Alternativas de financiamiento hipotecario

GUILLERMO GARCÍA
En la entrega anterior me refería a la importancia de establecer las políticas, lineamientos, organismos y estructuras adecuadas para desarrollar y promover una política de Estado eficiente que dé respuestas y soluciones efectivas al problema de la vivienda en el país; al mismo tiempo, que provee de los incentivos al sector privado de la construcción y del sector financiero, para que se pueda poner en marcha la "locomotora de la vivienda" en Venezuela. En esta ocasión, me enfocaré en uno de los elementos importantes en la construcción y adquisición de viviendas: el financiamiento. La variable financiamiento es fundamental, tanto por el lado de la oferta, como por el lado de la demanda.

En la búsqueda de soluciones a este tan importante variable, me permito presentar un esquema financiero que es poco conocido en Venezuela, pero con gran aplicación en muchos de los países latinoamericanos (México, Colombia, Chile, Brasil, Argentina) con gran éxito. Se trata de la titularización de hipotecas. ¿En qué consiste la titularización? La titularización es el uso de un activo(s) como colateral o garantía para emitir títulos valores en el mercado con el objetivo de levantar fondos para la construcción de viviendas. Es dar una utilización más eficiente y sacar mejor provecho de los activos que se poseen. Generalmente los bancos que participan en la financiación hipotecaria en Venezuela asumen dos clases de riesgos que limitan su capacidad de crecimiento: el primero es el riesgo de plazos, debido a que sus captaciones se realizan esencialmente en papeles a corto plazo y sus colocaciones en créditos hipotecarios son por naturaleza de largo plazo (asimetría de recursos); el segundo surge del descalce que existe entre las tasas de interés que se utilizan para captar recursos (DPF) y las tasas negativas (efecto inflación) que se utiliza para colocar los préstamos (tasa fija a largo plazo).

¿Cómo la titularización da solución al problema?

Los bancos al vender su cartera hipotecaria al mercado, se liberan de estos dos riesgos y los recursos vuelven a ellos, con lo cual pueden aumentar el volumen de sus colocaciones de crédito. En consecuencia, alcanzan una mayor especialización. Dada la rotación de cartera, se presentan economías de escala que permiten a los bancos operar con mayor eficiencia. La titularización podría ser un mecanismo excelente para ser utilizado tanto por la banca y el propio Ministerio de Vivienda y Hábitat. La buena y correcta implementación de un esquema de titularizaciones daría solución a uno de los mayores problemas que tiene la banca nacional para romper con la asimetría de los recursos y expandir tremendamente la posibilidad de otorgar más financiamiento, en especial a todas aquellas personas o grupos familiares que perciben más de Bs. 7.000,00 mensual y requieren comprar su vivienda principal.

Beneficios que trae a la banca la titularización hipotecaria

Debido a que la titularización establece criterios de selección para la adquisición de cartera, se contribuye a estandarizar la cartera hipotecaria bancaria. Las entidades cuentan con mayor acceso al fondeo para el proceso de financiamiento. Surgen nuevos negocios basados en la administración de la cartera propiedad de la titularizadora. Se genera un alto potencial de otorgamiento de créditos por liberación del requerimiento patrimonial cuando venden la cartera hipotecaria a la titularizadora, y a su vez a los inversionistas a través del mercado de valores, y se facilita el acceso a mercados de inversión internacionales de existir las condiciones.

Para el sector inmobiliario y los constructores

Desarrollo general del sector inmobiliario, dado el potencial de oferta de crédito que genera y la liquidez que tendrá la cartera hipotecaria. Aumento de la actividad de construcción.

Para los deudores implica

Aumento de las alternativas de crédito para vivienda. Menor costo del crédito.

Estandarización del proceso de otorgamiento del crédito y sus tasas a nivel nacional, y simplificación de los trámites.

Para el mercado de Valores

Crea un mercado de largo plazo que puede ser una fuente para que ahorristas e inversionistas en general (fondos de pensiones, fondos mutuales, fondos de inversión) a través del mercado de valores puedan adquirir títulos con buenos rendimientos (con garantía hipotecaria) y no exclusivamente las instituciones bancarias.

Para el país

Con la titularización se promueve la recuperación de la construcción con efectos positivos sobre el empleo y el crecimiento sostenido de la economía. Sin embargo, en un futuro su verdadero impacto se podrá medir en los cambios que traerá para esas familias y sus comunidades en cuanto al bienestar y nivel de vida alcanzado.

Invito al sector bancario nacional a que desarrollemos conjuntamente este esquema para llevarlo adelante y brindar soluciones efectivas al financiamiento hipotecario de largo plazo en el país. La iniciativa está en proceso.

Asesor Financiero

Candidato AMDP Harvard University

.finanzasaldia@gmail.com

@asesorfinaciero

El Universal
02-09-2012

Recopilado por:
Lic. Henry Medina
Asesor Inmobiliario, de Seguros e Inversiones
04166220453
twitter: @Henry_Medina
PIN 31E5A7B4
hmedina30@yahoo.es
Linkedin: http://ve.linkedin.com/pub/henry-medina/21/59b/59b

http://es.groups.yahoo.com/group/corredor_inmobiliario/