A partir de la firma del decreto nº 902, se anunció el otorgamiento de 100 mil créditos por un monto de 20 mil millones de pesos que serán tomados de la ANSES. La publicación especializada Reporte Inmobiliario elaboró un informe en que puede inferirse que el sector, al menos en Capital y provincia de Buenos Aires, donde subsiste la desconfianza en la implementación del programa PROCREAR. Básicamente, se calcula que beneficiará a quienes tengan un plan armado, con un terreno adquirido. De lo contrario, se puede demorar tiempo de contrato en profesionales y autorizaciones. Además, está la duda sobre el destino de fondos de la Ansés, algo que preocupa a los futuros jubilados.
De acuerdo al análisis, las tasas informadas son fijas en los primeros 5 años, de entre el 2 al 14 % de acuerdo a los ingresos del solicitante. En el momento de la presentación la presidenta se encargó de aclarar rotundamente que “no será para compra de viviendas ya terminadas”. Germán Gómez Picazo, analista de Reporte, manifestó cuáles son las principales dudas. “Va a ser dificil cumplir con los tiempos. Un hipotecario es más difícil de cumplimentar que uno para comprar una vivienda terminada, porque para el tomador de crédito tiene que tener un plano municipal aprobado. Este tomador tiene que pasar por ese trámite, el dador de crédito le va dando a partir del estudio de avance de obra”, consideró.
Una recorrida por la oferta arroja que los valores actuales de construcción y según los montos a prestar entre 200 y 350 mil pesos, los beneficiados podrán construir entre 50 y 80 m2 aproximadamente. Una cantidad de metros que puede quedar chica para un grupo familiar. Pero será, de concretarse, techo propio. Lo bueno es que hay un plan en medio de pocas alternativas de crédito. “Ni siquiera las cámaras estaban al tanto, por lo que es un anuncio que no se esperaba. El que no tenga todo eso va a tener que salir a hacerlo. Para hacer los planos y que se aprueben, hay que contratar un profesional e ir a la municipalidad a que lo aprueben. Todo ese trámite puede llevar tres meses”, explica Gómez Picazo, en referencia a los que llevan una mínima ventaja.
La consideración del análisis es que los créditos “resultan sumamente convenientes para quienes logren obtenerlos, ya que su cuota se verá beneficiada por la diferencia entre la tasa del crédito a pagar y la inflación, aunque los tomadores del mismo deberán asumir los mayores incrementos de los costos de construcción que se presentarán en el transcurso de la obra”.
Por el lado de los costos, según la Cámara Argentina de la Construcción (CAC) en los últimos años se mantuvieron en el orden del 25 y el 28%, con un nivel de construcción del orden de las 50 mil viviendas privadas al año a nivel país. Esto induce a pensar que “si bien las nuevas viviendas que se construirán a partir de este plan amortiguarían la caída de las viviendas que se previa construir mediante la actividad privada, no las remplazará sino que agregará demanda adicional por lo que es previsible que los niveles de aumento de los precios de la construcción sigan o incluso aumenten las tasas de incremento”.
No obstante, estos créditos hipotecarios no resuelven en principio la caída en las ventas de unidades ya construidas o el incentivo hacia la construcción futura apalancada por recursos privados. En el mediano plazo podrán repercutir en el mercado de venta de tierra o impactar incluso en la reducción de los proyectos privados si generan presión sobre los costos de construcción y por otra parte menor interés de demanda ya que parte de ella se volcaría hacia estos nuevos créditos.
En el análisis de Reporte Inmobiliario se calcula que por las condiciones de su estructuración, “no serán las grandes ciudades o sectores de alta densidad con escasa presencia de tierra disponible donde se plasmarían estas hipotecas; los cual no es un hecho negativo, pero lo que sí debemos tener presente es que se requerirá de una cuidada política de planeamiento de transporte e infraestructura de las áreas suburbanas donde se construirían las viviendas”. En este sentido, en la provincia de Santa Fe, en total, habría de 2500 a 3000 lotes disponibles, argumentó el Secretario de Hábitat de la provincia, Gustavo Leone.
Otro aspecto es la financiación. Este costado del plan requiere una ingeniería financiera de altísimo nivel y organismos de control de rigurosísima eficiencia e idoneidad. Es un volumen de dinero enorme el comprometido y su procedencia no admite improvisación. De acuerdo al estudio, “no puede ser sostenido solo con voluntarismos”. “Este plan va a obligar indirectamente al gobierno a llevar adelante una estricta disciplina fiscal y controles extremos en la calificación del tomador. No podemos olvidar que el dinero que se destinará es el de las jubilaciones de los argentinos”, reflexionaron desde Reporte Inmobiliario.
Luego de otros dos anuncios “fallidos”, porque se entregaron muchísimos menos créditos a los anunciados, “parece que el Gobierno actuaría en relación a este tema, aunque no se puede dejar de destacar que el plan es muy ambicioso; construir esta cantidad de viviendas demandará rever gran cantidad de sectores relacionados con la actividad de la construcción, los cuales no tienen actualmente ni la infraestructura necesaria ni el expertise para desarrollar semejante cantidad de obras en un tiempo relativamente acotado”, señala el informe. En diálogo con Radio Dos, Gómez Picazo lo remata: Este plan no tiene que ver con el mercado y el dinamismo del mercado privados. De llevarse adelante en Plan, cuando las viviendas estén terminadas, puede descomprimir el mercado de alquileres. Lo que pasa es que hay que tener en cuenta que siendo realistas, hablamos de 2 o 3 años. Van a empezar a estar habitadas en 24 meses como mínimo. El Gobierno se juega todo en este Plan”, concluyó.
on24.com.ar
19-06-2012
Recopilado por:
Lic. Henry Medina
Asesor Inmobiliario, de Seguros e Inversiones
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