España / "El mejor comprador ahora es el que espera"

Los precios de las viviendas en España acumulan meses de caídas en picado y las previsiones auguran que así seguirá. En Cataluña, el comportamiento del sector experimenta acciones similares. Los precios caen sin medida y lo harán hasta el 15-20% este año.

Ante esto, Borja Mateo, autor del libro 'La verdad sobre el mercado inmobiliario español', previene una caída total del 65-70% en las zonas urbanas y del 80-85% en las de segunda residencia, desde el año 2006 hasta la finalización del ciclo económico. Por ello, opina que adquirir hoy en día un piso es "una locura" y que el proceso de bajada se puede acelerar, puesto que los bancos bajarán más rápidamente sus precios.

Pregunta: ¿Cuál cree que es la diferencia más significativa entre el comportamiento de los precios en Cataluña y el resto de España y a qué se debe?

Respuesta: No veo ninguna diferencia reseñable respecto al resto del país. La bajada a nivel nacional desde precios de pico ha de rondar el 43%, en Cataluña andan por el mismo porcentaje. Siendo la población de Cataluña el 15,98% del conjunto del país, el porcentaje sobre el total de los pisos a la venta, vacíos o en construcción, es del 14,95% , o lo que es lo mismo, un tanto por encima de la media del país.

P: ¿Por qué cree que varían tanto las bajadas de los precios según localidades de una misma provincia?

R: Muchas razones. En unas puede hacer un mayor número de pisos a la venta, más vacíos que pasan al alquiler, con lo que el precio de los mismos disminuye, mayor cercanía a centros económicos, zonas de veraneo sobre todo..

P: ¿Cuáles son las razones fundamentales para pensar que los precios van a seguir bajando? ¿Cuándo cree que van a dejar de bajar y cuál cree que será su límite?

La aplastante oferta existente, la demanda menguante, la situación real del sistema financiero español, el aumento de la tasa de desempleo así como el hecho de que el Fondo Monetario Internacional tenga que intervenir España. Los pisos a la venta (entre primera y segunda mano) superan en 15 veces a la demanda actual. En el grupo de personas de 10-24 años hay un 38% menos de población que en el grupo de 25-38 años. La tasa de mora oficial está en el 8,15%, pero la que tiene en cuenta el crédito substandard se halla en el 15-17%. La tasa de desempleo llegará este año al 26%.

A lo largo del ciclo de bajadas y teniendo en cuenta la inflación, la bajada del precio de los pisos estará en el rango del 65% al 85%, dependiendo de las zonas. En el sur de Madrid y en el Gran Barcelona ya existen barrios y ciudades donde las bajadas están en el rango 50-60%, y eso sin tener en cuenta el efecto de la inflación.

P: ¿En qué medida cree que la bajada de los precios de las viviendas de los bancos va a afectar a las inmobiliarias?

Las inmobiliarias, promotoras y constructoras están en gran parte quebradas. Son insolventes y los bancos las mantienen con vida mediante la refinanciación de su deuda, porque no pueden hacer frente a mayores pérdidas por el aumento de la mora. Según vayan constituyendo provisiones, dejarán caer a las mismas al hallarse en una posición de reconocer los agujeros.

Adquirir un piso es la forma más efectiva de empobrecerse. Comprarlo de un banco o caja es aún peor idea. Los bancos ofrecen financiación al 100%. Cuando ese mismo piso que se ha comprado de los bancos se desea vender en unos meses, como el piso ya está en el mercado de segunda mano, los bancos no prestan y hay que hacer una rebaja del 30% respecto a los precios de los bancos, con el fin de poder venderlo. Es decir, la compra de un piso conlleva la pérdida directa del 30% de la inversión.

P: ¿Puede explicar mejor por qué considera "locura" comprar un piso en este momento?

R: ¿No es de locos comprarse un bien, una casa, que es la mayor inversión de los ciudadanos, ahora cuando sabemos que en 12 meses la vamos a poder comprar mucho más barata? Además, los precios de los alquileres residenciales ya han bajado el 40-45% desde precios de pico. El que alquila renegocia a la baja su renta (los precios bajarán aún más) mientras que espera tranquilamente mayores rebajas de los precios de los pisos. Es así de fácil: el mejor comprador ahora es el que espera a que todo el aire caliente salga del mercado, y para eso hacen falta varios años más. El proceso de bajadas de los precios de los pisos es imparable y rasgo crónico a la economía española para varios años más.

P: ¿Cuándo cree que va a empezar a recuperarse el sector inmobiliario?

R: La recuperación del sector lleva teniendo lugar desde el mismo momento en que el precio de los pisos comenzó a bajar, es decir, a partir de mediados de 2006. La subida de los precios de los pisos hizo un enorme daño al país porque supuso llevar el ahorro del país a actividades económicas de baja productividad y, a medio plazo, su empobrecimiento. Eso es exactamente lo que ha sucedido. Todas las políticas cuyo objetivo era parar la dinámica de corrección han añadido leña al fuego de la crisis. Se tenía que hacer hecho como en Irlanda, donde las estadísticas oficiales recogen bajadas de precios de pisos del 50% respecto a picos. Aquí, las estadísticas hablan de bajadas del 16% desde mediados de 2006.

Para hablar de recuperación del sector hemos de desmantelar el 85-90% de capacidad de construcción que tuvimos en el pico de la burbuja. El problema es que eso significa mucha gente que se queda en el paro y la tasa de desempleo tardará en bajar varios años, aún siendo imprescindibles las bajadas masivas de salarios.

Borja Mateo, autor del libro 'La verdad sobre el mercado inmobiliario español'.

Facilisimo
19-04-2012


Recopilado por:
Lic. Henry Medina
Asesor Inmobiliario, de Seguros e Inversiones
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