La crisis continúa, los datos de desempleo arrecian y el mercado hipotecario volvió a reflejar en abril esta triste realidad. Se firman cada vez menos préstamos, por un importe cada vez más modesto, a plazos más cortos y con intereses, que apenas se mueven, en torno al 3,5%.
El Instituto Nacional de Estadística (INE) publicó ayer los números correspondientes a abril y en ellos se constata la caída en picado de la actividad hipotecaria. Durante ese mes se suscribieron 21.498 créditos, uno de los valores más bajos de la serie histórica, que además representa una disminución del 31,3% respecto al mismo mes de 2011. Con este retroceso, la contratación de nuevas hipotecas encadena ya 24 meses de caídas consecutivas.
Es tal el cerrojazo del mercado de crédito y tal la crisis económica que aunque continúa existiendo demanda de vivienda, un porcentaje nada despreciable de los que intentan comprar una casa sigue recibiendo por respuesta un rotundo no del banco. Solución: "Pedir cada vez menos capital para tratar de aminorar los riesgos de cara a la entidad financiera", sostienen en una consultora inmobiliaria.
Esto, unido a la rebaja de precios generalizada de los inmuebles, es lo que explica que las nuevas hipotecas que se contratan sean por menos dinero. El importe medio de los créditos suscritos en abril fue de 99.662 euros, el valor más bajo desde julio de 2003, justo cuando el mercado se encontraba en plena ebullición. Teniendo en cuenta que los precios de las casas han retrocedido ya a niveles de 2004, parece coherente este descenso del importe medio de las nuevas hipotecas.
Valor de tasación
Asimismo, ese importe representa un descenso del 7,1% sobre el mismo mes de 2011, mientras que el capital prestado total se desplomó un 36,1%, hasta sumar 2.142,5 millones.
Así, el balance de cómo se ha iniciado el año en el mercado hipotecario no puede ser más demoledor. De enero a abril las hipotecas constituidas sobre viviendas se han reducido un 41,3% en relación al mismo periodo de 2011, atesoran una caída del 47,4% en el capital prestado y del 10,4% en el valor promedio de estos préstamos.
Los bancos fueron las entidades que concedieron un mayor número de créditos hipotecarios en abril, al aglutinar el 71,6% del total, seguidos de otras entidades financieras (16,8%) y de las cajas de ahorros (11,6%). En cuanto al capital prestado, los bancos concedieron el 72,6%, las cajas el 11,8% y otras entidades, el 15,6%.
Además de los datos facilitados por el INE, la información que publica el Banco de España permite saber más detalles sobre cómo son esas nuevas hipotecas. Según el organismo supervisor, el plazo medio de amortización de los nuevos préstamos parece consolidarse por debajo de los 24 años, ya que el promedio se sitúa en la actualidad en 23,8 años. En cuanto al porcentaje del valor de tasación de la vivienda que las entidades están accediendo a financiar, las cifras hablan de un promedio del 58,3%. Es decir, que el capital de las nuevas hipotecas equivale a poco más de la mitad del valor de tasación de la casa.
En cuanto a los denominados créditos hipotecarios de alto riesgo, aquellos que superan el 80% del valor de tasación del inmueble, estos han vuelto a dispararse a más del 15% del total cuando estos años de crisis se habían movido entre el 12% y el 13%.
La explicación a este repunte hay que buscarla en dos factores. El primero es que los bancos y cajas, en su afán por desembarazarse de los inmuebles en cartera, están facilitando su compra apurando la financiación y concediendo préstamos incluso por el 100%.
Y el segundo es que la banca ha cambiado sus criterios de exigencia, con el fin de corregir la sensación, cada vez más extendida, de que uno de los motivos que precipitó el alto endeudamiento privado español fue haber concedido crédito a familias y empresas que no cumplían con los criterios mínimos de solvencia.
Por lo tanto, no es de esperar que aunque haya aumentado el porcentaje de hipotecas por más del 80% del valor de tasación, ahora que solo se da financiación a los muy solventes, eso vaya a ser un problema en el futuro.
El número de nuevas viviendas libres que empezaron a construirse en el primer trimestre del año descendió un 28,8% en comparación al mismo periodo de 2011, hasta situarse en apenas 11.116 unidades, según publicó ayer Fomento.
Este volumen arroja, no obstante, un aumento del 8% respecto a los 10.286 nuevos pisos que comenzaron a edificarse en los tres últimos meses del pasado año. En caso de mantenerse el actual ritmo de construcción de pisos, el número total de viviendas iniciadas cerraría el año en torno a 45.000 unidades, lo que supondría marcar un nuevo mínimo histórico. Esta coyuntura no deja de ser la lógica en un mercado donde persiste un elevado stock. Si no se logra aumentar el ritmo de venta de casas, no parece lógico iniciar nuevas promociones. Y la falta de crédito no ayuda ni al promotor ni al comprador.
Cómo pagar menos
Las cifras relativas a las hipotecas que cambian sus condiciones continúan reflejando los intentos de sus titulares por pagar menos cuota al mes. De los créditos que se modificaron en abril, el 36,4% lo hizo para abaratar los tipos de interés aplicados.
Cinco Días
22-06-2012
Recopilado por:
Lic. Henry Medina
Asesor Inmobiliario, de Seguros e Inversiones
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