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Propietarios e inquilinos a la deriva

Desde abril de 2012, el Juzgado 25 del Municipio del Área Metropolitana de Caracas, ha estado cerrado al público. Los arrendatarios no han podido consignar los alquileres de viviendas ni de inmuebles destinados a otros usos, y los arrendadores tampoco han podido recibir sus alquileres que están depositados a su favor.

Ese tribunal de las consignaciones es el único en el Área Metropolitana de Caracas que tenía la atribución de recibir depósitos de alquileres según lo establecen los artículos 51 al 57 de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios.

Cuando fue cerrado por el Tribunal Supremo de Justicia, ya había sido promulgada la nueva Ley de Arrendamientos de Vivienda, que concedía un plazo de un año a partir del 12 de noviembre de 2011, para que tanto arrendatarios como arrendadores de viviendas "migraran" al nuevo sistema de pago de los alquileres mediante depósitos bancarios en cuentas abiertas con autorización de la Sunavi, y no ya mediante consignaciones en tribunal.

Esto provocó que la Sunavi, después de al menos tres meses de incertidumbre en que los afectados, inquilinos y arrendadores no supieran a qué atenerse, apresurada e improvisadamente tuvieran que comenzar a emitir las órdenes de apertura de esas cuentas bancarias, para solucionar un problema de insolvencia de los arrendatarios de viviendas.

SIN SOLUCIÓN Pero quedan otros problemas ya que los alquileres de viviendas ya depositados en la cuenta de ese juzgado 25, que debían ser retirados por los arrendadores dentro del plazo de un año, según lo establece la disposición transitoria novena de la nueva ley, no han podido ser retirados. El año ya ha transcurrido, venció el 12−11−2012 sin que los arrendadores hayan tenido la oportunidad de tan siquiera solicitar el retiro de esos alquileres que les corresponden por derecho.

En ese juzgado de las consignaciones están también los alquileres de comercios, oficinas, consultorios, galpones, locales industriales, educacionales, y de otros usos, y los arrendadores de esos inmuebles están en total incertidumbre.

Los arrendatarios de inmuebles destinados a usos distintos de la vivienda, que venían consignando los alquileres en ese juzgado no han podido hacerlo, tampoco han podido hacer oferta o depositar en otros juzgados porque les han sido rechazados los depósitos, y a pesar de que la Rectoría Civil del Área Metropolitana de Caracas el 14 de mayo de 2012 resolvió suspender los lapsos para las consignaciones a fin de que no se considere morosos a los arrendatarios que venían consignando y no pueden hacerlo, hasta tanto ese Juzgado reabra sus actividades, se encuentran en una situación equívoca.

Es imperativo que el Tribunal Supremo de Justicia aclare esta situación y se fije una fecha para la reapertura y operatividad del juzgado 25° a fin de permitir a todos los arrendadores, de viviendas o de inmuebles de otros usos, retirar sus alquileres y a los inquilinos de inmuebles diferentes de las viviendas, seguir consignando.

Tal Cual
01-04-2013

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Sobre la propiedad

Centenares de miles de personas ahora son dueños de las mayores empresas del mundo
ALEJANDRO J. SUCRE
El señor El Troudi, autor del libro La Política Económica Bolivariana, escribe en su libro, según lo recogido por un portal de noticias que "Tienen que emerger como nuevos agentes económicos las empresas de propiedad comunal, las cooperativas, entre otras, que actúen bajo relaciones de producción basadas en el socialismo, porque no es bienvenida en este gobierno la propiedad productiva monopólica, oligopólica que explota a los trabajadores, deteriora el ambiente, acapara, especula y que solo se plantea una lógica de apropiación de excedentes para su beneficio particular".

Esta aseveración y muchas otras provenientes de altos dirigentes del gobierno hacen ver la falsa dicotomía de que las únicas formas de propiedad son la privada monopólica y la estatal samaritana. La propiedad privada la hacen ver como satánica por definición y la estatal la presentan como sinónima del bien común. Y la realidad es que ni la propiedad privada tiene que ser monopólica ni satánica ni la estatal siempre trabaja en beneficio del bien común. Muchas veces en la práctica vemos monopolios privados que trabajan más por el bien común que las organizaciones samaritanas. Y también vemos que la mayoría de las veces las empresas del Estado trabajan más como monopolios privados saqueados por los funcionarios públicos que con arrogancia no atienden a las necesidades de los ciudadanos, sino que se las arreglan para que el Ejecutivo reponga con ingresos petroleros las pérdidas que dejan.

Este mismo falso silogismo recae sobre la llamada propiedad cooperativista. Los cooperativistas, cuando son determinados desde el Estado, se comportan igual que los funcionarios públicos que actúan en una forma totalmente individualista y se apropian de lo que le pertenece al colectivo. Las cooperativas solo funcionan cuando son formadas por la voluntad libre entre personas que comparten una misión de servicio, que nace de vocaciones propias y que deciden dedicar juntos horas de trabajo y riesgo mancomunados. De otro modo, impulsadas como proyecto de gobierno, estas cooperativas no funcionan.

Igual ocurre con las empresas de producción social. Estas empresas se supone que deben dedicar parte de sus utilidades para mejorar las comunidades donde trabajan. Pero ese concepto es redundante con lo que se supone que debe hacer el Estado con los impuestos que las empresas deben pagar y, además, desvía el rumbo y descuida la elaboración de cada vez mejores productos por parte de esas empresas.

Lo curioso del asunto es que los funcionarios públicos del gobierno ni sus intelectuales se han dado cuenta que existe un mejor tipo de propiedad que la estatal, que la monopólica privada, que la cooperativista y que la de producción social. No se han dado cuenta de cómo ha evolucionado la propiedad privada en la modernidad. Hoy por hoy casi ninguna de las gigantes empresas del mundo son monopolios ni tienen un solo dueño. Y estas empresas son propiedad de centenares de millones de personas alrededor del mundo que compran acciones en los mercados de valores. Centenares de miles de personas a través de cajas de ahorro de distintas ciudades del mundo, ahora son dueños de las mayores empresas del mundo. Los mercados de valores tienen sus fallas, pero bien regulados son la más eficiente forma de propiedad desarrollada en el mundo.

alexsucre@hotmail.com

El Universal
31-03-2013

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Financiación masiva de viviendas

GUILLERMO GARCÍA
Uno de los elementos importantes en la construcción y adquisición de viviendas es el  financiamiento. La variable financiamiento es fundamental, tanto por el lado de la oferta como por el lado de la demanda. Los promotores y constructores requieren recursos para construir y los compradores opciones de financiamiento que les permita acceder a la compra de las unidades habitacionales construidas. La pregunta que se hacen muchos es: ¿cómo podemos financiar la construcción y compra masiva de viviendas, que permita el acceso de las mayorías y reducir aceleradamente el déficit habitacional?

Desde hace algún tiempo he venido proponiendo y promoviendo varios esquemas que podrían evaluarse para la financiación masiva de viviendas. Los esquemas son los siguientes: el "Bono Vivienda Promotor" y las titularizaciones.

El esquema del "Bono Vivienda - Promotor" está basado en la emisión y otorgamiento de un bono de Deuda Pública Nacional (DPN), el cual su única finalidad es aplicarlo como cuota inicial para la adquisición de una vivienda principal. En consecuencia, El "Bono Vivienda" tiene como único objetivo servir como subsidio de la cuota inicial para la adquisición de vivienda principal y la porción adeudada restante está atada al otorgamiento de un crédito de Ley de Política Habitacional; lo que garantiza a la persona la compra de su vivienda y al constructor la certeza de que la unidad a ser construida ya la tiene vendida. El Bono Vivienda-Promotor funciona como un mecanismo de subsidio directo al comprador. El esquema está concebido para que pueda desarrollarse un "ciclo virtuoso creciente"; ya que estos bonos emitidos por el Ministerio de Finanzas serán inscritos y negociados en la Bolsa  Pública de Valores Bicentenaria  para darle liquidez.

¿Cómo funciona? Los bonos son otorgados a todas aquellas personas con ingresos demostrados hasta tres (3) salarios mínimos, y éstas lo ceden al constructor o promotor de las viviendas. Los constructores tienen la alternativa de ir a negociarlos en la Bolsa para obtener liquidez, o también podrían cederlos a la banca como colateral para obtener créditos. Como los bonos tendrán unas características atractivas de rendimiento, las instituciones financieras, compañías de seguro, fondos mutuales y fondos de jubilación serán los grandes compradores de estos bonos. Para garantizar el valor del bono, se crea un mecanismo de estabilización que preserva para cualesquiera sea su tenedor, que dichos títulos no tendrán una pérdida del capital. Con la implementación de este esquema, tal y como lo concibo, se podrían estar construyendo 200.000 unidades habitacionales anuales, generando cientos de miles de empleos, crecimiento económico muy importante y sostenido y una mejora de la calidad de vida y productividad de la masa laboral. Por otro lado, permitiría al Estado acometer con la participación decidida del sector privado nacional, un programa masivo de construcción sin tener que disponer de elevados requerimientos financieros de corto plazo y de garantizar recursos de largo plazo, que es una de las mayores trabas que tiene el sector construcción y bancario. A nivel de ingeniería financiera, este esquema es totalmente factible de implementar, lo que hace falta aquí es la voluntad política de llevarlo adelante y de buscar la colaboración del sector privado para que sirva de aliado en la consecución y alcance de  los mejores objetivos que proporcionen oportunidad  y bienestar a la gran mayoría de venezolanos que hoy no poseen vivienda.

Otras de las alternativas de financiamiento son las titularizaciones. La titularización es el uso de un activo(s) como colateral o garantía para emitir títulos valores en el mercado con el objetivo de levantar fondos para la construcción de viviendas, Es dar una utilización más eficiente y sacar mejor provecho de los activos que se poseen. Existe en el país una ley  sobre titularizaciones que aprueba y supervisa la Superintendencia Nacional de Valores (SNV). En Colombia, por ejemplo,  la utilización de la titularización hipotecaria se ha convertido en el gran propulsor del desarrollo y crecimiento del mercado inmobiliario en los últimos años. La titularización podría ser un mecanismo excelente para ser utilizado tanto por la propia banca, empresas titularizadoras y el Ministerio de Vivienda y Hábitat. La buena y correcta implementación de un esquema de titularización hipotecaria daría solución a uno de los mayores problemas que tiene la banca para romper con la asimetría de los recursos, ya que hoy la banca capta dinero de corto plazo, para colocarlos a largo plazo (prestamos hipotecarios) por lo que se produce esa asimetría de recursos, que conlleva a una limitada posibilidad de financiamiento para la compra de vivienda. Los mecanismos existen, lo que hay que saber es cómo implementarlos, cómo desarrollarlos y cómo utilizarlos, para buscar solución a uno de los mayores problemas de los venezolanos hoy. La vivienda.

Asesor Financiero

Candidato AMDP Harvard University

finanzasaldia@gmail.com

@asesorfinaciero

El Universal
31-03-2013

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Inquilino de Sebucán negó que quiera apoderarse del inmueble

Por "acuerdo privado" entregará la vivienda el 9 de septiembre

"La empresa donde trabajo (Consultoría de Sistemas Corporativos) mantiene un contrato de arrendamiento con Miriam Manzano. Pero (la firma) no ha incurrido en ningún tipo de faltas contractuales ni personales con la propietaria del apartamento del edificio Suite Palace (piso 10) de Sebucán", informó Juan Vicente Rondón, inquilino.

La aclaratoria de Rondón se hace luego de una nota publicada en eluniversal.com el miércoles pasado, donde Manzano indicaba que su inquilino se negaba a devolverle su casa desde el 15 de junio de 2011. Rondón dijo que su contrato de arrendamiento está vigente y solvente con los acuerdos suscritos en un "documento privado". "Su actuación es excesiva y extrema para la situación, está totalmente fuera de ley".

Destacó que la empresa ni él han realizado "ningún tipo de conscripción" para obtener el contrato de arrendamiento del inmueble y sus posteriores renovaciones. "No entendemos su actitud de mala fe para vulnerar el derecho que la ley me otorga a mantener mi buen nombre y reputación en la organización en la cual trabajo. Comprendemos su temor por la situación que las leyes vigentes de inquilinato puedan generar en los arrendadores. Pero siempre hemos demostrado nuestra buena y correcta intención y nunca hemos demostrado querer hacernos propietarios del inmueble".

Rechazó que Manzano hiciera público el acuerdo, donde consta la entrega de su vivienda para el próximo 9 de septiembre. JH

El universal
24-03-2013

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Crecen las iniciativas para "redescubrir" a la ciudad

Hay opciones para explorar la arquitectura, comida e historia

VALENTINA OVALLES R.
"Descubrir una nueva ciudad, una nueva Caracas" con esa intención alcaldías, colectivos y algunos independientes han creado paseos y rutas para conocer el otro u otros lados de la capital. Y es que ser caraqueño no garantiza conocer la urbe, en sus 433 kilómetros cuadrados hay secretos por descubrir.

"Las esquinas de Caracas", "Cuentos de Espanto y Susto" y "Pequeñas historias de Sabana Grande" son algunos de los recorridos que ofrecen Adriana Arias y Stefany Acosta, quienes desde hace poco más de un año, están al frente de la organización Urbanimia.

Descubrir el porqué El Silencio se llama así, la razón por la que bajo Santa Capilla hay túneles que comunican hasta el Panteón Nacional y las historias de los entierros de tesoros son algunos de los relatos que se llevan quienes asisten a la ruta de "Cuentos de Espanto y Susto".

"La gente empieza a ver la ciudad de otra manera. Hay quienes a diario pasan por un lugar pero no se percatan de los detalles", explica Adriana.

Para Daniela Pettinari, del colectivo Una Sampablera por Caracas, no es lo mismo recorrer la ciudad encerrado en un carro que en bicicleta.

La organización que ella, junto a Nelson De Freitas, lidera organiza una vez al mes lo que ellos llaman "biciturismo". "Es una forma diferente de hacer turismo", dice Daniela. Se realizan normalmente los sábados y parten desde el Gran Café en Sabana Grande. En la última rodada visitaron el Museo de Los Niños.

También las alcaldías se apuntado a la onda de redescubrir la ciudad.

En Chacao, la alcaldía, a través de la Oficina de Turismo, realiza "La Ruta de los Sabores" y los "Arquitours". En el primero, durante cuatro horas, los amantes de la cocina conocerán los mejores sitios para comer en el municipio. En los Arquitours los ciudadanos descubrirán los edificios del municipio con valor urbanístico.


PARA TODOS LOS GUSTOS

• La programación de Urbanimia de abril incluye "Las Esquinas de Caracas", para el 6 de abril; "Cuentos de Espanto y Susto, el 20 de abril; y "Pequeñas Historias de Sabana Grande", el 27. Duran en promedio dos horas, tienen cupos para 30 personas y los precios oscilan entre Bs 70 y 90. Información por @urbanimia y Urbanimia en Facebook.

• Una Sampablera por Caracas organiza los biciturismos una vez al mes. El destino se puede consultar en Twitter por @Sampablearte y en Facebook en la página Una Sampablera por Caracas.

• La Ruta de los Sabores en Chacao tiene dos recorridos uno por el casco de Chacao y otro por Los Palos Grandes, cada uno se hace una vez al mes. Hay fechas programadas hasta el mes de agosto. El recorrido dura cuatro horas e incluye degustaciones. El costo es de Bs 150. Se puede reservar a través del 0212- 263.8825.

• Los Arquitours tienen tres itinerarios por El Rosal, Los Palos Grandes-Altamira y Chacao-La Castellana. Los asistentes se pasean por obras arquitectónicas y de valor urbanístico y paisajístico. El paseo tiene un costo de Bs 130.


El Universal
31-03-2013

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Alerta en galpón de Miranda ante amenaza de toma

Allí funciona el programa "Hambre Cero"
La encargada de la gobernación, Adriana D'Elia, informó que habían recibido información de que la Guardia Nacional se presentaría en el lugar para tomar el lugar por presunto acaparamiento.

D'Elía se encuentra en el lugar junto a otros funcionarios para recibirlos

Caracas.- La encargada de la gobernación de Miranda, Adriana D'Elía, recibió esta mañana la información de que la Guardia Nacional se presentaría en el galpón en donde funciona el programa Hambre Cero para tomar el mismo por presunto acaparamiento de productos básicos.

Según explicó D'Elía, el pasado martes se presentó en el lugar una comisario del Sebin y un comandante de la Guardia del Pueblo a hacer una inspección en dicho galpón. Todos los papeles estaban al día, como pudieron verificar los funcionarios. Desde entonces comenzaron a multiplicarse los rumores sobre una posible expropiación.

Esta mañana fue informada por fuentes de la propia GN que otros funcionarios se dirigirían al lugar con el objeto de tomar el sitio. D'Elía se encuentra en el lugar junto a otros funcionarios para recibirlos y darles cualquier explicación que pidan.

Aseguró que el programa Hambre Cero es el que atiende a las personas más necesitadas del Estado, a quienes se encuentran en estado de pobreza crítica y ni siquiera pueden pagar los productos subsidiados de Mercal. Desde el año 2010 ha atendido a 75 mil mirandinos y se han entregado 133.249 cestas de alimentación con todos los requerimientos calóricos para un mes. Además se han incorporado 1.186 niños al sistema escolar y se ha capacitado a 4.076 adultos para ejercer un oficio, entre otras virtudes del programa.

El Universal
30-03-2013

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Nulidad del matrimonio: creía que era soltero

Se acreditó que el demandado estando casado contrajo segundo matrimonio
MANUEL ALFREDO RODRÍGUEZ
Después de varios años de casada, Ana se entera que su marido Ángel ya había contraído nupcias con otra mujer, por lo que pide al Juez sea declarada la nulidad del matrimonio. En su demanda ante el tribunal, explica Ana que celebró matrimonio con la creencia de que su prometido era soltero, tal como lo hizo saber a ella y sus familiares mientras mantuvieron la relación amorosa. Pero en fecha reciente se presentó en su residencia una mujer que se identificó como la esposa de Ángel y que para sorpresa de todos, dicha ciudadana les mostró copia certificada del Acta de Matrimonio. Ana manifiesta que durante el tiempo que lleva casada con Ángel ha sido engañada en su buena fe, por cuanto sostenía que era soltero y por la consignación efectuada por éste en el Registro Civil de Justificativo de Soltería.

Admitida la causa, el Juez ordenó la citación del demandado Ángel para que diera contestación a la misma. En el escrito de la defensa hecho valer por el abogado de Ángel, se argumentó que "... éste se tenía por divorciado ya que así se lo había informado su primera esposa, quien introdujo la demanda de divorcio y estaba por salir la decisión". Que niega haber actuado con dolo o mala fe al contraer matrimonio con la demandante y "desconocía que su estado civil era el de casado".

El artículo 50 del Código Civil venezolano (CCV) consagra que: "No se permite ni es válido el matrimonio contraído por una persona ligada por otro anterior... ". Y el artículo 122 CCV estatuye que la nulidad del matrimonio celebrado en contravención a lo expuesto: puede declararse a solicitud de los cónyuges inocentes de ambos matrimonios.

En nuestra condición de abogados de Ana resaltamos en el órgano encargado de administrar justicia, la existencia de un matrimonio anterior entre el demandado Ángel con otra mujer registrado veinte años antes que el de la reclamante en el presente juicio. Sostuvimos que la disolución de ese primer vínculo matrimonial nunca se verificó mediante Sentencia de Divorcio y que esto no fue demostrado por el demandado interesado. Aún más, pedimos al Juez que notifique de los hechos ventilados en este proceso al Ministerio Público para que se asigne un Fiscal a fin de abrir averiguación penal por la presunta comisión de un hecho punible. El tribunal consideró procedente la demanda porque se acreditó que el demandado estando casado contrajo segundo matrimonio, por ello declaró la nulidad de este último y ordenó estampar la nota marginal en el acta respectiva.

Escritorio Jurídico Manuel Alfredo

Rodríguez, A.C.

asomivis@gmail.com

@UCV_MAR

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El Universal
31-03-2013

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Por interdicción se declara incapaz al cónyuge

El efecto es privar al incapaz de la administración y disposición de sus bienes
MANUEL ALFREDO RODRÍGUEZ
La esposa, asistida por su abogado, adujo ante el tribunal que su cónyuge desde hace años exhibe síndrome demencial con diagnóstico de Alzheimer, y que esto impide el desempeño de sus actividades intelectuales. Así lo demuestra con informe médico firmado por un neurólogo. Incoa juicio de interdicción según los artículos 393 y siguientes del Código Civil venezolano y promueve la tutela (artículo 397 del mismo código). Junto con la solicitud consignó copia certificada del acta de matrimonio y el informe médico referido.

De seguidas el juzgado admitió la demanda y ordenó: 1) Interrogar al presunto incapaz; 2) Oír la opinión de tres familiares o amigos del marido; y 3) Hacer examinar al señalado por los médicos especialistas para que emitan opinión acerca de las condiciones mentales en que se encuentra. Practicadas como fueron las anteriores actuaciones, el tribunal de la causa dictó sentencia decretando la interdicción provisional del afectado. Asimismo nombró como tutora provisional a la esposa quien ratificó todas las probanzas presentadas conforme ordena la ley y aportó para que sea agregada al expediente la nota de inscripción efectuada en el registro civil de la interdicción acordada.

¿Qué pruebas acreditaron la demencia en este juicio? 1) El interrogatorio hecho por el juez al tenido como incapaz: ya que se observó en sus respuestas, que este no recordaba los acontecimientos relacionados con las preguntas. 2) Las declaraciones formuladas por los testigos: tres hijos del afectado y dos vecinos de la pareja. Todos afirmaron que el presunto incapaz tiene dificultad para recordar las cosas, sobre todo lo más reciente, aunque evoca episodios de su pasado. Añadieron que incluso algunas veces se muestra agresivo y muy desorientado, y tiene que ser atendido por terceras personas ya que no puede valerse por sí mismo. 3) La experticia ofrecida en el informe médico expedido por quien fuera nombrado para ello por el tribunal.

El derecho permite a través de la interdicción y la inhabilitación salvaguardar los bienes de las personas que se hallan bajo la circunstancia de incapacidad. Estas proceden ante un defecto intelectual grave o menos grave o por existir condena judicial firme contra un ciudadano. Es una medida de protección destinada a esas personas que carecen de capacidad intelectual con el fin de dar valor a sus actos y para ello se requiere la intervención del juez. El efecto es privar al incapaz de la administración y disposición de sus bienes.

Escritorio Jurídico Manuel Alfredo Rodríguez, A.C.

asomivis@gmail.com

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