El experto inmobiliario Borja Mateo no se casa con nadie. Critica a promotores y gobiernos sin distinguir color político. Unos días antes de presentar su segundo libro en Madrid, «Cómo sobrevivir al crack inmobiliario» charla con ABC por teléfono desde Londres sobre el pasado, presente y futuro de una de las claves de la pujanza, y ahora deterioro, de la economía española.
¿Qué soluciones das en tu obra para sobrevivir al crack inmobiliario que sufre España?
He escrito una guía práctica para que vendedores, arrendadores, compradores y arrendatarios consigan el mejor valor. Puede parecer contradictorio, pero si los ciudadanos tuvieran más datos del mercado inmobiliario podrían conseguir situaciones más ventajosas. Los datos sobre vivienda carecen de transparencia.
¿Cómo se puede negociar el mejor precio?
En el libro aporto nuevos datos, análisis y consejos para inquilinos y compradores que quieran negociar a la baja el precio. Asimismo, explico cómo tratar con las inmobiliarias y la dinámica de formación de precios de la vivienda.
¿Cuánto han bajado realmente los pisos?
Desde el pico del tercer trimestre de 2006 en el que se alcanzaron los precios más altos, el precio de las casas han bajado el 44% según los datos de precios finales de venta de los portales inmobiliarias. Para obtener los resultados he realizado una media con las cifras de cada provincia.
¿Han tocado fondo los precios?
Los pisos no solo van a continuar bajando sino que aquellos que no se vendan saldrán al mercado de alquiler y los precios acabarán por desplomarse. El sector inmobiliario va a experimentar un ajuste del 65 al 80%. Hay informaciones interesadas que apuntan a que la vivienda ya ha tocado fondo en Madrid, pero es falso. Provienen del sector de los promotores y de la construcción.
Dada la situación, ¿hasta cuándo recomiendas no comprar?
Antes de 2014 es una locura comprar un inmueble. Los precios van a seguir bajando y lo mejor hoy en día es optar por el alquiler y negociar la renta que se paga al casero. Los precios seguirán bajando dos años más y se estabilizarán en el periodo 2015-2017.
Pero, ¿han bajado realmente los alquileres?
Las mensualidades del alquiler han experimentado una rebaja del 40-45% en España pero la gente no lo sabe por la falta de transparencia en el mercado inmobiliario. Lo que realmente ha bajado es el precio final tras la negociación, no el precio de salida que ponen los arrendadores. Por ejemplo, la semana pasada me contaron que se negoció una bajada de alquiler de 1.600 a 1.300 euros en el Paseo de la Habana en Madrid.
¿Son positivas las nuevas normas que estudia el Ministerio de Fomento para reformar el mercado del alquiler?
Sí, contribuirán a otorgar más seguridad y tendrán como consecuencia que salgan más viviendas al mercado y que por lo tanto se abaraten las rentas mensuales. El Gobierno quiere acortar los procesos de desahucio por impago, lo cual conllevará que los propietarios se sientan más seguros a la hora de decidir alquilar sus casas vacías.
¿Podrán liberar los bancos todo su «stock» inmobiliario?
Las entidades financieras tendrán que bajar más los precios, incluso hasta un 80%. Los pisos de primera mano de los bancos todavían están sobrevalorados, son extraordinariamente caros. De momento, es mejor optar por los de segunda mano porque se han ajustado más.
¿Ayudarán las auditorías encargadas por De Guindos a sanear el «ladrillo»?
Las auditorías a los bancos encargadas a empresas privadas son una tomadura de pelo porque es imposible contabilizar los activos inmobiliarios de los bancos en menos de un mes. El Gobierno ha optado por ellas para tranquilar a los mercados.
¿Qué pasará con las hipotecas ya contratadas si se inyecta dinero europeo en las entidades financieras?
Aquellos que tengan contratados créditos hipotecarios no tienen nada que temer porque seguirán referenciados al euribor. Sin embargo, un «rescate» de las entidades sería positivo para los consumidores porque saldrían los pisos de bancos al mercado a precios más bajos.
¿Que consejos daría a alguien que quiere vender un piso?
Me quitaría el piso «echando virutas». Es importante vender cuanto antes porque van a seguir bajando y el vendedor verá reducido su patrimonio. Para vender lo antes posible lo más adecuada es arreglar el piso, pero no reformarlo, solo adecentarlo. Además, contactaría con el mayor número de inmobiliarias posibles y bajaría el precio cada tres meses si no consigo venderlo.
¿Y a quien lo quiera alquilar?
Que lo vendiera también porque los alquileres acabarán bajando tanto que al final el fruto obtenido con la vivienda no será rentable. Si se vende ahora se obtendrá una menor pérdida que con el alquiler. En todo caso, a quien quiera arrendar le aconsejo que adecente la vivienda, que recurra a agencias públicas del alquiler y que opte por inquilinos estudiantes, que son los que dan menos problemas.
*Borja Mateo es autor de «La verdad sobre el mercado inmobiliario» y acaba de publicar «Cómo sobrevivir al crack inmobiliario»
ABC.es
07-06-2012
Recopilado por:
Lic. Henry Medina
Asesor Inmobiliario, de Seguros e Inversiones
04166220453
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