Avances en la discusión de la Ley de Arrendamientos de Viviendas

apiur.org
Avanza la discusión de la Ley de Arrendamientos de Viviendas, que comenzó el 13 de Julio en la Comisión de Administración y Servicios Públicos de la Asamblea Nacional. Están operando paralelamente dos tipos de reuniones en el seno de esta comisión:

Las primeras son las sesiones formales de discusión en las cuales participan los 11 diputados que la conforman. Estas se realizan una o dos veces por semana. Las segundas son las reuniones complementarias de discusión de los artículos, a las cuales asisten organizaciones de inquilinos y propietarios, gremios inmobiliarios, abogados ligados al sector y entes públicos. Los artículos aprobados en las reuniones completarías son presentados para su discusión a los diputados de la comisión. Una vez finalizada la discusión de la comisión, el informe de la ley pasará a la plenaria de la Asamblea Nacional para su discusión final.

Es necesario analizar algunos de los artículos aprobados por la Comisión:

1. La obligatoriedad de contratar por un lapso mínimo de 3 años (Art.46): Esta regulación elimina la voluntad de las partes en cuanto la duración del contrato. Propietarios e inquilinos muchas veces necesitan alquilar por menos tiempo, lo cual es nocivo para la figura del arrendamiento.

2. El canon se ajustaría cada 3 años: Desconoce la realidad inflacionaria del país. El propietario estaría obligado a soportar 3 años de inflación acumulada, la cual proyectando el 26,9 % del 2010, es casi un 80% que debe soportar el propietario para poder ajustar el canon, mientras suben año a año los gastos de condominio, derecho de frente, reparaciones e impuestos. Esto hará poco atractivo para un arrendador el colocar su inmueble en oferta.

3. Se crea una Superintendencia Nacional de Arrendamientos de Viviendas (Art.16), la cual quita a las oficinas regionales de inquilinato, la facultad de fijar los cánones de arrendamiento, desligando a las alcaldías de la materia, las cuales tienen oficinas de catastro que llevan excelente data relativa a las propiedades de cada región.

4. Regulación Absoluta (Art.10): Toda vivienda quedaría sujeta a regulación del canon de arrendamiento, eliminando la exoneración que tenían los inmuebles construidos después de 1987. Esto definitivamente desincentiva la construcción de nuevas viviendas en alquiler, ya que todas quedarían reguladas desde su construcción. La construcción de nuevas viviendas se ha manifestado en los sectores populares, con piezas y apartamentos populares y en las urbanizaciones y pueblos con la construcción de anexos y habitaciones para el arrendamiento.

5. Garantías (Cap.II eliminado): Se suprimió la posibilidad de solicitar depósito en garantía o fianza, lo cual deja al propietario sin una garantía al momento de recibir el inmueble del arrendatario. Estas garantías por lo general cubren los daños al inmueble y las deudas de que pueda dejar el inquilino en los servicios públicos.

6. La subrogación por muerte del inquilino (Art.52): Este artículo es de graves consecuencias ya que le otorgó a cualquier ocupante del inmueble la posibilidad de subrogarse en el contrato a la muerte del arrendatario. Esto evidentemente promocionará los traspasos ilegales, ya que otorga carácter legal a cualquier tercero que ocupe el inmueble.

7. Impuesto a viviendas desocupadas (Art.4): Se crea un impuesto aplicable a las viviendas que se encuentren desocupadas. Esto atenta contra la libre disposición de los bienes por parte de su propietario. Con esta regulación se entiende que el Estado tendrá la facultad de inspeccionar las viviendas para determinar el impuesto.

8. Prohibición de arrendar viviendas adjudicadas por el Estado (Art.13): Esto limita de manera ilimitada a cualquier adjudicatario de una vivienda del Estado.

9. Revisión previa de los contratos (Art.21): Esto limita a las partes a suscribir el contrato ante una notaria, ya que la Superintendencia tendría que aprobar el contrato y el canon antes de que suscriban las partes.

10. Defensa Pública Inquilinaria (Art.28): Esta representaría únicamente a inquilinos, discriminando a los propietarios que no tengan como pagar un abogado privado. El derecho a la propiedad, es también un derecho humano protegido por nuestra Constitución.

11. El método de fijación del valor de la vivienda, a los efectos de establecer el canon de arrendamiento y el precio de venta de toda vivienda alquilada, está aún en estudio, pero lo más seguro es que excluya la ubicación del inmueble como parámetro de valor y no tomará en cuenta el valor de adquisición de la propiedad, dejando al propiedad en una minusvalía económica, que dará como resultado un canon de arrendamiento que muchas veces no cubrirá ni quisiera los gastos del inmueble.

12. Se ha eliminado la prórroga legal, plazo de gracia que permitía a las partes tener certeza de la fecha de restitución del inmueble. Ante esta eliminación, el propietario solo recuperaría el inmueble si el inquilino incumple con las obligaciones contractuales o por necesidad directa o de un familiar del inmueble. Deja de tener importancia el plazo establecido en el contrato, dejando a voluntad del inquilino la entrega de la propiedad. Cerrar la posibilidad de notificar la voluntad de no arrendar la propiedad implica una confiscación indirecta del inmueble y una grave afectación a las propiedades arrendadas.

Estas normas están aún en discusión.
Hacemos un llamado a la colectividad en general a hacerse parte de las discusiones de esta Ley, en vista del alto impacto que tiene para la sociedad venezolana.

Asociación de Propietarios de Inmuebles Urbanos (APIUR)
15-08-2011

Recopilado por:
Lic. Henry Medina
Asesor Inmobiliario, de Seguros e Inversiones
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