Hace hoy cinco años, el 10 de agosto de 2007, la prensa, sin comprender todavía la gravedad de la situación, anunciaba en sus portadas el principio de la debacle del ladrillo informando de que el Banco Central Europeo, temeroso de la crisis hipotecaria en EE UU, se lanzó a inyectar miles de millones de euros a los mercados.
La compraventa de viviendas continúa en contracción y suma ya dieciséis meses consecutivos de caída, después de que en junio 2012 se registraran un 11,4 % menos de operaciones que en el mismo periodo de 2011.
Según los datos del Instituto Nacional de Estadística (INE), en junio se vendieron 25.405 viviendas en España, un 6,9 % menos que en mayo y un 11,4 % menos que en el mismo mes de 2011.
Estos datos confirman la tendencia bajista iniciada en el año 2008 una vez pasado el "boom" del sector, cuando se superaban las 80.000 transacciones mensuales.
Para que las cifras mejoren, es fundamental que se produzca un cambio en la percepción de los consumidores. De momento, no parece que eso vaya a pasar. Solo un 4% de los españoles prevé comprar una vivienda en 2013, un 0,7% tiene dudas y un aplastante 95,3% no lo hará, según datos del Centro de Investigaciones Sociológicas (CIS).
Un 52,3% de los ciudadanos espera que los precios de la vivienda sigan bajando durante el próximo año, y casi un 35% cree que se mantendrán. Esta sensación de que la burbuja no ha terminado de pinchar y de que los pisos pueden sufrir más rebajas retiene a los posibles compradores. Pero la caída general del consumo, el miedo al paro y las dificultades para acceder a la hipoteca son factores también fundamentales.
Un 48,6% de aquellos que esperan que el precio de la vivienda baje en 2013 ve como principal factor la detracción de la demanda de pisos, un 28,1% subraya el exceso de oferta, y un 26% le echa la culpa a las políticas del Gobierno y de sus respectivos ayuntamientos.
Además, si hasta hace poco se hablaba de la falta de crédito, ahora solo un 14,1% de estos encuestados considera que la crisis hipotecaria estará detrás de las bajadas de precios en 2013.
¿BUEN MOMENTO PARA COMPRAR? ¿HAY GANGAS?
Los expertos estiman que el precio de la vivienda puede acabar 2012 con un retroceso acumulado del 30% desde sus máximos registrados en verano 2008.
¿Seguirá cayendo en 2013? Depende. Hay regiones en las que aún queda mucho stock por vender, lo que obligará a seguir ajustando el valor de los inmuebles a la demanda y la renta bruta familiar.
En el centro de Madrid y otras grandes ciudades la rebaja parece haber alcanzado su tope.
¿Dónde están las gangas? La mayoría en el catálogo web de los bancos. Las exigencias de solvencia de las entidades financieras está obligándolas a deshacerse de sus viviendas para limpiar sus balances.
MINIBURBUJA
En 2008, la venta de viviendas cayó un 28,8 % y en 2009, un 24,9 %, para después recuperarse ligeramente en 2010 (cuando creció un 6,3 % animada por la denominada "miniburbuja") y volver a caer en 2011 un 17,7 %.
La tendencia bajista persiste pese a que la compraventa de vivienda disfruta todavía de ventajas fiscales, ya que hasta enero de 2013 se mantiene la desgravación y el tipo de IVA superreducido del 4 % (que el próximo año será sustituido por el reducido del 10 %).
El INE especifica que en junio se vendieron 22.173 viviendas libres (un 87,3 % del total) y 3.232 protegidas (un 12,7 %).
Esto supone una caída con respecto a junio de 2011 del 10,1 % en el caso de la vivienda libre y del 19,6 % en el de la protegida.
Además, el 47,7 % de las viviendas transmitidas por compraventa en el mes de junio eran nuevas (lo que hace un total de 12.109 casas) y el 52,3 %, usadas (13.296), con un descenso del 12,3 % y el 10,6 %, respectivamente, en comparación con el mismo mes de 2011.
En términos absolutos, Andalucía fue la región que registró un mayor número de operaciones en junio (5.115), seguida de la Comunidad Valenciana (3.879), mientras que al otro lado de la tabla se situaron La Rioja (218) y Navarra (239).
Además, hay tres comunidades que han contado con un mayor número de operaciones en junio que en el mismo mes de 2011: Comunidad Valenciana (206 más), Canarias (131 más) y Cataluña (87 más).
Aunque el INE no tiene datos de los compradores, otras estadísticas publicadas por el Ministerio de Fomento apuntan que el repunte en estas regiones podría estar relacionado con una mayor actividad por parte de ciudadanos extranjeros.
Por lo que respecta al número de fincas transmitidas inscritas en los registros de la propiedad, en junio se contabilizaron un total de 130.294, es decir, un 8,1 % menos que en el mismo mes de 2011.
De ellas, 54.447 fincas se transmitieron por operaciones de compraventa (con un descenso interanual del 14,4 %), 31.664 se cedieron por herencia (un 2 % más), 4.926 por donación (un 3 % menos) y 746 por permuta (un 40 % menos).
El INE también detalla que la mayoría de las compraventas registradas, un 84,9 %, correspondían a fincas urbanas, de las que más de la mitad, el 55 %, eran viviendas.
A pesar de ello, la serie histórica de datos permite comprobar que el descenso en las ventas de junio con respecto al pasado año fue más acusado en las fincas urbanas (que cayeron un 15,5 %) que en las rústicas (con un descenso del 7,8 %).
El director del gabinete de Estudios del portal inmobiliario pisos.com, Manuel Gandarias, considera que las cifras son "preocupantes" porque continúan en niveles mínimos "a pesar de los anuncios del Gobierno de cambiar la fiscalidad a principios del 2013".
En su opinión, la desaparición de la desgravación por compra de vivienda y la subida del IVA "debería incentivar una cierta reactivación de la demanda en estos últimos seis meses del año", que se concentrará especialmente en el último trimestre.
Gandarias asegura que uno de los factores claves que explican este descenso es la dificultad de acceso a la financiación, por lo que cree que los precios de las viviendas continuarán a la baja en lo que queda de 2012 y en 2013.
periodistadigital.com
10-08-2012
Recopilado por:
Lic. Henry Medina
Asesor Inmobiliario, de Seguros e Inversiones
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