Carlos Alberto Calanche, consultor jurídico de la Asociación de Propietarios de Inmuebles Urbanos (Apiur).
Todo aquel que anhela controlar cada mínimo detalle de una estructura determinada, teme que algo se le salga de sus manos. La Ley de Regularización y Control de Arrendamientos de Viviendas pretende legislar prácticamente sobre cada escenario o caso particular; sin embargo, el remedio podría resultar peor que la enfermedad, pues al largo plazo podría generarse un "mercado inmobiliario paralelo" con un funcionamiento "paralegal".
Esa es la principal advertencia que hace Carlos Alberto Calanche, consultor jurídico de la Asociación de Propietarios de Inmuebles Urbanos (Apiur), quien indica que el proyecto de ley que se discute en el seno de la Asamblea Nacional (AN) establece muchas restricciones hacia el arrendador que siempre buscará la manera de obtener alguna ganancia por el alquiler de su vivienda.
Tres son las manera que llevarían a un mercado paralelo. La primera es la obligatoriedad de firmar un contrato inquilino-arrendador por un mínimo de tres años, "con una inflación de galopante que ronda por el 27% cada año, al final se desfavorecerá al propietario, porque tal vez viva de esa renta y la inflación se comerá sus ganancias".
A su juicio la imposibilidad de elevar el canon anualmente, traerá como consecuencia la creación de "métodos paralelos" que permitan de alguna manera ajustar el cobro. Por ejemplo: en el recibo se colocaría el monto oficial y la diferencia tendría que pagarse de manera fraudulenta, durante los últimos dos años; de lo contrario simplemente no se alquilaría, por lo que el inquilino estará obligado a hacerlo, en vista del déficit habitacional en Venezuela.
Traspasos a la orden
El segundo sería la subrogación por el fallecimiento del inquilino, "esto es delicado y se prestará a muchos fraudes", pues en el supuesto de que suceda, un ocupante puede tomar su lugar, "entonces el propietario dirá que si bien la persona compartirá con otros la vivienda, se cobrará algo adicional fuera del recibo". Ello, a su vez, generará la proliferación de traspasos.
En entrevista para el Foro de los Lunes, Calanche asegura que muchas de las respuestas que buscan los inquilinos ya están establecidas en leyes. Por ejemplo, el Código Civil suscribe que en caso de fallecimiento del inquilino, no se interrumpe la relación arrendaticia, sino que el heredero opta por cumplir con el arrendamiento, "pero no un tercero que pueda lucrarse subarrendando".
Cobro extra por accesorios
El último punto, cuya implementación jurídica podría culminar en un camino oscuro, es la propuesta de prohibir el cobro adicional por muebles accesorios, pues los arrendadores querrían abusar de esto.
En principio, se había planteado en la Comisión de Administración y Servicios del Parlamento que una vivienda amueblada (cocina, nevera, computadora, entre otros), no podría costar más del 40% adicional al canon total, mientras que si eran sólo algunos objetos cada uno sumaría 2% adicional hasta llegar a 40% como tope, "la mayoría decidió que esto sería perjudicial", lamenta.
El abogado egresado de la Universidad Central de Venezuela (UCV) indica que como consecuencia, muchos propietarios dudarán al alquilar, pues si tienen muebles, no los darán gratis, "o puede ser que otros dirán que si se quiere la casa se pagará algo adicional por los beneficios fuera del contrato".
Puntos varios
Otros aspectos novedosos que propone el texto jurídico es la eliminación de la llamada prórroga legal, la cual permitía dar un período de gracia al inquilino para que tuviera la posibilidad de ubicar un lugar adonde mudarse.
Además, Calanche sostiene que desde el punto de vista de solución habitacional, el instrumento no estimulará inversiones en construcción de nuevas viviendas, pues no se busca un equilibrio entre los dos grupos y por el artículo 74, el cual establecería que el 25% de las viviendas que se construyan (un edificio, por ejemplo) deberán ser destinadas a alquilar, "supedita que la construcción se disponga para el campo de arrendamiento y no sólo eso, sino que no son ecuánimes al sopesar los intereses del arrendador".
Ello se ve reflejado en el artículo dedicado a la eliminación de la garantía del depósito, porque cuando existía se decía que si el inquilino incumplía con una restauración por algún daño al inmueble o incumpla con el pago de algún servicio, "no habrá manera de resarcir". Además, esto no afecta directamente a los inquilinos actuales, sino a los futuros; "debe estudiarse todo, no sólo proteger al débil jurídico, porque dejará desasistido a lo arrendadores".
Otro artículo que ha generado críticas es el número cuatro, el cual implementa un impuesto sobre las viviendas desocupadas, "en vez de arrendar, ocuparán innecesariamente el inmueble, además el Estado no puede saber si una persona está esperando que su hijo se gradúe, eso incluso atenta contra el derecho de propiedad".
El canon
Para este punto, indicó el especialista en Derecho Administrativo, se propone como tope el 15% del salario mínimo, según una versión o del ingreso básico familiar, según la otra, porque se implementará una descongelación progresiva de los cánones de arrendamiento, que desde hace ocho años están paralizados. Ambos casos "son inviables".
Explica que si es sobre el ingreso familiar, resultaría en desavenencias jurídicas, pues la relación arrendaticia es bilateral y si se toma un presupuesto familiar, puede prestarse a que el inquilino es cualquiera, "además, qué pasa si uno de los miembros deja de trabajar".
Si es sobre el 15% del salario mínimo, "no beneficiaría al propietario", pues si una persona pagaba BsF 500, preferirá cancelar menos, "eso traerá desequilibrio, pues no sería la sumatoria de BsF 500 más el 15% del sueldo mínimo, sino sólo el segundo".
Antes que aprobar algo, tanto inquilinos como arrendadores prefirieron diferir el punto, pues "trajo desacuerdos", por lo que se hizo una tercera propuesta: elaborar un estudio sociológico de los casos que lo solicitaran para que el impacto por la descongelación no golpee tanto en el bolsillo.
La venganza del débil contra el fuerte
Lo expuesto por el socio del Bufete de Abogados Orta Poleo hace inferir que la manera en como se ha manejado la discusión del proyecto es una especie de venganza de los inquilinos hacia los propietarios abusadores, "ésa no es la realidad", sostiene.
A su juicio, la ley debería tener aportes y no sólo desmantelar las instituciones que han sido exitosas como la prórroga legal, la garantía del depósito, pagar ante tribunales y no por la Dirección de Inquilinatos que sirve sólo para dirimir controversias, "la garantía del arrendador de poder desalojar al inquilino que no paga, que abusa o subarrienda el inmueble, entre otras". Piensa, Calanche que muchos de esos puntos pueden mejorarse y perdurar en el tiempo.
El único final que tendrá este asunto, asoma el abogado es "confrontación social entre las partes", porque "se protege a un solo sector y se desasiste al otro, lo cual generará desequilibrio" y éste acentuará los conflictos entre inquilinos y propietarios.
Entonces hasta qué punto sería cierto la aseveración de que el alquiler de viviendas cesará paulatinamente, "nadie querrá alquilar", afirma, porque traerá "mucha confrontación ya que los propietarios estarán desasistidos por las instituciones y algunas personas podrían tomar la justicia en sus manos".
En el mercado inmobiliario, al parecer, ocurre como en la economía, si hay temor ante una recesión, se paraliza la economía y comienza su hundimiento, "ya está sucediendo, el alquiler está en desmedro, basta con ver la prensa para observar pocas ofertas, pero no es porque el arrendador quiera explotar, sino porque se necesitan garantías para ceder a un tercero una bien".
Aunque admite que hay hechos "aislados" de violaciones a derechos de los inquilinos, el instrumento no puede intentar regular absolutamente todos los escenarios "habidos y por haber".
Invasiones
Desde el año 1999 hasta el 2011, según cifras de Apiur 22 mil inmuebles han sido invadidos en todo el país. Del total alrededor de 800 casas, terrenos y galpones permanecen tomados en Caracas y 155 edificios también desde el año 2003.
Lo peor del asunto es que no tiene aparente arreglo, pues quienes denuncian el flagelo a la propiedad privada se ven obligados a peregrinar: "deben ir a un tribunal del área civil y allí se les dice que se dirijan al Ministerio Público y éste, a su vez, a la Dirección de Inquilinato, "el Estado no garantiza el derecho a la propiedad, sino que omite su deber".
Más que las palabras, lo dicen los hechos. Del total de expropiaciones efectuadas por el Gobierno, sólo el 5% se ha cancelado a sus dueños. Ejemplos de ellos, los 188 edificios afectados en Caracas en 2006, el Centro Comercial Sambil La Candelaria, sin indemnización a 250 comerciantes, el edificio La Francia donde se desalojó a 600 trabajadores y 91 inquilinos comerciantes sin retribución; 19 estacionamientos en el centro de la ciudad capital para la construcción de viviendas y decenas de pensiones turísticas en Caracas tomadas "por grupos anárquicos con apoyo político, fomentando el no pago a sus huéspedes".
El Carabobeño
12-09-2011
Recopilado por:
Lic. Henry Medina
Asesor Inmobiliario, de Seguros e Inversiones
04166220453
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