La compra-venta en dólares, un clásico en extinción.
Como las Casas de cambio y ahora –en menor medida por el momento- las agencias de turismo, las inmobiliarias sufren el cepo al dólar con el derrumbe de las operaciones que ya las ha llevado al cierre de sucursales y la suspensión de personal.
Para no correr el mismo destino que otras actividades históricamente dolarizadas, el camino de la pesificación se ha vuelto "un paso inexorable", según concluye un análisis de la consultora Reporte Inmobiliario, que considera además que insistir con el dólar en las operaciones de compraventa de inmuebles usados "dilatará la recuperación del mercado".
El problema, más allá de la postura que adopten las inmobiliarias, está en la confianza de la gente en los pesos, la falta de un dólar de referencia y si el ahorro en ladrillos pierde su valor. Ante la incertidumbre los propietarios esperan para poner en el mercado sus inmuebles para venta e incluso en alquiler, lo cual paraliza el sector inmobiliario que ya sufre el freno en la construcción y la falta de créditos crónica.
La consultora Reporte Inmobiliario también sostiene que "cuesta asumirlo pero la situación del mercado inmobiliario hoy en Argentina cambió", y puntualizó que "el paradigma que afirma a ultranza que el inmueble es un activo dolarizado perdió consistencia frente a la realidad de la nueva política cambiaria".
"No asumir el cambio del mercado involucrará también dilatar su recuperación", alertó al tiempo que puso de relieve que "más allá de deseos, intereses y posturas políticas, en estos momentos quien desee en realidad realizar un inmueble deberá ajustar su valor con respecto al año pasado y aceptar pesos".
Remarcó que "en los últimos años en el mundo se han vivido procesos de reducción de valores en los inmuebles, pero su dinámica de ajuste fue diferente según cada mercado".
Reporte Inmobiliario evaluó además que "el precio es un factor fundamental de atracción o expulsión de quienes actúan en el mercado".
En ese sentido remarcó que "precios baratos atraen aún a quienes no son habituales demandantes de ese mercado, incorporando además a mayor cantidad de jugadores habituales", y advirtió que "por el contrario valores altos ahuyentan a la demanda".
Para la consultora, "la nueva situación de mercado, generada por la restricción de acceso al mercado oficial de cambios, requiere someter a revisión los valores vigentes hasta hace unos meses atrás en las propiedades a fin de reflejar el precio donde los intereses de la oferta y la demanda admitan confluir".
Consideró que "la tasación de un inmueble debe reflejar el espacio de interacción económica donde puedan encontrarse en forma efectiva, real y concreta los intereses de quien ofrece el inmueble a la venta y de quien desea comprarlo y tiene los recursos para hacerlo".
Subrayó que "como todo mercado los actores que participen del inmobiliario deben asimilarse a sus reglas y también a los límites que las condiciones externas imponen al mismo".
Según el informe, las nuevas condiciones impactaron con fuerza en la comercialización de las propiedades usadas y que por ese motivo allí debe aparecer una mayor flexibilidad y una "mayor calidad y cantidad de servicios agregados para el cierre de las operaciones".
En consecuencia, sostuvo que "lo que está claro es que seguir haciendo lo mismo, recurriendo a los mismos argumentos y prácticas no es lo más aconsejable".
Puntualizó que "el costo de reposición de las nuevas obras pesificadas, es decir el del terreno más el de la construcción más los impuestos más el beneficio, es un parámetro que cobra vigencia como un acercamiento al valor de mercado de unidades usadas ajustando el valor de las mismas en función de su calidad, condiciones de estado y mantenimiento".
"Resulta en las actuales circunstancias un parámetro concreto contra el cual confrontar el nivel máximo de tasación en pesos de un inmueble usado y hallar así dentro de un mercado en reacomodamiento fundamentos objetivos en cuanto a precio y moneda de pago", concluyó la consultora.
En tanto, según informa este lunes (10/09) el diario El Cronista, en Puerto Madero los inmuebles ya no se venden en dólares y en la mayoría de los casos se toma el dólar oficial como referencia.
La operatoria en todos los casos es la misma. Los contratos se firman en dólares, pero luego se permite la posibilidad de realizar el pago de las cuotas en pesos.
Y por lo general los plazos de pago son de entre 18 y 24 meses, ya que se trata de financiación propia de las constructoras.
De esta forma, los desarrolladores se aseguran una actualización de los precios, ofreciéndoles un resguardo, indicó el matutino.
En los emprendimientos que tomen como referencia el dólar oficial, habrá que saber que esa pauta la marca la pizarra del Banco Nación.
Otra de las particularidades que muestra el mercado de Puerto Madero es que los inversores extranjeros desaparecieron por completo del mapa, a raíz de la crisis en varios mercados y de las complicaciones que luego tendrían para enviar fondos desde la Argentina hacia el exterior.
El 25/08 se informó que la cantidad de operaciones cayó de 11.833 en julio de 2011 a 6.315 en el mes de julio, en tanto la comparación de los primeros 7 meses mostró un descenso del 36,7% respecto del mismo período del año anterior.
El mercado inmobiliario acusa una notoria retracción desde que la AFIP y el Banco Central dispusieron en noviembre de 2011 una serie de controles en las operaciones de compraventa de divisas que fue profundizándose con el paso de los meses.
Urgente24.com
10-09-2012
Recopilado por:
Lic. Henry Medina
Asesor Inmobiliario, de Seguros e Inversiones
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