Caracas es la ciudad de América Latina donde al 80% (la cifra más elevada) de las familias no les alcanzan sus ingresos para tener una vivienda digna propia, según el estudio "Un espacio para el desarrollo: los mercados de vivienda en América Latina y el Caribe (ALC)", elaborado por el Banco Interamericano de Desarrollo (BID), trabajo que analizó "en profundidad los mercados de vivienda en más de 18 países" de América Latina y el Caribe.
"La brecha de asequibilidad" a la vivienda en 41 ciudades de ALC, se basó en "el porcentaje de hogares en cada ciudad que destinarían más de 30% de sus ingresos al pago de un hipoteca a 20 años, con un pago inicial de 10%, para comprar una vivienda".
"El estudio mide la capacidad de los hogares en 41 ciudades de la región para comprar directamente o cumplir los requisitos para postular a un crédito hipotecario para una vivienda construida según los códigos de construcción en terrenos legalmente parcelados y urbanizados".
El BID advierte que ALC "encara un considerable y creciente déficit habitacional que sólo se podrá atender si sus gobiernos promueven una mayor inversión por parte del sector privado para aumentar la oferta de viviendas adecuadas y asequibles".
Causas
En la mayoría de los casos, lo que le impide a las familias acceder al mercado de la vivienda formal es: insuficiencia de ingresos, imposibilidad de documentar ingresos, escasa oferta de viviendas de buena calidad a precios bajos, elevados precios, insuficiente oferta de terrenos adecuados, ausencia de crédito o altas tasas de interés, señala el estudio.
Existen familias que pese a tener ingresos suficientes para adquirir una vivienda mejor, "no logran conseguir una hipoteca".
También "es posible que algunas familias no quieran comprar una buena vivienda construida por el sector privado −aunque tuvieran la capacidad para pagarla− si creen que pueden conseguirla más barata obteniendo tierra de un urbanizador ilegal u ocupándola (invadiéndola) y construyendo la vivienda por sus propios medios".
En ciudades como Caracas, Buenos Aires y Sao Paulo, seis de cada 10 familias enfrentan al menos una limitación (causa) de las mencionadas, además "la escasa oferta privada de viviendas asequibles es la principal causa".
Las tres ciudades donde las viviendas privadas tienen los precios mínimos más altos, son: Caracas (54.054 dólares), Buenos Aires ($44.228) y Santiago ($42.420). En Caracas, un grupo familiar necesitaría en promedio ahorrar todos sus ingresos durante 31 meses continuos para comprar una casa de ese precio, que es el más barato del sector privado.
Además, las principales causas "de los malos resultados de la región en materia de vivienda: sus altos precios en relación con el ingreso familiar, falta de acceso al crédito hipotecario y los altos precios de la tierra y de la construcción, que son, a su vez, los factores críticos que más influyen en los costos de la vivienda".
Brecha y crecimiento
"Los cálculos recientes señalan que los problemas de vivienda afectan a más de una tercera parte de las familias de ALC que viven en las ciudades", apunta el informe del BID. Considera que "es probable que el crecimiento económico ayude a disminuir las brechas de viviendas en la región, pero no lo suficiente".
Estima que hacia 2015, el crecimiento de la economía "habrá ayudado a sólo 36% de las familias que actualmente viven en viviendas subestándar". Proyecta que los programas públicos de construcción de viviendas ayudarán a otro 5% de familias. Sin embargo, en 2015 cerca de 36% de las familias (alrededor de 59 millones de personas) que viven en zonas urbanas y rurales "seguirán habitando viviendas inadecuadas, comparado con el 37% de los hogares en 2009".
Inversiones
El BID calcula que para cerrar la actual "brecha de vivienda" en ALC se necesita invertir no menos de 310.000 millones de dólares, es decir, el 7,8% del producto interno bruto (PIB) regional.
Adicionalmente, para satisfacer la demanda futura de vivienda se necesitan inversiones de por lo menos $70.000 millones al año".
La Cámara Venezolana de la Construcción, CVC (Revista ConstrucciónCVC, enero/marzo 2012) sostiene que Venezuela debe destinar $15.700 millones promedio anual para levantar 200.000 viviendas cada año, lo que beneficiaría a alrededor de 600.000 familias.
La CVC considera que tal propuesta es factible "si se destinan, en la Ley de Presupuesto de cada año, recursos para desarrollo urbano y vivienda por un monto equivalente al 3% del PIB y se conservan los aportes anuales provenientes de la banca, a través de la cartera hipotecaria obligatoria".
César Contreras Altuve
ccontreras@cadena−capriles.com
El Mundo
04-06-2012
Recopilado por:
Lic. Henry Medina
Asesor Inmobiliario, de Seguros e Inversiones
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