miércoles, 7 de diciembre de 2016

Baruch Spinoza

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Baruch Spinoza

" Todo cuanto hacemos debe tender al progreso y al perfeccionamiento. "
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Análisis legal de prohibición de tramitar compra-venta de inmuebles en notarías

notarias-publicas

 Posición Oficial de la Cámara Inmobiliaria de Venezuela respecto a la Circular comunicada a los Registradores Públicos y Notarios en el oficio que se identifica con nomenclatura SAREN-DG-CJ-0230-2260-379 de fecha 1 de diciembre de 2016, suscrito por el ciudadano NELSON GARCIA, en su carácter de Director General (e) del Servicio Autónomo de Registros y Notarías

 1) Objeto que persigue la circular

 Esta disposición obedece a una actividad que está llevando a cabo la Oficina contra la delincuencia organizada y el financiamiento al terrorismo adscrita al MPP de Relaciones Interiores y Justicia conjuntamente con la Oficina Nacional Antidrogas para cumplir con 40 recomendaciones que hizo el Grupo de Acción Financiera (GAFI) al estado venezolano conocido como “Estándares Internacionales sobre la lucha contra el lavado de activos y al financiamiento al terrorismo” en vista a una inspección que el grupo intergubernamental GAFI hará a nuestro país a principios de 2.018

 2) Otras razones del Ejecutivo para poner en práctica la medida

 Además de lo ya expuesto , hay una razón de índole práctica por cuanto ya desde hace tiempo han venido produciéndose fraudes a través de documentos autenticados, no sólo en el campo inmobiliario, mediante documentos inscritos en notarías se usurpaba la identidad de los otorgantes especialmente la de los vendedores, al ir a La Oficina de Registro esta procedía a la protocolización, puesto que la Notaria ya había dado, fraudulentamente, fe de la identidad.

 3) Legalidad de la Circular

 3.1) La circular in comento constituye un medio de información a través del cual se pone en conocimiento de Registradores y Notarios directrices que contravienen el ordenamiento jurídico. En ese sentido, a través de ella el Servicio Autónomo de Registros y Notarías incurre en claro abuso de autoridad, extralimitación de funciones y en violación de su específica competencia administrativa, que en ningún modo le permite asumir potestades de índole netamente legislativas, toda vez que se superpone y pretende excluir la normativa legal que específicamente contempla el Código Civil y el Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley De Registros y del Notariado, en las materias que regulan los requisitos de existencia y validez de los contratos, en general, y de los contratos de venta y mandato en particular.

 3.2) La validez de los contratos la regula y la condicionan los artículos 1.141 y 1.142 del Código Civil, según los cuales, los actos convencionales deben reunir las exigencias establecidas en esa normativa para dotarlos de existencia jurídica (consentimiento de las partes, objeto disponible y causa lícita) y para revestirlos de validez sustancial (capacidad y ausencia de vicios en el consentimiento). En ese sentido, la circular in comento interfiere en el derecho que tienen los contratantes de reproducir mediante actos notariales sus acuerdos lícitos de voluntades, infringiendo con ello la disposición que contiene el artículo 75, numeral 1, del Decreto con Rango, Valor y Fuerza de Ley De Registros y del Notariado, según el cual es competencia de los Notarios otorgarle fe pública a los “Documentos, contratos y demás negocios jurídicos, unilaterales, bilaterales y plurilaterales”.

 Bajo ningún concepto puede un funcionario administrativo, como lo es el Director encargado del Servicio Autónomo de Registros y Notarías, sobreponerse a la Ley Ordinaria que regula las instituciones jurídicas de derecho sustantivo, en este caso el Código Civil, y a la Ley Especial que regula el ya mencionado Decreto-Ley.

 3.3) El contrato de compra-venta sigue siendo en nuestro sistema un contrato consensual, no sujeto a ninguna formalidad distinta de aquéllas que en forma expresa determine la ley. Ninguna Ley del país le impone a los contratos de venta que tengan por objeto bienes inmuebles la prohibición de no poder hacerlos constar en documento notariado.

 3.4) La documentación de un acto jurídico es un derecho que tienen todos los ciudadanos de obtener el medio probatorio que les permita evidenciar la realización del acto que otorgan. El hecho de que el acto jurídico conste por escrito, de acuerdo a lo previsto en el artículo 1.355 del Código Civil, no tiene ninguna incidencia en la validez del acto jurídico que reproduce el documento; de manera que, si la finalidad de la circular es implementar medidas para prevenir la comisión de delitos por legitimación de capitales, el hecho hipotético de que se empleé un documento notarial en el que se haga constar actos que se encontraren incursos en ese tipo de delito, bajo ningún aspecto dota de validez el contrato que reproduce, ni lo convalida; puesto que éste estaría inficionado de nulidad absoluta y radical, por causa ilícita, y directa contravención del artículo 1.141 del Código Civil.

 3.5) Asimismo, la circular in comento incurre en grave desacierto, determinante igualmente de abuso de autoridad, extralimitación de funciones, y en violación de la específica competencia administrativa que le corresponde al Servicio Autónomo de Registros y Notarías, cuando le impone a los mandatos un término de caducidad de un año, toda vez que el establecimiento de ese tipo de términos sólo lo permite la ley, en materia de caducidad, y los contratos, por la vía del acuerdo de los otorgantes. La causas de extinción de los mandatos están previstas en el artículo 1.704 del Código Civil, según el cual: “El mandato se extingue: 1º. Por revocación.2º. Por la renuncia del mandatario.3º. Por la muerte, interdicción, quiebra o cesión de bienes del mandante o del mandatario.4º. Por la inhabilitación del mandante o del mandatario, si el mandato tiene por objeto actos que no podrían ejecutar por sí, sin asistencia de curador”, o por estipulación de término final o resolutorio, en la forma como lo contempla el artículo 1.211 del Código Civil.

 3.6) Para cualquier ciudadano, la circular in comento constituye una notaria manifestación de infracción del artículo 20 de la Constitución Nacional que expresamente dispone: “Toda persona tiene derecho al libre desenvolvimiento de su personalidad, sin más limitaciones que las que derivan del derecho de las demás y del orden público y social”, y del derecho de propiedad, consagrado en el artículo 115 constitucional, que le permite a todo ciudadano disponer libremente de sus bienes sin más limitaciones o restricciones que las que establezca la ley con fines de utilidad pública o de interés general

 4) Consecuencias para quienes quieran vender su propiedad

 Hay que destacar que las ventas de inmuebles realizadas ante Notarías son totalmente válidas, tal como se expresó antes, pero existe el requisito de registro para dar mayor certeza y seguridad jurídica, hacer surtir los efectos de ese título ante terceros y por supuesto para asentar el respectivo título en la cadena documental que solo lleva la Oficina de Registro de la jurisdicción donde está ubicado el inmueble.

 La inscripción en notaría facilitaba realizar la operación entre las partes para luego proceder a registrar. Además de la limitación al derecho constitucional al libre desenvolvimiento antes citada, la consecuencia práctica inmediata es que los documentos tendrán que otorgarse directamente ante la Oficina de Registro, de hecho la gran mayoría quizás un 80 % o más, ya se venían haciendo directamente en el Registro, era lo más recomendable.
El problema se presenta cuando los otorgantes se encuentran en sitios diferentes. Por ejemplo alguien que tiene una casa en Maracaibo desea venderla a alguien que está en Puerto Ordaz, antes se recogían las firmas en notaria y luego se registraba, ahora tendrán que trasladarse a la jurisdicción del bien inmueble.

 5) Recomendaciones

 Por supuesto la recomendación al Ejecutivo Nacional es cumplir las normativas vigentes, respetar la jerarquía legislativa. La recomendación práctica de la Cámara, al público en general, antes de la emisión de la circular, era procurar que todos los documentos se otorgaran ante la Oficina de Registro correspondiente, por temas de seguridad jurídica, sobretodo para los compradores, por ejemplo un inmueble con prohibición de enajenar y gravar podía venderse por notaria y después cuando se acudía al acto de registro podría conseguirse la novedad de la medida cautelar.

 Una recomendación adicional en cualquier momento, pero más en estos tiempos de crisis, es utilizar los servicios de profesionales certificados por la Cámara Inmobiliaria de Venezuela para gestionar cualquier actividad relacionada con su inmueble.

 Cámara Inmobiliaria de Venezuela
06-12-2016
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Déficit de viviendas en Nueva Esparta ronda las 50.000 unidades este año

Foto: DEXCY GUÉDEZ
Juan Carlos Meleán, presidente de la Cámara de la Construcción de la entidad, confirmó el crecimiento del déficit de viviendas. Foto: DEXCY GUÉDEZ

 ESPECIAL

 Juan Carlos Meleán, presidente de la Cámara de la Construcción en la entidad, Indicó que las estadísticas de cuatro años atrás daban cuenta de la carencia de 35.000 casas. De dicha cantidad apenas se ha construido un 20 por ciento.

 Dexcy Guédez. @dexcyguedez

 El déficit de viviendas en Nueva Esparta, ronda para el cierre de este año las 50.000 unidades, de acuerdo con estimaciones oficiales de la Cámara de la Construcción en la entidad.

 Juan Carlos Meleán, presidente de ese gremio, explicó que durante los últimos cuatro años, han venido manejando un déficit de 35.000 unidades; sin embargo, en virtud que solamente han sido construidas alrededor del 20% de las requeridas y tomando en cuenta que se registra un crecimiento interanual del 7%, las necesidades han aumentado hasta la cantidad de 50.000 soluciones habitacionales.

 Enfatizó que debido a problemas con el suministro de materiales esenciales como la cabilla y el cemento, el sector privado ni el oficial han tenido la capacidad de responder la demanda para reducir los índices de necesidades de viviendas en las islas de Margarita y Coche.

 Meleán aseguró que pese a los alardes gubernamentales sobre el desenvolvimiento de la Gran Misión Vivienda Venezuela, el sector oficial no ha logrado cubrir las metas previstas en cuanto a la construcción de casas para atender la demanda de los neoespartanos.

 Ratificó que ambos sectores sufren los mismos rigores por la escasez de los materiales básicos, además que sus altos costos hacen imposible emprender nuevos desarrollos ya que el insular común no tendrá acceso a una vivienda, de la que sólo un metro cuadrado alcanza un costo de 200.000 bolívares. Sin embargo, bajo las actuales circunstancias de desajustes insistentes, esa cifra pudiera multiplicarse por cuatro o por cinco, lo que arrojaría cifras exorbitantes para adquirir una vivienda.

 Citó por ejemplo que un rollo de cable utilizado para la electrificación de las viviendas de interés social pasó de costar 55.000 a 255.000 bolívares, lo que evidencia un incremento porcentual muy elevado.

 Al respecto, señaló que los empresarios de ese sector no vislumbran que el Gobierno nacional pueda desarrollar planes masivos de viviendas el próximo año, ya que vaticinan para 2017 un panorama más sombrío que el actual.

 Más de 10.000 empleos perdidos

 Por otro lado, el presidente de la Cámara de la Construcción reiteró que ese sector cierra el presente año con una depresión superior al 90%, debido no solamente a la fuerte escasez de materiales, sino también a los altos costos de los mismos y a los constantes aumentos salariales por la vía Decreto Presidencial.

 Precisó que en virtud de eso, para esta época del año, más del 95% de las empresas ha dado vacaciones colectivas adelantadas, con el propósito de evitar seguir erogando dinero para el pago de personal improductivo.

 Meleán aseguró que un alto porcentaje de esos trabajadores proviene de otros entidades cercanas, al tiempo que lamentó que una industria como la de la construcción, que siempre había mostrado fortalezas en comparación con otros estados, se encuentre en tan precarias condiciones.

 Estimó que al cierre del presente año, la construcción se ha visto en la necesidad de prescindir de al menos 10.000 trabajadores, por no existir las condiciones necesarias para mantener esa mano de obra.

 Recordó que el Puerto Libre y la construcción han sido tradicionalmente los dos sectores con mayor capacidad empleadora en todo el oriente venezolano.

 En el caso específico de Margarita, el dirigente gremial aseguró que son muy pocas las obras que están en su fase final, mientras que todas las que actualmente ocupan mano de obra tienen una data de inicio de entre tres y cuatro años.

 “La construcción cierra este año con un proceso de depresión muy fuerte, el cual venimos arrastrando desde hace mucho tiempo, sin que veamos signos de recuperación en el corto y mediano plazo”, insistió Meleán.

 Panorama sombrío

 Recesión: El presidente de la Cámara de la Construcción regional insistió en que el año próximo no dibuja signos de recuperación a corto plazo, por lo que 2017 iniciará en peores condiciones que el actual.

 Reposición: Juan Carlos Meleán subrayó que 2016 cierra con muchas incertidumbres al no tener claro cuáles serán los nuevos precios de los materiales para el próximo año y su impacto en la reposición de sus inventarios.

 Ejecución: Detalló que durante el último trimestre de este año, solamente un 15% de la industria estuvo activa en la ejecución de etapas de obras iniciadas en los últimos tres o cuatro años, las cuales se han visto prolongadas por la escasez de materiales.

 Crece inviabilidad de acceso a servicios

 El presidente de la Cámara de la Construcción insular, Juan Carlos Meleán, aseveró que pese a la paralización de un gran número de obras, ha crecido la falta de factibilidad para incorporar los nuevos desarrollos a los servicios básicos como agua y electricidad.

 Reiteró que existen algunos proyectos ya ejecutados que no han podido ser inaugurados por la inviabilidad de acceso a esos servicios, en los que no se han hecho las inversiones necesarias para corregir las fallas que vienen arrastrando en los últimos años.

 Destacó la mala calidad que viene mostrando el servicio de agua potable en las últimas semanas y advirtió que su consumo pudiera causar problemas de salud, tal y como llega por las tuberías.

 Igualmente criticó la mala situación del alumbrado público y la insuficiencia de los drenajes, evidenciada en las más recientes lluvias registradas sobre la entidad insular, con las fuertes inundaciones registradas tanto a nivel de las calles y avenidas, como en viviendas de algunos municipios específicos.

 El Sol de Margarita
05-12-2016
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