FOTO: FABIOLA FERRERO. ARCHIVO
NICOLLE YAPUR @NicolleYapur
Decir que un inmueble está sobre o subvalorado perdió sentido en el mercado venezolano de viviendas. Los asesores en la materia saben que el precio de una propiedad se determina, no por su tamaño, lujo o ubicación, sino por lo que un cúmulo de demandantes, escasos y presos de la incertidumbre, está dispuesto a pagar.
Pablo González, asesor inmobiliario en el municipio Libertador de Caracas, cuenta que lo primero que le pregunta a un posible cliente es si realmente quiere vender su propiedad. Explicó que existe una gran diferencia entre lo que la persona aspira obtener por la vivienda y la valoración del mercado. “La gente no entiende la situación actual”, indicó.
Sostuvo que la incertidumbre y la profunda recesión que vive el país hace que sean muy pocos los que están dispuestos a invertir. En este sentido, son ellos quienes, en gran medida, determinan el valor de los inmuebles. Para él, cualquier propiedad que tarda más de 3 meses en venderse es “porque está fuera de precio”.
Es por eso que los oferentes en este momento son personas cuyas necesidades los llevan a tomar la decisión. Aunque muchos desisten de vender al percatarse de las condiciones del mercado, el nivel de oferta se mantiene.
Lo que sí ha caído sustancialmente es el número de operaciones de compraventa. González calcula que debieron reducirse entre 60% y 70% en lo que va de año. En el primer trimestre, solo en el municipio Libertador, la merma en el número de transacciones era de 60% con respecto al mismo período de 2015.
Según datos de la Cámara Inmobiliaria Metropolitana, en Libertador se concentró 20% de la oferta pública de inmuebles en la ciudad capital. Baruta lidera la cuenta con 27%, seguida del municipio de Sucre con 21% de las propiedades puestas en venta durante el segundo trimestre.
La misma fuente indica que el precio por metro cuadrado más elevado de la capital se observó en la urbanización Colinas de Valle Arriba. Los inmuebles que más se ofrecen en venta son los apartamentos.
- Proceso complejo -
En los procesos de compraventa el tiempo es oro, y muchas veces esto es lo que determina que el trámite llegue o no a feliz término. La abogada especialista en derecho inmobiliario, Teresa Borges, explicó a El Estímulo que últimamente ha observado un incremento de la conflictividad en los casos de operaciones no concretadas, es decir, aquellas en las que por motivos relacionados al vendedor o comprador se cancelan a mitad de camino.
Uno de los factores que complica la transacción es el retraso intrínseco del proceso, desde la aprobación de un crédito bancario hasta la obtención de las solvencias necesarias y la resolución de los trámites ante el registro.
El vendedor puede negociar hoy un monto y luego, por la devaluación, no quiere o no puede perfeccionar la negociación por haber adquirido otros compromisos derivados o vinculados con esa venta. Con el paso del tiempo se arriesga a perder una suma considerable.
“Todo lo anterior nos lleva a que prácticamente todas las ventas que se pactan son de contado, lo que limita la posibilidad de compra a la ciudadanía”, señaló.
Esto trae algunos riesgos. Según dijo, uno de los más comunes pasa por no verificar que la vivienda esté libre de compromisos, como hipotecas. En estos casos, pueden ocurrir dos cosas: que la hipoteca esté pagada pero no cancelada en el registro; o sigue estando vigente y existe un plazo para pagar y gestionar la liberación del compromiso ante el acreedor (usualmente un banco). En ambos casos se producen retrasos que podrían llevar a que la venta no se concrete.
Otro problema de los pagos de contado es que el vendedor desconoce el origen de los fondos, los cuales, señaló la abogada, podrían involucrar involuntariamente al oferente en operaciones sancionadas por la ley.
La abogada también recomienda no entregar la vivienda hasta que no se haya pagado el monto pactado, ya que hacerlo podría disparar otras situaciones de conflictividad.
No obstante, el oferente no es el único que está en riesgo. “Estamos constatando casos en los cuales el comprador (futuro comprador) ha cumplido y el vendedor luego, por la inflación o por algún otro motivo, se niega a honrar su obligación, no devuelve las arras ni procede de inmediato y, cuando pretende ejercer las acciones, queda sin poder perfeccionar la compraventa y el dinero entregado ya se ha convertido en sal y agua”, expresó.
El Estimulo
18-08-2016
Recopilado por:
Lic. Henry Medina
Administrador del Grupo Yahoo corredor_inmobiliario
Asesor Inmobiliario, de Seguros e Inversiones
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