadora-secadora, fregadero, tanque de agua,1 bomba de agua, estantes, nevera, dispensador de agua,1 bano, 1 aire acondicionado

* PLANTA ALTA:
- Salon Maternal 1: meson de marmol con divisiones de 12 espacios para objetos de los bebes, 4 sillas de comer para bebes, 2 sillas para adultos, 1 aire acondicionado

- Salon Maternal 2: 2 mesas,12 sillas, 3 sillas de bebes, 1 babygym.

- Salon Maternal 3 : 2 mesas, 20 sillas,1 radio, 4 almacenadores,1 aire acondicionado, 2 estantes.

- Area de descanso de bebes: 10 cunas, 4 estantes, 1 aire acondicionado

- Area para cambio: 2 espacios para bano de bebes, 2 cambiadores, 6 estantes.

- Banos: 1 de ninos con 4 lavamanos, 1 fregadero, 2 estantes, 2 duchas, 2 banos de adultos

* Todos las areas cuentan con lamparas para la perfecta iluminacion de los espacios

* Todos los espacios se encuentran inspeccionados y vigentes por la Federacion de Edificaciones y dotaciones educativas (FEDE) indicando que este Preescolar es un lugar apto para el objetivo educativo que maneja

* Precio: $ 450.000 negociable

* Mas FOTOS a solicitud

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viernes, 9 de febrero de 2018

El Grupo Yahoo corredor_inmobiliario estara sin actividad desde el lunes 12-02-2018 hasta el viernes 16-02-2018

El Grupo Yahoo corredor_inmobiliario estara sin actividad desde el lunes 12-02-2018 hasta el viernes 16-02-2018, ambos dias inclusive. Estaremos de vacaciones. Los Avisos recibidos durante estos dias seran distribuidos el lunes 19-02-2018, cuando reanudaremos las actividades.


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