Las transacciones de compraventa han disminuido alrededor de 50%, consideran expertos en avalúos
NICOLLE YAPUR
Las operaciones de compraventa y alquiler de inmuebles en dólares se han incrementado debido a las restricciones generadas por las leyes de vivienda, señalaron expertos. Legislaciones como la Ley de Arrendamiento de Vivienda y la Ley de Estafa Inmobiliaria han mermado la oferta y presionado la demanda, lo que ha generado distorsiones en el mercado inmobiliario.
“En Venezuela es ilegal comercializar en moneda extranjera y lo que ocurre es que el propietario correlaciona el valor del inmueble en función del precio del dólar”, explicó Aquiles Martini, presidente de la Cámara Inmobiliaria de Venezuela. Añadió que los elevados precios de las viviendas responden a la pretensión de mantener el valor de la propiedad equivalente a la moneda dura.
Aunque insistió en que no hay manera de medir las transacciones en dólares, porque se trata de un acto ilícito, fuentes del sector señalaron que se trata de una práctica común, sobre todo en las grandes ciudades. Acotaron que se da en todos los estratos de la sociedad, no sólo en aquellos con mayores ingresos.
Martini explicó que los ciclos de ajustes de precios de la vivienda generalmente toman tres años, considerando incluso devaluaciones de la moneda. Sin embargo, la coyuntura económica hace que esos ciclos se acorten.
“Vemos cómo la construcción cae cada vez más por un marco legal injusto, lo que hace que la demanda sea mucho más fuerte, la oferta sea mucho menor y los precios se ajusten más rápido”, manifestó. Acotó que esta situación, combinada con los principios de la oferta y la demanda, propicia un escenario en el que cada vez es más difícil pagar una vivienda.
La situación se observa en la caída del número de operaciones de compraventa que se llevan a cabo en el país. Juan Celis, experto en avalúos y director del Grupo Convalor, dice que las operaciones de compraventa han caído alrededor de 50%.
De acuerdo con los más recientes datos de la Cámara Inmobiliaria Metropolitana, correspondientes al cierre 2012, la oferta de viviendas ha disminuido 64% desde el primer trimestre de 2011. La mayor caída se observó entre los dos últimos trimestres del año pasado, con 41,5%.
Los especialistas consideran que la situación ha empeorado en 2013 debido a la ausencia de viviendas nuevas. El sector construcción mostró una contracción importante de 1,2% en el primer trimestre de 2013, de acuerdo con las cifras del Banco Central de Venezuela, principalmente como consecuencia de la reducción de las actividades públicas.
Sin embargo, representantes de la industria privada han señalado que los proyectos inmobiliarios que se culminarán este año son los que se encuentran en ejecución desde 2012 y que no existen prácticamente proyectos nuevos.
Distorsiones
“La oferta de inmuebles para venta está completamente dolarizada, pero es ilegal publicar ofertas en moneda extranjera, por eso se observan cifras en bolívares bastante altas”, indicó Celis.
Indicó que el aumento del dólar negro ha generado comportamientos atípicos en el mercado inmobiliario y revalorizaciones elevadas en períodos cortos. Explicó que en los últimos 10 años, los inmuebles se revalorizaban anualmente, en promedio, entre 33% y 35%. Sin embargo, durante los últimos 6 meses este monto ha aumentado considerablemente.
Un estudio realizado en Caracas por un especialista del sector, que prefirió no ser mencionado, reveló que hasta el primer semestre de 2012 el incremento del valor de la inversión en dólares por metro cuadrado era de 9,1% interanual, a pesar de las devaluaciones. Hoy día, la brecha entre el dólar oficial y el paralelo es más grande, lo que implica que el aumento es mayor.
El reporte también señala que las operaciones de compraventa han caído paulatinamente. Desde el primer semestre de 2005, el número de apartamentos transados a la semana era de 7.200, en promedio. A partir de 2009, las viviendas negociadas disminuyeron para ubicarse por debajo del promedio y, hoy día, no llegan a 2.000.
El experto indica que en los locales comerciales la variación es aún mayor, debido a que la correlación entre el valor de la divisa y del metro cuadrado no es constante en este caso. La variación de los precios referenciales, hasta el primer semestre de 2012, era de 22,8% interanual.
La escasez de divisas es otro factor que ha agravado la exigencia de pagos en moneda extranjera, totales o parciales, debido a que los propietarios prefieren obtener los dólares que el equivalente en bolívares, explicó una fuente de la industria que prefirió reservar su identidad. La situación también presiona los costos de las viviendas en bolívares.
“La falta de divisas se ha manifestado en la brecha tan grande que existe entre el dólar oficial y el paralelo”, explicó Celis. Esto incide en el cálculo del precio de la vivienda. “Hay apartamentos tipo estudio en el este de Caracas que están en el orden de los 7 millones y 8 millones de bolívares. Son precios irreales”, comentó.
Para el experto, es imprescindible que el Gobierno realice ajustes en materia cambiaria y revisiones del marco legal para dar paso a un ajuste en los precios de los inmuebles.
Alquilar no es opción
Los expertos coinciden en que el mercado de arrendamiento es prácticamente inexistente. Juan Celis considera que los pocos alquileres que se han concretado han sido bajo condiciones dudosas o al margen de la ley.
“Se han detectado contratos de empresas con empresas, para evitar la actuación de la ley en caso de un desalojo”, indicó. Fuentes extraoficiales señalaron que algunas de estas transacciones se realizan en dólares, sobre todo cuando se trata de alquileres para compañías internacionales.
Según Celis, la baja disponibilidad de viviendas en alquiler ha propiciado la proliferación de complejos de apartoteles, sobre todo en Valencia, para recibir a ejecutivos expatriados o empresarios extranjeros con una estadía de varios meses.
La Ley de Arrendamiento de Vivienda y el método establecido para el cálculo del canon de arrendamiento han hecho que las propiedades en alquiler pierdan hasta 72% de su valor, recordó Celis. “Esta ley debe ser reformada para que se tome en cuenta el valor del terreno y la ubicación”, dijo.
Insistió en la revisión de los factores geográficos para el cálculo del canon. Explicó que según la ley, el costo de las viviendas en Maracaibo es 48% menor que en Caracas, cuando realmente ocurre todo lo contrario. Además, las decisiones tomadas en cuanto al desalojo arbitrario, que impide efectuarlos sin aprobación de la Superintendencia Nacional de Vivienda, inhibe a los arrendadores.
“Si el Estado impone leyes que son inviables el mercado va a buscar mecanismos para equilibrar las cargas”, indicó Martini. Fuentes del sector insisten en que estos contratos bajo cuerda han generado, incluso, estafas que perjudican al inquilino y distorsionan aún más el mercado.
El Nacional
10-06-2013
Recopilado por:
Lic. Henry Medina
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