Que la economía brasileña se encuentra desde hace varios años en un círculo virtuoso nadie lo puede dudar, sobre todo para los argentinos que hasta hace algunas décadas atrás todavía soñaban con competir en materia de poderío económico. El último logro significativo de Brasil, el haber sido designado al mismo tiempo sede de los próximos Juegos Olímpicos y del Mundial de Fútbol, da la pauta de que el país está de moda en los círculos de poder económico a nivel mundial.
Los indicadores que puede exhibir Brasil son impresionantes por donde se los mire: 20 millones de personas dejaron la pobreza para engrosar la clase media (ahora representa el 52% de la población); la bolsa de Sao Paulo pasó de casi 10.000 puntos en 2003 a un nivel récord de 73.000 cinco años después; y la economía creció en la última década a una tasa superior a la media de los emergentes (pasó del 2,8% anual entre 2001 y 2005 al 4,4% entre 2006 y 2010).
Como sucede en estos casos, el milagro económico también tiene su fuerte impacto en el mercado inmobiliario, impulsado de manera significativa por la baja en las tasas de interés y la expansión del crédito. El Banco Central de Brasil redujo su tasa de referencia del 26,5% en 2003 al 10,5% actual. Esto hizo que la base monetaria se triplicara en estos años y que los bancos, como sucedió en EE.UU., salieran a ofrecer créditos al consumo e hipotecarios a la mayor cantidad de gente posible.
De acuerdo con los datos oficiales publicados, en estos últimos años el crédito hipotecario creció entre un 30% y un 40% anual (antes se incrementaba al 15%) y los ejecutivos de bancos no dejan de resaltar que el motor del crecimiento económico brasileño es el mercado inmobiliario y que están dispuestos a ampliar el nivel de créditos otorgados. Este es el mismo escenario que se vivió en países donde se dio una burbuja de precios como EEUU, España o Irlanda hasta el año 2008.
Con una explosión de la clase media en estos años (cualquiera que viaja a Brasil lo nota enseguida en los aeropuertos, colapsados para la cantidad de gente que vuela en avión por primera vez en su vida), la demanda de viviendas no podía dejar de crecer a tasas chinas. El gobierno impulsó a partir de 2009 el programa ‘Minha Casa, Minha Vida‘ para cubrir un déficit habitacional que llega a las 5,3 millones de viviendas, de acuerdo con datos relevados por la Fundación João Pinheiro, un instituto de planificación estatal.
Pero a pesar del esfuerzo público, la demanda insatisfecha impulsa los precios de manera significativa. La consultora especializada Embraesp publicó que el precio de los departamentos a estrenar en Sao Paulo creció un 229% entre 1996 y 2010 (en valores nominales) y un 131% (en valores reales). Y en los últimos dos años, estos valores se duplicaron en la principal ciudad del país.
Para tener una idea de magnitudes, un departamento en el barrio de Leblon, en Río de Janeiro, puede costar unos 14.000 reales (u$s 8.100) el metro cuadrado, pero esta explosión de precios también se da en ciudades medianas de Brasil. En Belo Horizonte, por ejemplo, el metro cuadrado puede llegar a valer 8.000 reales (u$s4.700). Y esto no se da solamente en el mercado de viviendas para particulares: en materia hotelera, la Fundación Getulio Vargas calculó que actualmente hay un déficit de 62.000 habitaciones para cubrir la demanda que se va a dar cuando se juegue el Mundial en Brasil en 2014. Pero nadie habla de qué se va a hacer con esa enorme cantidad de alojamientos hoteleros una vez que pase el frenesí del Mundial y de los Juegos Olímpicos.
Tampoco sorprende que el mercado del real estate sea tan atractivo para los inversores, tanto nacionales como extranjeros. La inversión en un proyecto inmobiliario desde el pozo estaría brindando una rentabilidad de entre un 15% y un 20%, según las consultoras especializadas.
Es así que se da en estos momentos un fenómeno clásico de las burbujas especulativas como ser el aumento de los costos de construcción por un lado, pero también la suba de los alquileres por el otro, señal de que el mercado puede llegar a saturarse más adelante.
Con el boom de construcciones, ya empieza a impactar el costo de los materiales y de la mano de obra (obreros, decoradores, transporte de insumos, etc.) en los proyectos inmobiliarios. Y en cuanto a los alquileres, que el país siga poseyendo una de las tasas de interés más altas del mundo, resulta lógico que los propietarios de departamentos y locales comerciales exijan una rentabilidad similar o superior a un plazo fijo.
¿Puede estallar la burbuja como en EE.UU. con las hipotecas subprime? Los analistas que defienden el potencial de crecimiento del mercado brasileño apuntan a que la proporción de créditos hipotecarios respecto del PIB (4%) es muy inferior que en EE.UU. en 2008 (65%). De hecho, es una de las más bajas del mundo donde el crédito crece de manera sostenida (en China llega al 15%, en España al 46%, en Gran Bretaña al 73% y en los Países Bajos al 111%). Por lo que el nivel de endeudamiento del sector privado sigue siendo muy bajo en términos relativos. De ahí que muchos analistas vean una gran oportunidad de inversión, por el déficit habitacional porque no consideran que se esté recalentando.
Sin embargo, a diferencia del mercado bursátil, donde los cambios de tendencia profundos pueden darse en una misma jornada, en el mercado inmobiliario las cosas se perciben después de cierto tiempo y cuando ya puede ser muy tarde para frenar el estallido de una burbuja de precios. Por lo que habrá que ver cómo impacta este boom de construcciones una vez que hayan pasado el Mundial y los Juegos Olímpicos y el país tenga que pagar no una, sino dos fiestas.
MARTÍN BURBRIDGE Buenos Aires
cronista.com
20-02-2012
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