Pasos desconocidos para alquilar una vivienda

¿Se pueden alquilar todas las viviendas? Las adjudicadas por el Estado no, bajo pena de sanción. Adicionalmente, para alquilar una vivienda debe estar regulada por la Superintendencia Nacional de Arrendamiento de Viviendas (SUNAVI).

El mecanismo básico de la regulación del canon de arrendamiento de una vivienda es el siguiente: la SUNAVI recibe una solicitud o detecta que existe una vivienda alquilada o por alquilar que no está regulada por ella y procede a abrir el procedimiento. Para fijar el valor del inmueble debe ordenar su inspección y obtener del funcionario que la realiza los datos estipulados en la tabla "Tipología de Viviendas Unifamiliares/Multifamiliares" publicada por el Ministerio del P.P. de Vivienda y Hábitat en su Resolución Nº 203 (20−11−2012) que contempla 256 ítems que deben ser especificados, a cada uno de los cuales corresponde un puntaje entre 0 y 8.

Una vez obtenida esta información, se suma la cantidad de puntos y según este resultado se procede a aplicar los valores de las tablas que señalan los otros factores determinados en los artículos 19 al 24 del Reglamento de la ley, como son el Valor de Depreciación, Vulnerabilidad Sísmica (Vs) y Región Geográfica (Vg). Conocidas estas variables, se aplica la fórmula contenida en el artículo 18 del Reglamento VAI = VR x (1−K100) x Vs x Vg, en la cual VAI es el valor actual del inmueble, VR es valor de reposición, K es el porcentaje de depreciación, Vs es el coeficiente de vulnerabilidad sísmica y Vg el factor de variación geográfica, obteniendo así el valor actual del inmueble al cual se le aplica el porcentaje de rentabilidad estipulado por ley, siendo el resultado el monto anual del alquiler, que dividido en doce porciones será la mensualidad a pagar.

Para hacer más comprensible este procedimiento se presentan dos ejemplos: un apartamento de 35 años y un apartamento idéntico pero de 5 años de construido, ambos en el Suroeste de Caracas. Al final compararemos la renta resultante de aplicar la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios, derogada en cuanto se refiere a viviendas y la Ley de Regularización y Control de Arrendamiento de Viviendas de 2011.

El apartamento tipo tiene 130 m2 de superficie, está ubicado en un edificio de 10 pisos que ocupa una parcela de 1.180 m2, con sala de fiesta, portero eléctrico e intercomunicador, dos ascensores, cerca eléctrica, construcción tradicional aporticada, fundado sobre pilotes, paredes externas de ladrillos, puertas del edificio en cristal templado, doble lámina de acero con sistema de seguridad en acceso al apartamento, frisos lisos, pintura al caucho, rodapié de madera, ventanas panorámicas, closets de madera. Los pisos, cocina y sanitarios totalmente renovados, con acabados de primera. Luego de llenada la planilla de inspección, se determinó un puntaje total de 303 puntos. Aplicada la fórmula correspondiente a ambos apartamentos, tenemos el siguiente resultado: Ahora haremos el cálculo de la renta que generarían ambos apartamentos por aplicación de la Ley de Arrendamientos Inmobiliarios (LAI) de 1999, para lo cual se han tomado los datos reales del apartamento que ha servido de modelo. Una vez determinados y ponderados los valores correspondientes a los factores de obligatoria consideración que exige el artículo 30 de la LAI, se obtuvo el valor rental para cada una de las situaciones estudiadas Este valor rental debe ser transformado a Unidades Tributarias (90 Bs/UT en 2012) para determinar cuál es el porcentaje de rentabilidad anual aplicable según las disposiciones del artículo 29 de la LAI, lo que resultó en 8% anual para el apartamento de 37 años y 9% anual para el de 5 años.

Se evidencia la disparidad de valores y del monto de los cánones de renta mensual generados por la aplicación de uno u otro instrumento; ambas leyes persiguen el justo valor. Y surge la pregunta ineludible: ¿Justo para quién? ¿Para el propietario o para el inquilino? Sea usted el juez.

Entorno Inteligente
21-02-2013

Recopilado por:
Lic. Henry Medina
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