Silvino Castrillo
1. ¿Qué es la Ley de Arrendamientos?
La Ley de Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas, conocida como Ley de Arrendamientos o Ley de Alquileres, es el nuevo instrumento jurídico que regula los contratos entre propietario e inquilino, las rentas a cobrar, los procesos de desalojo de los inquilinos y las ventas de las viviendas que tienen más de 20 años alquiladas.
2. ¿Qué dice la nueva ley sobre los contratos?
La nueva redacción de los contratos, según lo dispuesto por la nueva ley, notificará los acuerdos entre las partes e incluirá un anexo en el que estará la resolución emitida por la Superintendencia de Nacional de Arrendamientos con la fijación del canon de arrendamiento (es decir, el precio del alquiler), que deberá ser solicitado previamente para ser anexado en el contrato final
Del contrato se tienen que hacer tres ejemplares: uno para el propietario, otro para el inquilino y otro para la Superintendencia, que será el organismo encargado de calcular el costo y revisar el contrato, así como incluir el contrato en el registro correspondiente.
3. ¿Y cómo se calcula ahora el precio?
El precio del alquiler, llamado cánon de arrendamiento, se calculará con una fórmula que aplicará la Superintendencia Nacional de Vivienda, que tomará en cuenta los siguientes puntos: valor de reposición del bien, dimensiones del inmueble, valor de depreciación, vulnerabilidad sísmica y región geográfica. Asimismo, la rentabilidad para el propietario (establecida entre un 3 y 5%), la cual podrá ser modificada por razones de interés social.
En el caso de estar cercano el vencimiento del contrato, la Superintendencia evaluará ha ejecutado mejoras en el inmueble y si los costos de ello excedan el 20% del valor de la vivienda, para fijar un nuevo precio del alquiler.
El precio del alquiler, luego de solicitarse el cálculo por la Superintendencia, será notificado a los 20 días.
4. ¿Y cuánto durarán los contratos?
Los contratos deberán tener duración mínima de un año, siendo renovado por preferencia del inquilino. El cierre del contrato y su renovación deben ser notificados ante la Superintendencia.
5. Cuándo el contrato se acabe ¿Qué pasa?, ¿Quien tiene derecho a ocupar el inmueble?
Éstos derechos se denominan "preferencias arrendaticias". Éstas determinan que el inquilino tendrá derecho preferente a seguir ocupando el inmueble, si el propietario decide seguir arrendando la vivienda, o puede recomendar a un tercero, siempre que esté solvente en sus pagos. En caso de que el inquilino no quiera ocupar seguir ocupando la vivienda, deberá notificárselo al propietario 30 días antes del vencimiento del contrato.
6. ¿Qué justifica un desalojo?
La ley permitirá la desocupación (causales de desalojo) cuando el inquilino, sin causa justificada, haya dejado de pagar cuatro cánones de arrendamiento. Asimismo, cuando el inquilino haya hecho un uso deshonesto del inmueble o haya producido daños mayores a los del uso normal del inmueble o incumpla las normas de convivencia ciudadana.
Cabe destacar que, en el caso de la morosidad, si el inquilino presenta una causa justificada, el propietario no podrá pedir el desalojo.
Otra causal es que el propietario presente una causa justificada para ocupar el inmueble con algún pariente de segundo grado.
Todos estos procesos deben ser notificados a la Superintendencia. En la Ley de Arrendamiento se especifican los procesos para las demandas así como los pasos para las audiencias de mediación y los juicios, así como las sanciones.
7. ¿Qué dispone la ley si el propietario le pide al inquilino que desaloje la vivienda porque la va a vender y no la vende o se la alquila a otro?.
En ese caso, el propietario estaría incurriendo en un engaño de la preferencia arrendaticia contra el inquilino. La ley en ese caso estable el pago del propietario al inquilino de 100 Unidades Tributarias (7.600 bolívares) por cada mes que haya permanecido de forma indebida fuera de la vivienda.
8. ¿Cuáles son las sanciones por incumplimiento de la Ley?
La ley prevé multas entre 50 y 400 Unidades Tributarias (3.800 bolívares y 30.400 bolívares) y se aplicarán si no se garantiza el uso pacífico de las casas, si se realizan desalojos bajo otras causales no previstas en la ley o si las condiciones de las viviendas no son las más adecuadas. Asimismo si los dueños incumplen con las preferencias arrendaticias, no redactan los contratos de alquiler según los términos de la ley, si realizan cobros en moneda extranjera o no efectúan reintegros por los cobros en exceso.
9. Si un caso va a juicio, y gana el propietario. ¿Qué pasará con el inquilino?
Los inquilinos desocuparán las viviendas cuando la Superintendencia o el Ministerio de Vivienda les haya conseguido un refugio temporal o un destino habitacional definitivo.
10. Y para las personas que tienen más de 20 años alquiladas. ¿Qué dice la ley?
Para las personas que tienen más de 20 años alquiladas, la ley establece que ellos tendrán el derecho a ser titulares de la vivienda. Será la Superintendencia la que determine los precios de venta.
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15-11-2011
Recopilado por:
Lic. Henry Medina
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