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Una fórmula universalmente aplicada que toma en cuenta el valor actual de la construcción, le resta la depreciación por los años de la edificación y considera el estado de conservación del inmueble, pero no incluye el valor del terreno, es la que regirá la fijación del canon de arrendamiento de viviendas. Esa es la propuesta del movimiento de inquilinos, presentada este miércoles en la sesión de la Comisión Permanente de Administración y Servicios de la Asamblea Nacional (AN), en una nueva jornada de discusión del proyecto de Ley para la Regularización y Control de los Arrendamientos de Viviendas.
Se trata de una ecuación utilizada para tasaciones según el método de costos: VAI= VR x (1-PVI) + VT, y será utilizada por la Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Viviendas, un ente que nace por mandato de esta nueva ley, en sustitución de la Dirección Nacional de Inquilinato.
Establece el Valor Actual del Inmueble (VAI) según el Valor de Reposición (VR), que es el costo de una construcción semejante en la actualidad, medido en bolívares por metro cuadrado; pero se incluye la depreciación del inmueble (Porcentaje de Vida Transcurrido – PVI), según una tabla internacional denominada Ross-Heideke.
El Valor del Terreno (VT) se tomará en cuenta sólo para las ventas de inmuebles mas no para los cánones, puntualizó Rígel Sérgent, vocero de la Red Metropolitana de Inquilinos que expuso la metodología ante la Comisión. “No consideramos el valor de la tierra, porque no estamos comprando la vivienda cuando alquilamos”, puntualizó.
En ese sentido, el presidente de la Comisión, diputado Diosdado Cabello (Partido Socialista Unido de Venezuela (Psuv), apuntó que no debe tomarse en cuenta el valor del terreno para fijar el canon porque “cuando alquilas no tomas posesión del terreno”.
La Tabla Ross-Heideke considera dos aspectos importantes, destacó Sérgent: la depreciación por los años de construcción del inmueble y el estado de conservación. Eso arroja nueve categorías, que van desde un inmueble en óptimas condiciones hasta uno en demolición, con porcentajes de depreciación de hasta 90%.
Para la fijación del canon se tomará en cuenta un porcentaje de rentabilidad anual sobre el valor del inmueble, que, de acuerdo con Sérgent, lo plantean de entre 3% y 5%.
El punto sobre la metodología para fijar el canon fue diferido para próximas reuniones, a fin de incorporar ciertas categorías que permitan obtener cálculos más justos.
Cabello indicó que el método propuesto es aceptado por la mayoría pero ante observaciones planteadas, como los montos a establecer para viviendas de vieja data pero que han sido refaccionadas en su totalidad, “ha quedado un vacío que es necesario cubrir”.
Por eso pidió revisar la propuesta para abordarla en una nueva sesión, tomando en cuenta las observaciones de otros sectores. “Que nadie diga que no fue escuchado”, expresó en la reunión.
En la sesión de este miércoles intervinieron Roberto Orta, de la Asociación de Propietarios de Inmuebles Urbanos (Apiur), y José Pereira, de la Sociedad de Ingenieros de Tasación de Venezuela. Ambos coincidieron en la necesidad de incluir aspectos como el tipo de construcción y material de la vivienda en la fijación del canon.
Sérgent comentó que, a la luz de enriquecer la propuesta, incluirán expresamente factores como el tipo de construcción para establecer el metro cuadrado: si es de acabados de lujo o si es de interés social, por ejemplo. Este aspecto fue planteado por Apiur y el diputado de derecha César Rincones.
“La fórmula no sufrirá cambio. Lo que podemos tomar en cuenta son otros factores adicionales en el articulado o tomarlos en cuenta de manera distinta. La metodología está definida”, acotó, por su parte, Cabello.
De acuerdo con el método planteado por los inquilinos, un apartamento de 100 metros cuadrados ubicado en el municipio Sucre del estado Miranda, con 54 años de antigüedad, una rentabilidad anual de 5% y un valor de 1.925 metros cuadrados por construcción nueva en el Área Metropolitana de Caracas, tendrá un canon de 384 bolívares, mientras que uno de 72 metros cuadrados costará 268,80 bolívares al mes.
Sérgent puntualizó en su exposición que un inmueble con antigüedad, características y mantenimiento similar tendría el mismo valor, sin importar su ubicación.
Cabello resaltó que este método es más justo, en oposición al que se aplica en la actualidad: un simple muestreo de viviendas en un sector para arrojar una media es lo que suelen usar los propietarios para determinar el costo del alquiler mensual.
Lo aprobado
En la sesión de este miércoles de la Comisión de Administración y Servicios se aprobó el articulo 78, referido a la preferencia arrendaticia. Esto es el derecho preferencial que tiene el inquilino de continuar arrendando la vivienda al término del contrato, en caso de que el propietario desee seguir destinándolo a alquiler.
Se establece una indemnización de 100 unidades tributarias por mes transcurrido fuera del apartamento de manera indebida, en beneficio del arrendatario, si el arrendador lo desalojó para alquilar el inmueble a otra persona.
También se aprobó el artículo 80, referido a las reparaciones del inmueble, las cuales, si son de envergadura o mayores, deben ser asumidas por el arrendador.
Además, se evitará que sea utilizado como vía para un desalojo forzoso, pues si los trabajos implican la reubicación de la familia, esto debe ser autorizado por la Superintendencia, que garantizará el retorno del inquilino a su vivienda al término de las obras.
En cuanto a los procedimientos para demandas por desalojo, el artículo 83 aprobado remite al proceso establecido en el decreto ley contra los desalojos arbitrarios, dictado en mayo pasado.
Una vez la Comisión concluya la revisión del texto, pasará a plenaria para su segunda discusión y aprobación. Cabello indicó que se realizarán las reuniones necesarias para agilizar el proceso.
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12-08-2011
Recopilado por:
Lic. Henry Medina
Asesor Inmobiliario, de Seguros e Inversiones
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