Soluciones al financiamiento de viviendas

GUILLERMO GARCÍA
Sin duda en estos momentos, el tema del acceso a una vivienda se ha convertido en el tema de atención y de urgencia, tanto para el gobierno como para los ciudadanos. En la búsqueda de soluciones a este tan importante problema, me permito presentar algunas soluciones para atacar el problema de financiamiento a la vivienda y así dar algunas opciones.

La variable financiamiento es fundamental, tanto por el lado de la oferta como por el lado de la demanda. Los promotores y constructores requieren recursos para construir y los compradores opciones de financiamiento que les permita acceder a la compra de las unidades habitacionales construidas. La pregunta que se hacen muchos es: ¿Cómo podemos financiar la construcción y compra masiva de viviendas, que permita el acceso de las mayorías y reducir aceleradamente el déficit habitacional?

Varios esquemas podrían evaluarse para la financiación masiva de viviendas. Los esquemas son los siguientes: el Bono Vivienda Promotor, Fondos de Inversión Inmobiliaria, Titularizaciones y la creación de las Cédulas Hipotecarias.

El esquema del "Bono Vivienda - Promotor" está basado en la emisión y otorgamiento de un Bono de Deuda Pública Nacional (DPN), el cual su única finalidad es aplicarlo como cuota inicial para la adquisición de una vivienda principal. En consecuencia, El "Bono" tiene como único objetivo servir como subsidio de la cuota inicial para la adquisición de vivienda principal y la porción adeudada restante está atada al otorgamiento de un crédito de Ley de Política Habitacional. ¿Cómo funciona? Los bonos son otorgados a todas aquellas personas o grupo familiar con ingresos demostrados hasta Bs.F. 7.000,00; y éstas lo ceden al constructor o promotor de las viviendas. Los constructores tienen la alternativa de ir a negociarlos en la bolsa, o colocarlos como colateral para préstamos bancarios. Sobre ello tengo desarrollado todo un esquema.

Fondos de Inversión Inmobiliarios y Titularizaciones

¿Qué es un Fondo de Inversión inmobiliario? Es un vehículo de inversión que surge como una alternativa en el sector inmobiliario, especialmente para todos aquellos pequeños y medianos inversionistas y ahorristas que no pueden directamente tomar posiciones en propiedades debido al elevado costo. La finalidad del Fondo es brindar acceso para que los inversionistas puedan participar de la rentabilidad y apreciación que ofrece una cartera diversificada de inversiones inmobiliarias, al mismo tiempo una protección contra la inflación y la devaluación que descapitaliza los activos monetarios y reduce el poder adquisitivo de los inversionistas. A través del fondo de inversión se podrían desarrollar proyectos residenciales, comerciales, de oficina y turísticos; convirtiéndose el fondo en un gran inversor institucional y promotor inmobiliario. El fondo también podría incursionar y desarrollar viviendas en alquiler con opción a compra. En el país, el marco legal que los establece y define es la Ley de Entidades de Inversión Colectiva Inmobiliaria; estos bajo previa autorización de la Superintendencia Nacional de Valores (SNV).

Titularización

Es el uso de un activo(s) o hipotecas como colateral o garantía para emitir títulos valores en el mercado con el objetivo de levantar fondos para la construcción de viviendas. Es dar una utilización más eficiente y sacar mejor provecho de los activos que se poseen. Existe en el país unas normas sobre titularizaciones que aprueba y supervisa la Superintendencia Nacional de Valores (SNV). La titularización podría ser un mecanismo excelente para ser utilizado por la banca y el Gobierno (hipotecas) y los constructores (activos inmobiliarios). La buena y correcta implementación de un esquema de titularizaciones daría solución a uno de los mayores problemas que tiene la banca para romper con la asimetría de los recursos, ya que hoy la banca capta dinero de corto plazo, para colocarlos a largo plazo (prestamos hipotecarios) por lo que se produce esa asimetría de recursos, que conlleva a una limitada posibilidad de financiamiento para la compra de vivienda. Colombia ha llevado con mucho éxito una estructura de titularización de hipotecas que ha potenciado tremendamente el financiamiento de viviendas y se ha convertido en factor determinante del crecimiento y posibilidad de financiamiento y compra de viviendas en Colombia para todos sus ciudadanos. Sobre este tema me referiré en próximas entregas.

Asesor Financiero
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El Universal
12-02-2012

Recopilado por:
Lic. Henry Medina
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