Después de 16 años de relativa estabilidad económica en Brasil, con una inflación históricamente baja y estable, los bancos y compradores de viviendas comienzan a considerar las hipotecas con seriedad, por primera vez en la historia del país.
A medida que el naciente mercado hipotecario brasileño comienza a ganar fuerza, los bancos buscan nuevas formas de asegurar la financiación a largo plazo necesaria para respaldar un rápido crecimiento.
Tradicionalmente, los brasileños compraban casas en efectivo, luego de ahorrar durante años o con la ayuda financiera de familiares y amigos. Con la inflación bajo control, ha tenido lugar un repunte del interés en las hipotecas. El año pasado, los préstamos hipotecarios totalizaron unos US$30.780 millones, frente a los US$1.080 millones de hace diez años.
Sin embargo, la financiación hipotecaria representa apenas 5% de la economía de Brasil, aunque se espera que se duplique en los próximos años.
Con la expansión de la financiación hipotecaria, no obstante, aparece otro problema: cómo financiarlo.
En Brasil, casi todas las hipotecas se financian con un pequeño fondo común de las llamadas cuentas de ahorro, que pagan una tasa de interés por debajo de la del mercado y que el gobierno obliga a que sea en gran medida invertido en la financiación de viviendas. Esa combinación desalienta el ahorro y crea un cuello de botella para la financiación hipotecaria.
El banco estatal Caixa Econômica Federal (CEF) es el mayor tenedor de las llamadas cuentas de ahorro, con un valor de US$81.500 millones, una pequeña fracción de los US$2,27 billones (millones de millones) del total de activos en el sistema financiero. El CEF gestiona también el Fondo de Garantía por Tiempo de Servicio (FGTS), un sistema de financiación de los trabajadores, que asigna una gran parte de sus US$147.200 millones de activos a hipotecas.
Este, por supuesto, es el mismo camino que eventualmente dio lugar a la crisis de las hipotecas subprime en EE.UU.
Las autoridades brasileñas se apresuran a señalar que la combinación de bajas tasas de interés y una relajada regulación llevó a los prestamistas hipotecarios estadounidenses a ignorar los riesgos. Durante décadas, el mercado hipotecario de EE.UU. estuvo perfectamente sano y proveyó dinero a millones de personas para comprar sus casas.
Los brasileños argumentan que sus aún elevadas tasas de interés —la tasa de referencia del banco central se mantiene en un imponente 11,5%— y una estricta regulación impedirán que el mercado se salga de control.
El mercado de titulización dio un gran paso esta semana a partir de un acuerdo que básicamente hace responsable al FGTS de traer nuevos inversionistas. El FGTS compró valores respaldados por hipotecas por un valor de US$1.586 millones, en gran parte al CEF, aunque también al Banco Santander Brasil SA, la filial local del banco español, y al brasileño Itaú Unibanco Holding SA.
Ahora se espera que el FGTS venda algunos de esos valores a otros inversionistas y también que esté dispuesto a recomprarlos si fuera necesario, para ayudar a desarrollar el mercado secundario.
"El acuerdo es el primer intento serio de crear un mercado secundario para valores respaldados por hipotecas residenciales en Brasil, y tiene lugar tras los recientes cambios en las políticas de inversión del FGTS, que le permiten adquirir esa clase de activos de bancos y promotores inmobiliarios", señaló Moody's en su informe semanal del panorama crediticio.
Fabio Cleto, vicepresidente de fondos del CEF, dijo que hay cerca de US$4.000 millones en valores hipotecarios brasileños en circulación, y que una vez que ese nivel llegue a los US$5.700 millones, el mercado secundario debería comenzar a emerger. Un mercado secundario podría atraer a una gama más amplia de inversionistas, dando lugar a más fondos disponibles para el mercado hipotecario en general.
Según Moody's, fueron ofrecidas hipotecas con valor mayor al doble del monto total, y una posible transacción el próximo año podría impulsar el volumen total de la circulación a cerca de la cifra señalada por Cleto.
online.wsj.com
27-10-2011
Recopilado por:
Lic. Henry Medina
Asesor Inmobiliario, de Seguros e Inversiones
04166220453
04143692526
twitter: @Henry_Medina
PIN 31E5A7B4
hmedina30@yahoo.es
http://es.groups.yahoo.com/group/corredor_inmobiliario/
No hay comentarios:
Publicar un comentario