Los pisos van a seguir bajando
Los salones inmobiliarios son lugares ya para buscadores de viviendas profesionales. Para cazadores que conocen a sus presas al dedillo: se saben la evolución de sus precios y, también, de las viviendas cercanas. Muchos de quienes van a las ferias del “ladrillo” tienen “fichada” la casa que les gusta e intentan arañar un descuento superior, o la segunda plaza de garaje de regalo o mejores condiciones de financiación. Parece que al comprador que busque una vivienda nueva le merece la pena esperar a que bajen más los precios. Porque bajarán. Además, los lugares en los que se concentran las promociones de reciente construcción se caracterizan porque hay un gran stock de viviendas similares: si venden el 4º A, te puedes comprar el 5ºA. Y, si no, en el edificio de enfrente.
Pero, ¿qué sucede con quienes buscan una vivienda de segunda mano en una zona ya consolidada de la ciudad? Esperar en esas zonas es más peligroso. Imaginemos que el comprador ve una vivienda que le encanta, pero considera que es cara. Intenta negociar con el propietario. Le hace una oferta. Pero el dueño sigue en sus trece. El comprador decide esperar un poco.
Quiere darle tiempo al vendedor a que se dé cuenta por sí mismo de la realidad en la que vivimos: paro, escasez de crédito, escasa demanda, en definitiva. Le llama tres meses después. Y, para su sorpresa, ya ha vendido el piso. ¿Demencial? Es posible. Pero ya hay indicadores adelantados (quizás muy, muy adelantados) del final de la crisis inmobiliaria en el centro de las ciudades. En concreto, de Madrid. Porque ya hay promociones nuevas en marcha. Pocas, eso sí. También es verdad que hay muy poco suelo disponible. Aunque más de un experto se muestra escéptico: “Esas promociones se venderán y ello no significará que la recuperación se inicia”. Quienes invierten sólo lo hacen en los mejores productos y en buenas ubicaciones, justo en zonas donde la crisis inmobiliaria pasa de puntillas.
Según la última encuesta “Tendencias” realizada por CB Richard Ellis entre 200 profesionales del sector, cada vez más analistas creen que el ajuste en las grandes ciudades, como Madrid o Barcelona, está cerca de completarse. Eduardo Fernández-Cuesta, presidente de esta firma de inversión, precisa un poco más respecto al tipo de viviendas que pueden bajar más en función de su precio: las que ahora se están vendiendo oscilan entre los 100.000 y los 120.000 euros y con un 100% de financiación, que son, obviamente, propiedad de las entidades financieras. En cambio, las viviendas medias, es decir, a partir de los 150.000 euros, seguirán bajando de precio. Siguen sin venderse. Posiblemente el ajuste que quede por delante sea de dos dígitos, es decir, por encima del 10%. Y, quizás, también, aunque un poco menos, las de lujo.
Pero, en general, nueve de cada diez expertos consultados por CB Richard Ellis opinan que los precios continuarán cayendo.
El primer caso, el del comprador en busca de una vivienda nueva en una feria inmobiliaria, está basado en hechos reales. Ocurría el pasado fin de semana en Madrid. El segundo, el que busca un piso de segunda mano, no. O a medias. Sí se inician casas en el centro. Eso es verdad. Pero, en realidad, lo que hemos hecho ha sido extrapolar al mercado de compraventa lo que ocurre en el de alquiler.
Los alquileres no son baratos. En el centro de Madrid, al menos los de partida, se encuentran en niveles muy similares a los del año 2008. Sólo las viviendas con menos atractivo de cada zona aparecen con precios rebajados en las páginas web inmobiliarias. El aspirante a inquilino le puede decir a un propietario: “Por 800 no, pero por 700 me la quedo”. Y la respuesta bien puede ser: “Uff! Por 700 tengo mil ofertas”. Ni siquiera deja la puerta abierta a la negociación hacia el punto medio. Otros arrendadores admiten sin rodeos que están alquilando caro: “Sé que si lo pusiera a 600 euros lo alquilaría hoy. Pero no me importa esperar un par de semanas”.
Y lo cierto es que las viviendas en alquiler vuelan. Compruébenlo. Al menos un tercio de las viviendas que hoy se anuncian en los portales inmobiliarios está alquilado. Llamen, llamen.
También hay otras que enseñan los inquilinos que se van. Los propietarios no están dispuestos a perder ni un solo mes de alquiler. Con todo lo que ello implica: ni pintan, ni limpian, ni adecentan. Nada. Y esos inquilinos ejercen de perfectos comerciales: “Date prisa si te interesa. No esperes a mañana, que ya lo ha visto mucha gente”. De esta manera, ¿quién necesita una agencia inmobiliaria?
Eso no significa que los propietarios no sean miedosos. Lo son. Y mucho: ahora se ha puesto de moda pedir tres meses de fianza, amén de los avales bancarios y otras garantías que exigen a los inquilinos.
¿Ha aumentado la demanda de viviendas en alquiler? Muy probablemente. O quizás sólo se ha mantenido. La gente que antes alquilaba ahora vive con sus padres y la ha venido a sustituir un numeroso grupo de personas que en otras circunstancias, con otro mercado laboral con más garantías para el trabajador y con un sistema financiero saneado y más generoso con los créditos, se compraría una casa. De hecho, por eso los profesionales del sector opinan que las mejores oportunidades (después de las rehabilitaciones) dentro de la promoción inmobiliaria se encuentran en las viviendas en alquiler con opción a compra.
Finanzas.com
27-02-2012
Recopilado por:
Lic. Henry Medina
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