Fórmulas para el cálculo de los alquileres de viviendas (+ejemplos)

El proceso de cálculo requiere la aplicación de varias fórmulas

Emen.- La Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Vivienda (Sunavi) publicó este miércoles los valores por metro cuadrado que servirán de base para el cálculo del alquiler de viviendas. Conozca aquí el proceso

* Tome  en cuenta que, según la Resolución, una parte importante del cálculo dependerá de la inspección que haga la Sunavi en la vivienda que se arrendará.

* Se determina el Valor de Reposición (construcción). Una vez realizada la inspección esta arroja un puntaje, que indicará el valor por metro cuadrado del inmueble de acuerdo con las tablas publicadas este miércoles en Gaceta Oficial.

* Con este dato podrá aplicar las siguientes fórmulas:
El cálculo del canon de arrendamiento se rige por una fórmula que está en el artículo 23 del Reglamento de la Ley de Arradamientos. Es la siguiente: CA=(VI/12) x %RA

Donde: CA= Valor del canon de arrendamiento
VI= Valor actual de la vivienda.
%RA= el porcentaje de rentabilidad anual (3% si el arrendatario tiene dos o más viviendas en alquiler y 5% si tiene hasta dos viviendas en alquiler).

A su vez VI se obtiene de la siguiente fórmula:
VI=(VAI/MCI) x MCV

Donde: VAI= Valor Actual del Inmueble
MCI= Valor total de los metros cuadrados de áreas vendibles del inmueble
MCV= Metros Cuadrados de la Vivienda

El Valor Actual del Inmueble se determina con la siguiente fórmula:
VAI= VR x (1-K/100) x VS x VG

Donde:
VAI: Valor actual del inmueble
VR: Valor de reposición
K: Depreciación del inmueble
VS: coeficiente de vulnerabilidad sísmica
VG: variación geográfica

* La depreciación tiene que ver con los años de la construcción: desde cero hasta 99 años. El valor se obtiene según una tabla del Reglamento de la Ley de Arradamientos, que combina antigüedad con condiciones de la vivienda.

* La vulnerabilidad sísmica es el factor asociado a la edad de la construcción y a la normativa de diseño utilizada en materia de sismoresistencia. Va desde un inmueble construido antes de 1939, que tendrá una Vulnerabilidad Sísmica de 0,6; hasta los que fueron construidos después de 2001, con una VS de 11. La tabla correspondiente se encuentra también en el  Reglamento de la Ley de Arradamientos.

* La variable geográfica (VG) es el factor asociado a la variación del valor del inmueble por localización. El VG es de 1 si está ubicado en Caracas, Miranda y Vargas. En los estados centrales, el valor es de 0,79. En Occidente, de 0,62; en Zulia, de 0,65; en los llanos, de 0,62; en Oriente, de 1,03; en el sur, de 0,59; y en la zona insular, de 0,94. Esto también se encuentra en el Reglamento de la Ley de Arradamientos.

Ejemplos
Los siguientes ejemplos son un ejercicio hipotético de cálculo y en ningún momento significan un cálculo definitivo

Ejemplo 1
Condiciones
Apartamento de 70 mts2, con ascensor, edificio de 18 pisos, con menos de cinco años de construcción, ubicado en el centro de Caracas. Supongamos que obtuvo la mayor puntuación luego de la inspección de la Sunavi y el arrendador no tiene más de dos viviendas en alquiler. De acuerdo con la tabla de valor de construcción este inmueble tendría un valor de Bs.7.960 por metro cuadrado.


Queremos calcular el canon de arrendamiento. Para ello debemos aplicar la fórmula para conocer el Valor Actual del Inmueble:

VAI= VR x (1-K/100) x VS x VG

VR= Bs. 557.200
K= 1,545
VS= 1,1
VG= 1

Entonces: VAI= 557.200 x (1- 1,545/100) x 1,1 x 1

Resultado= Bs. 603.450,386

Ahora debemos calcular el Valor del Inmueble
VI=(VAI/MCI) x MCV

VAI= 603.450,386
MCI= 70 mts2
MCV= 70 mts2

VI= (603.450,386/70) x 70
Resultado= 603.450,386

Ahora contamos con todos los datos para calcular el canon de arrendamiento según la fórmula  CA=(VI/12) x %RA

CA= (603.450,386/12) x 5%
Resultado= 2.514,38

El canon de arrendamiento será Bs. 2.514,38

Ejemplo 2
Condiciones
Apartamento de 120 mts2, con ascensor, edificio de 8 pisos, con 20 años de construcción, ubicado en Miranda. Supongamos que obtuvo una puntuación media en la inspección de la Sunavi y el arrendador tiene más de dos viviendas en alquiler. De acuerdo con la tabla de valor de construcción este inmueble tendría un valor de Bs. 6.360 por metro cuadrado.

Queremos calcular el canon de arrendamiento. Para ello debemos aplicar la fórmula para conocer el Valor Actual del Inmueble:

VAI= VR x (1-K/100) x VS x VG

VR= Bs. 763.200 (viene de la tabla Bs. 6.360 x 120mts2)
K= 14,22 (condición buena con 20 años de construcción)
VS= 1 (construido entre 1983 y 2001)
VG= 1 (por su ubicación en Miranda)

Entonces: VAI= 763.200 x (1- 14,22/100) x 1 x 1

Resultado= Bs. 654.672,96

Ahora debemos calcular el Valor del Inmueble
VI=(VAI/MCI) x MCV

VAI= 654.672,96
MCI= 120 mts2
MCV= 120 mts2

VI= (654.672,96/120) x 120
Resultado= 654.672,96

Ahora contamos con todos los datos para calcular el canon de arrendamiento según la fórmula  CA=(VI/12) x %RA

CA= (654.672,96/12) x 3%
Resultado= 1.636,68

El canon de arrendamiento será Bs. 1.636,68

El Mundo
23-11-2012

Recopilado por:
Lic. Henry Medina
Administrador del Grupo Yahoo Corredor_Inmobiliario
Asesor Inmobiliario, de Seguros e Inversiones
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