La brecha de precios inmobiliarios entre las mejores viviendas y las peores va a seguir creciendo. De hecho, lo peor no ha pasado para los activos de menor calidad, cuyos precios seguirán evolucionando a la baja durante bastante tiempo. Ubicados en la periferia de las grandes ciudades y en la costa, estos pisos son ahora mismo una mala idea de inversión. Un peligro en ciernes si está pensando invertir en ladrillo.
Esta es una de las principales conclusiones de la reunión de estrategia inmobiliaria par el mercado español celebrada la pasada semana por la Asociación Europea de Inversores Profesionales (ASINVER). Sus reflexiones apuntan a que hay un nuevo mercado ‘subprime’ inmobiliario donde los precios van a seguir deprimidos. Hablan los expertos de las viviendas en la periferia de las grandes ciudades y en la costa. Frente a estos inmuebles se colocan las viviendas céntricas o de lujo, donde los precios ya parecen haber hecho suelo.
De esta forma, según comenta Javier Flores, director del servicio de estudios de ASINVER, hasta hace poco los precios de la vivienda evolucionaban de forma pareja en toda España, pero ahora “el volumen de vivienda nueva sin vender es también muy heterogéneo y se concentra sobre todo en el Mediterráneo y en la periferia de Madrid”. Por eso, aunque hay zonas y tipologías que tardaran una década en absorber el stock (periferia de capital y costa), el stock del segmento prime urbano céntrico mejor situado habrá desaparecido en 2013, lo que explica que se estabilice su precio y se reactive ya a partir de 2013.
La caída de precios llegará al 50% en el mercado ‘subprime’
A partir de ahora el comportamiento es diferente: el stock urbano comienza a ser absorbido pero en la periferia de las ciudades y costa la caída todavía tiene continuidad (los inmuebles adquiridos por entidades bancarias están fundamentalmente en la costa, donde además es mayor la proporción de vivienda vacía). Así las cosas, en ASINVER consideran que la caída de precios en costa y periferia de las ciudades llegará todavía al 50% (actualmente 30%), “creando un autentico mercado subprime inmobiliario”, por la poca liquidez y ventas forzadas de bancos y promotores.
Por otro lado, estos expertos apuntan que aunque el apalancamiento inmobiliario está cayendo, sólo enmascara el traspaso de activos a los balances bancarios. Así, estiman que un 30% de la deuda empresarial de la economía española se debe a actividades inmobiliarias o de construcción y otro 24% a préstamos del extranjero, que en buena parte también tienen destino inmobiliario.
En base a las proyecciones demográficas a partir de los datos del INE, la demanda natural de vivienda ha bajado de 500.000 a 300.000 viviendas al año y el inventario sobrante se absorbe gracias al desplome de la construcción a un ritmo que permitirá reducir el excedente a 500.000 viviendas para 2013. Como el exceso de oferta es muy heterogéneo, los precios podrían estar ya tocando suelo en el centro de ciudades como Madrid y Barcelona. El ajuste del precio de las viviendas ha situado los precios actuales en un nivel de accesibilidad a la vivienda similar al de 1998.
Sobre el efecto de la reforma financiera, los expertos apuntan que las nuevas provisiones requeridas a la banca solamente aceleran el proceso de limpieza. Sin embargo aunque la construcción residencial tocará suelo en precios y actividad en 2012, seguirá deprimida durante años por el exceso de oferta como consecuencia del paro elevado, la carestía del crédito y la elevada oferta, que no permitirán un rebote del precio de la vivienda a medio plazo.
Finanzas.com
15-02-2012
Recopilado por:
Lic. Henry Medina
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