(Foto Archivo)
Estefanía Rosales Coronel
A menos que se realicen cambios en las legislaciones y se adopten las políticas económicas oportunas, el sector inmobiliario no podría seguir construyendo nuevos hogares para los venezolanos
Un grupo familiar que devenga tres salarios mínimos y que ahorre un 25% de su ingreso mensual tardaría un siglo para acumular el valor de un apartamento de 15 millones de bolívares, según cálculos del presidente de la Cámara Inmobiliaria, Carlos Alberto González. La misma cuenta la hace el actual tesorero de Fedecámaras, Aquiles Martini Pietri y se pregunta: ¿Quién se puede comprar una vivienda? ¿Qué banco le puede prestar dinero? ¿Cuánto se necesita ganar para comprar ese tipo de inmueble?
La vivienda en Venezuela pasó de ser un legado o una fuente de ingresos en la jubilación, a un bien que los jóvenes adultos ven lejos de alcanzar, por la galopante inflación (estimada por los economistas en 200%) que erosiona el salario y los ahorros.
En otros países latinoamericanos como Colombia y Perú el tiempo que tarda una persona en cancelar una vivienda por medio de créditos es alrededor de 20 años.
“Esto es lógico, es el plazo normal de un crédito para adquisición de vivienda. Pero no puedes pedir crédito a 100 años”, expresa el presidente de la Cámara Inmobiliaria. El crédito máximo de la banca venezolana es de 5 millones. Con esta cantidad, la familia tiene que pagar alrededor de 48.000 bolívares mensuales de cuota de crédito, y tiene que ganar alrededor de 150.000 Bs en ese periodo, eso solo lo gana el 3% de la población venezolana”.
Descenso crónico
El estudio del mercado primario realizado por la Cámara Inmobiliaria de Carabobo en la Gran Valencia, Libertador, Los Guayos y Guacara registró solamente 55 proyectos de vivienda en lo que va del 2015. De ese total 36 son de apartamentos, 5 de casas y 14 de townhouse.
Al comparar el crecimiento del mercado primario de 2004 a 2015, los resultados son preocupantes. De un incremento continuo hasta el 2008, donde se contabilizaron hasta 180 proyectos, en el 2013 la cifra cayó hasta 93 y a la fecha los 55 proyectos en ejecución este año indican una reducción del 40%.
“Todo como consecuencia, de 19 leyes que van en detrimento de la construcción inmobiliaria como la Ley de Tierra y Desarrollo Agrario, la de Arrendamiento, además de 24 decretos, 40 resoluciones, la eliminación del IPC (Indice de Precios al Consumidor), la escasez de materia prima y de contar con la inflación más alta del mundo”, explica con frustración el vicepresidente de Relaciones Institucionales de la Cámara Inmobiliaria Carabobo, Rafael Trejo.
Las políticas implementadas por el gobierno desde el 2008, como la Ley Contra la Estafa Inmobiliaria, también han perjudicado a los promotores de inmuebles. De acuerdo con cifras suministradas por la Cámara, a la fecha 4 obras se encuentran en la primera fase de construcción, en estructura; 3 en trabajos de albañilería; 21 en acabados finales y 27 están terminadas. Proyectos de vivienda en etapa inicial, no hay.
Si se segmentan los resultados del estudio por tipo de construcción, 84% de los proyectos son apartamentos, seguido de los townhouse que constituyen el 14% del total. La gran mayoría de los apartamentos son menores de 70m². Eso no era lo común en el 2013, destaca Trejo.
El ex presidente de la Cámara Inmobiliaria de Venezuela y actual tesorero de Fedecámaras, Aquiles Martini Pietri, detalla que el sector construcción inmobiliario llegó a construir en el 2014 a 15.000 viviendas. “Este año va a cerrar aún peor que el año pasado. Está el problema de materias primas, el país no produce, porque tenemos los niveles más bajos de producción histórica en Sidor, el mercado primario no está siendo surtido”.
En el caso del sector público, la Gran Misión Vivienda Venezuela construyó 126.000 viviendas el año pasado. Este año serán menos de 65.000, lo que aleja al sector de las metas establecidas, de acuerdo con las proyecciones de Martini Pietri. La oferta es muy poca, el sector privado no llegaría ni siquiera a 10.000 viviendas.
“Producir una vivienda cuesta muchísimo más caro que antes”, afirma el representante de Fedecámaras. “Solamente el que tengas que comprar un ascensor a dólar libre, porque acceder a los otros es difícil, representa un costo exorbitante. Antes representaba el 3% o 4% de la estructura de costos, ahora puede alcanzar el 20%”.
La situación económica que atraviesa el país es otro de los obstáculos con los que deben lidiar los promotores inmobiliarios, aparte de las legislaciones del gobierno que establecen el precio de una vivienda entre 750.000 y 1.850.000 Bs.
El especialista explica que en la producción de viviendas se trabaja con una fórmula denominada “polinómica”, la cual permite calcular los costos de acuerdo con las cifras oficiales de inflación, pero como el BCV no publica la cifra desde el 2014, los constructores no saben cómo hacer sus ajustes.
“Si quieres calcular podría ser en base al precio de las cabillas y el cemento a valor de regulación, muy bien; pero la realidad es que a valor de regulación no se consiguen, a menos que estés enchufado. Sino terminas comprándolo a dólar de las mafias reconocidas por el propio gobierno que las venden a precios muy superiores. Hay una realidad de mercado, que es lo que las obras efectivamente valen, y hay una fantasía del gobierno”, dice Martini Pietri.
Clase media olvidada
“El terreno hay que comprarlo, no lo podemos invadir”, expresa la presidente de la Cámara Inmobiliaria de Carabobo, Ingrid Suárez al describir etapa por etapa el proceso de producción de inmuebles.
“Empieza el proceso del proyecto, se lleva a las instancias de Planificación Urbanística del municipio para que sea aprobado; compra de materiales -que no hay y ni se consiguen-, empieza el trueque entre amigos… Después, de todo eso es que puedes salir en preventa cuando estés en acabados finales. Imagínense en ese trayecto lo que ha subido todo y cuándo el comprador final tendrá acceso al inmueble”.
Entre 2012 y 2013 los precios se triplicaron, agrega el vicepresidente de la Cámara, Rafael Trejo. Citó el ejemplo de un apartamento en San Diego de 100m². El precio por metro cuadrado era de 8.700 Bs en 2012, es decir, se podía adquirir por 870.000. Para el 2013, subió hasta 27.000 Bs el metro cuadrado, lo que significaba que el precio a pagar por el inmueble era de 2.700.000. Y en este año el valor está en 300.000 Bs/m².
El mismo apartamento ahora cuesta 30.000.000 Bs. “Prácticamente se hace imposible hoy en día comprar una vivienda”, reconoce Ingrid Suárez.
Sin embargo, entre todas las amenazas serias contra la planta física, contra los terrenos, las intervenciones, afectaciones, los decretos de ocupación inmediata y la tardanza de las permisologías y la ausencia de tierras urbanizadas, el financiamiento ha sido “la tapa del frasco”, en palabras del presidente de la Cámara Inmobiliaria de Venezuela, Carlos Alberto González.
-El Estado nos deja sin terreno, sin materiales, sin financiamiento y, lo peor, sin compradores”, señala el experto inmobiliario. Reveló que los precios de las viviendas están rezagados desde hace 3 años, lo cual ha provocado que la clase media venezolana no tenga acceso a ningún tipo de vivienda. “No se está construyendo prácticamente nada”.
“Hay un sector que está totalmente desasistido que es la clase media, no hay financiamiento para ellos”, apunta la presidente de la Cámara Inmobiliaria de Carabobo. “La banca no cubre este tipo de financiamiento hipotecario. Se limita a dos fuentes: el ahorro habitacional y la cartera obligatoria de la banca, que está situada en 21.600 Bs por metro cuadrado. Para la clase media no hay incentivo de ningún tipo a nivel de créditos”.
Son tantas las distorsiones económicas, que los miembros de la Cámara Inmobiliaria no se sorprenden de escuchar historias de personas que obtienen una vivienda y dan como forma de pago un vehículo u otro inmueble. “La vivienda es el activo más importante que tiene el patrimonio de cualquier venezolano”, sostiene Aquiles Martini Pietri.
Carabobo con 10% del déficit nacional
Del déficit habitacional estimado de 3.000.000 en todo el país, un 10% corresponde a Carabobo, es decir, 300.000 viviendas aproximadamente, según estimaciones de la presidente de la Cámara Inmobiliaria de Carabobo, Ingrid Suárez. “Nunca se ha construido el número exacto de viviendas estimadas. Este indicador se estima a través del censo poblacional, pero podría ser mayor a lo que se calcula”.
“En el censo quedó mucho por encuestar, tiene muchas debilidades. En el caso de que una pareja joven siguiera viviendo en casa de alguno de sus padres, ya allí hay un déficit. Significa que ese nuevo hogar no tiene vivienda propia. Pero no fueron encuestados para estimar un déficit en relación a ellos”.
Ante este panorama, la oferta del mercado secundario ha tenido un repunte, sobre todo en ventas y el alquiler erradicado, señala Ingrid Suárez. “Si se realizaran algunas modificaciones al marco regulatorio en arrendamientos, la disponibilidad de inmuebles aumentaría de forma notable”.
Lo que se requiere
Las proyecciones no son nada alentadoras. Y coinciden los especialistas en un punto: la crisis de vivienda se agravará más en el tiempo. El sector inmobiliario ha sido uno de los más duramente golpeado por las leyes. “Pero, a la final, los más golpeados son los ciudadanos ¿Cuántas personas siempre han contado con vivir de alquileres de sus propiedades cuando les tocara la jubilación o como garantía para la vejez”, afirma la experta inmobiliaria, Ingrid Suárez.
Reactivación de la economía, mayores aportes a los fondos de Ley de Política habitacional y al ahorro obligatorio, aumentar la cartera hipotecaria y flexibilizar los créditos y trámites del constructor. “Con estos cambios puntuales se pueden lograr efectos notables para que se desarrollen accesibles proyectos habitacionales, tanto para el sector popular como para la clase media”, es la recomendación del presidente de la Cámara Inmobiliaria de Venezuela, Carlos Alberto González.
Dejando de lado los factores políticos y económicos, la presidente de la Cámara Inmobiliaria de Carabobo insiste en que se necesita rescatar la confianza en el país, en las instituciones y en las autoridades. “Se requiere una dosis de confianza para que el sector sea escuchado, pero de verdad. Es la consolidación de la familia, del hogar, lo que está en juego. La vivienda va más allá de cuatro paredes y un techo”.
El Carabobeño
29-11-2015
Recopilado por:
Lic. Henry Medina
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