Victor Hugo

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" A nadie le faltan fuerzas; lo que a muchisimos les falta es voluntad. "
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Ahora son los compradores quienes ponen el precio en el mercado inmobiliario

FOTO: FABIOLA FERRERO. ARCHIVO

NICOLLE YAPUR  @NicolleYapur

Decir que un inmueble está sobre o subvalorado perdió sentido en el mercado venezolano de viviendas. Los asesores en la materia saben que el precio de una propiedad se determina, no por su tamaño, lujo o ubicación, sino por lo que un cúmulo de demandantes, escasos y presos de la incertidumbre, está dispuesto a pagar.

Pablo González, asesor inmobiliario en el municipio Libertador de Caracas, cuenta que lo primero que le pregunta a un posible cliente es si realmente quiere vender su propiedad. Explicó que existe una gran diferencia entre lo que la persona aspira obtener por la vivienda y la valoración del mercado. “La gente no entiende la situación actual”, indicó.

Sostuvo que la incertidumbre y la profunda recesión que vive el país hace que sean muy pocos los que están dispuestos a invertir. En este sentido, son ellos quienes, en gran medida, determinan el valor de los inmuebles. Para él, cualquier propiedad que tarda más de 3 meses en venderse es “porque está fuera de precio”. 

Es por eso que los oferentes en este momento son personas cuyas necesidades los llevan a tomar la decisión. Aunque muchos desisten de vender al percatarse de las condiciones del mercado, el nivel de oferta se mantiene.

Lo que sí ha caído sustancialmente es el número de operaciones de compraventa. González calcula que debieron reducirse entre 60% y 70% en lo que va de año. En el primer trimestre, solo en el municipio Libertador, la merma en el número de transacciones era de 60% con respecto al mismo período de 2015.

Según datos de la Cámara Inmobiliaria Metropolitana, en Libertador se concentró 20% de la oferta pública de inmuebles en la ciudad capital. Baruta lidera la cuenta con 27%, seguida del municipio de Sucre con 21% de las propiedades puestas en venta durante el segundo trimestre.

La misma fuente indica que el precio por metro cuadrado más elevado de la capital se observó en la urbanización Colinas de Valle Arriba. Los inmuebles que más se ofrecen en venta son los apartamentos.

- Proceso complejo -

En los procesos de compraventa el tiempo es oro, y muchas veces esto es lo que determina que el trámite llegue o no a feliz término. La abogada especialista en derecho inmobiliario, Teresa Borges, explicó a El Estímulo que últimamente ha observado un incremento de la conflictividad en los casos de operaciones no concretadas, es decir, aquellas en las que por motivos relacionados al vendedor o comprador se cancelan a mitad de camino.

Uno de los factores que complica la transacción es el retraso intrínseco del proceso, desde la aprobación de un crédito bancario hasta la obtención de las solvencias necesarias y la resolución de los trámites ante el registro.

El vendedor puede negociar hoy un monto y luego, por la devaluación, no quiere o no puede perfeccionar la negociación por haber adquirido otros compromisos derivados o vinculados con esa venta. Con el paso del tiempo se arriesga a perder una suma considerable.

“Todo lo anterior nos lleva a que prácticamente todas las ventas que se pactan son de contado, lo que limita la posibilidad de compra a la ciudadanía”, señaló.

Esto trae algunos riesgos. Según dijo, uno de los más comunes pasa por no verificar que la vivienda esté libre de compromisos, como hipotecas. En estos casos, pueden ocurrir dos cosas: que la hipoteca esté pagada pero no cancelada en el registro; o sigue estando vigente y existe un plazo para pagar y gestionar la liberación del compromiso ante el acreedor (usualmente un banco). En ambos casos se producen retrasos que podrían llevar a que la venta no se concrete.

Otro problema de los pagos de contado es que el vendedor desconoce el origen de los fondos, los cuales, señaló la abogada, podrían involucrar involuntariamente al oferente en operaciones sancionadas por la ley.

La abogada también recomienda no entregar la vivienda hasta que no se haya pagado el monto pactado, ya que hacerlo podría disparar otras situaciones de conflictividad.

No obstante, el oferente no es el único que está en riesgo. “Estamos constatando casos en los cuales el comprador (futuro comprador) ha cumplido y el vendedor luego, por la inflación o por algún otro motivo, se niega a honrar su obligación, no devuelve las arras ni procede de inmediato y, cuando pretende ejercer las acciones, queda sin poder perfeccionar la compraventa y el dinero entregado ya se ha convertido en sal y agua”, expresó.

El Estimulo
18-08-2016

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TSJ ratifica obligación de bancos a otorgar préstamos para viviendas

La norma persigue la protección de los deudores de créditos hipotecarios, en procura del acceso a una vivienda digna

Eligio Rojas.-  La Sala Constitucional del Tribunal Supremo de Justicia declaró sin lugar una demanda que buscaba anular el artículo 29 de la Ley Especial del Deudor Hipotecario el cual obliga a los bancos a otorgar créditos para la adquisición, construcción, autoconstrucción, ampliación o remodelación de vivienda principal. La nulidad de dicha norma fue solicitada el 12 de mayo del 2005 por los abogados Carlos Ayala Corao, Rafael Chavero y María Alejandra Estévez, en representación del Banco Venezolano de Crédito, según se lee en la sentencia 744 redactada por la magistrada Carmen Zuleta de Merchán, divulgada este lunes.

Los demandante alegaron que el artículo cuestionado es “una medida arbitraria por irrazonable, ya que le impone a la banca y a sus ahorristas cargas que pueden afectar la salud financiera del sistema, y, en concreto, a los ahorros de los depositantes, toda vez que establecen una obligatoriedad de otorgar préstamos subsidiados para la adquisición de viviendas, en función de las necesidades y no de las capacidades de los deudores”.

Al respecto, los magistrados respondieron que es obligación del Estado velar porque los distintos tipos de financiamiento en materia de vivienda y hábitat, otorgados por bancos u otras instituciones financieras, “sean equitativos, justos, solidarios, garantizando la seguridad de la familia y su patrimonio, sin que en ningún caso se permita la usura”.

La sala recordó que la norma cuya nulidad solicita el Banco Venezolano de Crédito persigue la protección de los deudores de créditos hipotecarios, en procura de la realización del enunciado constitucional de acceso a una vivienda digna; “previniendo situaciones como la crisis suscitada en la materia por la fijación unilateral por parte de las entidades acreedoras de los intereses de los préstamos otorgados para la adquisición y mejora de viviendas”. Aluden a los llamados “créditos mejicanos”.

Ultimas Noticias
16-08-2016

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Sudeban: uso de tarjetas de crédito sube y caen préstamos para viviendas

En junio se gastaron Bs 711,2 millones en tarjetasFoto: Archivo

El informe de junio de la Superintendencia de Bancos, da cuenta que el dinero plástico ha ganado terreno, y actualmente consume 17,4% del total de la cartera de la banca

Andreína Vargas

Caracas.- La crisis económica viene introduciendo cambios en la cartera crediticia del sistema financiero nacional, principalmente asociados al tipo de préstamo al que están optando los clientes de las entidades bancarias.

El informe de junio de la Superintendencia de Bancos (Sudeban) revela una redistribución del acceso al financiamiento, pues por ejemplo las tarjetas de crédito que tenían un peso entre 11 y 13% dentro de la cartera crediticia total -que sumó Bs 3,4 millardos en el primer semestre- se apoderó entre enero y junio de 17,4% del monto global.

Al ver en detalle el gasto de dinero plástico, el salto entre junio 2015 y mismo mes de 2016 fue de 108,6% al pasar de Bs 340,9 millones a Bs 711,2 millones, lo que explica la penetración de este formato crediticio con relación al resto de las gavetas.

El ritmo de crecimiento de las tarjetas contrasta con el desplome de sectores otrora muy demandados por los clientes de la banca, a saber, vehículos y vivienda.

Sudeban precisa que al cierre de junio los créditos hipotecarios representaron apenas 3,9% del total de préstamos, una baja de casi 4% desde el 7,05% que ocupaba hace apenas dos años. Si se compara con los datos de 2012, el desplome es notable, ya que en ese año los financiamientos inmobiliarios ocuparon 11,7% del total de préstamos de la banca.

En igual situación de retroceso se ubica la cartera de vehículos, pues en el primer semestre representó sólo 0,9% del monto global de créditos, cuando llegó a superar 5% de participación hace cinco años.

En 2013, último año con crecimiento económico, las solicitudes de financiamiento para carros marcó 3,3% del total de recursos crediticios entregados por los bancos.

El resto de las carteras permanecen establece, tal es el caso de la manufacturera que ha oscilado entre 7 y 9% en los últimos cuatro años.

Segundo sueldo

El cambio en la composición de la cartera de créditos fue valorado por Ecoanalítica, al considerar que si bien en años anteriores el desempeño era constante, “el pico del crédito mediante las tarjetas revela que los consumidores deben endeudarse para satisfacer sus necesidades elementales y adquirir la canasta básica”.

El presidente de la firma Aristimuño Herrera & Asociados, César Aristimuño, afirmó que las tarjetas de crédito se han convertido en “el segundo sueldo” de las familias para hacer frente a la inflación, que se prevé cierre en 700% este año.

Fallo del TSJ

EL Tribunal Supremo de Justicia declaró sin lugar el recurso que buscaba anular la cartera obligatoria de créditos para la adquisición, construcción, autoconstrucción, ampliación o remodelación de vivienda principal. Ratificó la gaveta.

El tiempo
17-08-2016

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ESCULTURAS HECHAS DE PAPEL

Si pensabas que construías los mejores aviones de papel, creo que tienes que seguir practicando.  Li Hongbo, un diseñador y editor,  tomó el arte del papel demasiado en serio,  y [continue leyendo…]

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