¿Le gustaría ser el promotor de su vivienda sin las desventajas de gestionarlo? ¿En qué se diferencia de las cooperativas? ¿Abarata los precios este sistema? Antonio del Bosque Barbero, arquitecto y Charter-Member de MBQ Group, analiza en qué consiste la autopromoción inmobiliaria gestionada.
¿Qué es MBQ myself?
MBQ myself es la firma de MBQ Group para el desarrollo de promociones inmobiliarias mediante la autopromoción inmobiliaria gestionada, en la que el destinatario final de la vivienda es el propio promotor de la misma, pero delega todas las funciones al efecto en un equipo técnico profesional que le entregará su vivienda en el tiempo, precio y forma establecidos de antemano, y lo que es más importante, a precio de coste y a su gusto.
¿Cómo funciona exactamente este sistema de promoción?
MBQ myself ofrece dos modelos de autopromoción inmobiliaria gestionada. En el primero, los interesados en adquirir su vivienda, la eligen sobre catálogo, de entre una oferta que estamos ampliando con bastante rapidez, a precio cerrado y con un tiempo de ejecución predeterminado y asegurado mediante contrato, sobre suelos bien situados y contratados a buenos precios, -algo fundamental para evitar el aumento del precio de la vivienda-, sobre los que se desarrollan unos proyectos que tienen un alto grado de estratificación de complementos, de modo que lleguen a ser accesibles a cualquier poder adquisitivo. En el segundo modelo los interesados en adquirir su vivienda desean una personalización máxima que parta de la búsqueda de suelo hasta el desarrollo integral de la misma.
¿En qué se diferencia de las cooperativas o comunidades de bienes?
Todas las viviendas de MBQ myself se contratan mediante la autopromoción particular de cada cliente, de modo que no estamos hablando de comunidades de bienes o cooperativas. Los clientes de MBQ myself no comparten riesgos con otros clientes de la misma promoción, ni tienen que firmar contratos en común ni asumir compromisos colectivos de ningún tipo. Simplemente contratan su vivienda de manera individual como autopromotores de la misma.
¿Podría aclarar un poco más la diferencia?
No somos partidarios de las cooperativas ni de las comunidades de bienes, que por cierto están dando mucho de qué hablar hoy en día, con los recientes casos de escándalos y fraudes, como los de PSV o el famoso caso del llamado 'Pocero bueno' de Fuenlabrada. Mediante la contratación de una vivienda de MBQ myself, el propietario compra como cosa cierta el suelo sobre el que se va a edificar su vivienda, garantizada en tiempo, precio y forma mediante contrato con todas las garantías para las partes y con todos los pormenores detallados de antemano. La seguridad jurídica es total, y el tiempo de ejecución muy rápido.
Si es tan atractivo como dice, ¿por qué no se ha empleado este sistema anteriormente?
La autopromoción inmobiliaria gestionada es un sistema de promoción bastante utilizado en muchos países del norte de Europa y en los EEUU, y también ha tenido una presencia constante en nuestro país en muchas zonas, sobretodo en el norte, pero no se ha desarrollado de manera profesionalizada. Lo cierto es que hasta ahora, por la propia inercia del mercado inmobiliario que hemos tenido, el comprador de vivienda siempre ha dependido del promotor profesional inmobiliario. La Banca financiaba empresas promotoras; éstas compraban suelo, y sobre éste, desarrollaban viviendas para venderlas a precios realmente exagerados a la gente, y en la mayoría de los casos, sin tener en cuenta sus preferencias y gustos particulares. Es lo que nos han enseñado como normal y deseable, lo cual no quiere decir que sea ninguna de las dos cosas.
Bueno, ahora quedan pocas empresas inmobiliarias?
Exactamente. Y quedarán menos dentro de un año. A excepción de las Sociedades de gestión inmobiliaria de la Banca, no habrá una presencia significativa de empresas promotoras capaz de promover la vivienda necesaria para satisfacer a la demanda existente, y eso significa que las entidades financieras pueden llegar a tener un monopolio sobre el desarrollo de la vivienda en nuestro país, lo que podría implicar un acuerdo tácito de los precios de venta de la vivienda en detrimento de los potenciales compradores.
¿Y la autopromoción inmobiliaria podría ser una alternativa paralela?
Efectivamente, creemos que la autopromoción inmobiliaria gestionada, que nosotros desarrollamos bajo la firma MBQ myself, puede ser una alternativa sólida al desarrollo de vivienda convencional que ahora se concentra en unas pocas manos. La vivienda es un derecho básico, presumiblemente garantizado por nuestra Constitución, y la verdad, para hacer viviendas sólo se requiere un equipo técnico que conciba y ejecute el proyecto sobre un suelo concreto y la persona que lo pague. Todos los sobreprecios añadidos por especuladores, comisionistas, etc., son innecesarios.
¿Se consigue abaratar el precio de la vivienda mediante este sistema?
La reducción de precios de las promociones que tenemos en marcha oscilan entre el 20 y el 30% respecto de los precios de mercado, incluso por debajo de las ofertas de segunda mano. En las viviendas de MBQ myself no sólo no existen los márgenes de beneficio de los promotores profesionales sino que tampoco hay gastos de gestión como en los casos de cooperativas o gestoras de comunidades de bienes, -que en muchos casos, tienden a converger con los de un promotor convencional-, y todos los procesos de ejecución, desde la elaboración de los proyectos hasta la ejecución material de los mismos, están enormemente optimizados para abaratar costes sin reducir al mismo tiempo las calidades de las viviendas ofertadas. Asimismo, MBQ myself no contrata promociones sobre suelos comprados a precios abusivos. El abaratamiento de precios es notable y real.
Pero las viviendas de los Bancos tienen financiación asegurada?
Todas las viviendas de MBQ myself cuentan con financiación de forma personalizada y en mejores condiciones que la mayoría de las promociones convencionales.
¿Han notado ya un interés por este sistema?
Bueno, acabamos de empezar a desarrollarlo de manera integral, de modo que todavía queda mucho trabajo por hacer. Algunas inmobiliarias se han interesado para ofrecer su intermediación en la comercialización de las promociones que tenemos en marcha, y el número de propietarios de suelo interesados en comercializarlo mediante nuestro sistema está creciendo con bastante rapidez, aunque desechamos muchas operaciones por diferencias con los precios o inseguridad jurídica. También hay entidades financieras interesadas en desarrollar su suelo mediante nuestro sistema. Pero nuestra intención es crecer con lentitud y seguridad.
La oferta que tienen es muy reducida de momento.
Como digo, no llevamos más de un mes con el proyecto, y de momento sólo tenemos promociones en marcha en la Comunidad de Madrid y alrededores, donde vemos una necesidad de vivienda de calidad a buen precio cada vez más insatisfecha. Estamos estudiando operaciones en la zona norte y en el centro de Andalucía, donde observamos situaciones de mercado similares a la descrita, pero con mucha cautela y moderación.
¿Pero no existe cierto rechazo a la vivienda vendida en plano?
Como arquitecto, yo no compraría una vivienda sobre un plano y una memoria de calidades de dos folios condicionada a las posibles modificaciones de la dirección facultativa durante la ejecución de la vivienda, que es lo que han hecho la mayoría de las promotoras hasta ahora. Y así hemos visto lo que hemos visto. Las viviendas MBQ myself se contratan con todas las especificaciones técnicas y legales bajo contrato, a precio cerrado, y en tiempo y forma preestablecidos y firmados igualmente bajo contrato, sin que existan modificaciones de ningún tipo en el proceso de ejecución, garantizadas asimismo en el tiempo, como los coches o los electrodomésticos.
¿Se pueden conseguir mejores calidades y diseños mediante este sistema?
El diseño es algo personal, y obviamente, cada uno tiene sus gustos en este sentido. Pero en cualquier caso, al reducir los costes de la promoción, podemos destinar más recursos a mejorar la calidad técnica y constructiva de las viviendas de MBQ myself, así como aplicar determinadas tecnologías para la mejora de la vida de los usuarios de las mismas; hemos establecido acuerdos con algunas empresas para el desarrollo de determinadas energías renovables en todas las viviendas de MBQ myself, como la geotérmica o la solar, de modo que las facturas por consumo energético de los propietarios sean menores a final de mes. Nuestra intención a largo plazo es llegar a un nivel total de autosuficiencia que permita al usuario de una vivienda de MBQ myself no depender de las fuentes de energía externas que sin duda alguna serán cada vez más caras. La construcción, -contrariamente a lo que se dice habitualmente-, es una actividad enormemente compleja y técnica que puede facilitarnos mucho la vida y mejorar nuestra economía doméstica.
Y en cuanto a la personalización de las viviendas?
Bueno, usted puede comprar un coche de una clase en su modelo más básico e irle añadiendo complementos hasta obtener un grado de personalización y complejidad que abarque un abanico de precios bastante amplio. En las viviendas de MBQ myself ocurre lo mismo: usted puede comprar el modelo básico de una promoción y adquirir una vivienda de buena calidad, o si su bolsillo lo permite y es de su gusto, irle añadiendo complementos más sofisticados, bien al principio, o bien después de un tiempo, tal vez cuando disponga o quiera disponer de los recursos económicos necesarios para ello. De este modo, llegamos a todos los bolsillos, aunque evidentemente, dentro de los márgenes razonables de cada zona.
Eleconomista.es
06-03-2012
Recopilado por:
Lic. Henry Medina
Asesor Inmobiliario, de Seguros e Inversiones
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