En Carabobo hay 12 mil procedimientos de desalojo paralizados.
Para tener una oportunidad de mejorar sus ingresos, Rafael García decidió vender su apartamento en el edificio Giordano, pero se dejó llevar por la propuesta del cliente: alquilar el inmueble con opción a compra.
El usuario le propuso darle una inicial, y luego le prometió que solicitaría un crédito. Enseguida, García le arrendó la vivienda a un precio muy módico. De este acuerdo nada se ha cumplido, el arrendatario nunca le ha cancelado las rentas, ni tampoco la inicial. El ocupante alega que por tener una menor de edad tiene derecho a quedarse. Esto motivó a Rafael García a demandarlo en el Tribunal Primero de los Municipios, pero el caso no ha transcendido.
La Ley Contra Desalojos Arbitrarios establece que están suspendidas todas las medidas de desalojo de residencias, sea cual sea el motivo. Según María Elena Navarro, presidenta de la Red de Propietarios de Viviendas en Alquiler, en estos casos aún se debe respetar la vigente Ley de Arrendamientos Inmobiliarios de 1999, cuyo artículo 34 destaca que el arrendatario que haya dejado de pagar el canon correspondiente a dos meses de mensualidades consecutivas es causal de desocupación. "El arrendatario y el inquilino deben realizar actos conciliatorios, pero si una de las partes no está de acuerdo no hay trato posible", advirtió.
Esta Red, conformada en agosto de este año propone reducir la sensación de incertidumbre -con asesoramiento gratuito- a los propietarios de los inmuebles sobre los pasos a seguir en caso de afrontar algún problema con los inquilinos.
Relativos beneficios
En la actual Ley de Arrendamientos Inmobiliarios -1999-, el inquilino cuenta con una prórroga, si su contrato llega a término. Se establece un tiempo de gracia, en el cual una vez vencido el período contractual para el uso de la propiedad, la norma automáticamente le otorga al arrendatario un plazo para que pueda ubicar un sitio a dónde irse.
Si tiene una relación arrendaticia de seis meses o un año, tiene una prórroga legal de dos trimestres hasta un tope de tres años. Esto había tenido resultados muy positivos, porque el inquilino durante ese período podía buscar un sitio para vivir. Pero al consultor jurídico de la Asociación de Propietarios de Inmuebles Urbanos, Carlos Calanche, le preocupa que la comisión de Administración y Servicios de la AN durante la discusión del proyecto de Ley de Regulación y Control de Arrendamientos coloque como obligación, que el contrato sea ahora por un plazo mínimo de tres años.
"Es bastante delicado, porque realmente en este tipo de relaciones los que encaran son la voluntad de las partes".
El instrumento establece la posibilidad preferencial de renovar el contrato para el arrendatario y el inquilino, quienes podrán manifestar su voluntad de no continuar con éste antes del lapso, sin perjuicio de tener que pagar indemnizaciones o cánones restantes. Pero, el hecho de que se tenga que regular universalmente todos los inmuebles, también perjudica a los arrendadores, señala el especialista. La ley vigente establece que son objeto de regulación aquellas propiedades que sean construidas desde 1997; no establece ordenación universal de todas las casas. De aplicarse el proyecto, se desincentivaría la construcción de viviendas para alquiler, porque estas edificaciones serían reguladas por la Dirección de Inquilinato.
Se preve también crear una Superintendencia Nacional de Inquilinos, un ente administrativo adscrito al Ministerio de Vivienda y Hábitat, que se encargará de regular las incidencias que puedan presentar el inquilino y el arrendador. "Incluso supedita la redacción de cualquier contrato de arrendamiento a la supervisión de inquilinato para que esta verifique el canon y los convenimientos. Como consecuencia, otro trámite burocrático bastante complejo, pues si una persona quisiera suscribir este tipo de gestión con cualquier otra tendría que ir a esta entidad, esperar que revisen el documento y luego admitirlo", explicó Calanche. Para el abogado, es ilógico porque a veces hay contratos que deben hacerse de manera privada y otros a través de un notario.
Si un arrendador quería alquilar el inmueble amoblado, no podía pasar del 30% del canon de arrendamiento. Esta norma fue suprimida, lo cual traería como consecuencia que muchas personas de manera arbitraria alquilarán con sobreprecio.
Y en los casos donde los inquilinos fallecen, cualquier persona podría sustituir la posición que tenía. Esto generaría un mercado negro de personas que podrían traspasar los herederos del ocupante. "Podrían alquilárselos a un tercero, ajeno a la relación arrendataria", atestiguó Carlos Calanche.
Una ley parcializada
Ninguna ley puede aprobarse en desmedro de una de las partes. En el negocio del arrendamiento, el arrendador es el que ofrece su vivienda al mercado para que sea ocupada. Si la ordenanza perjudica a uno de los sectores no es buena. El Estado es el que decide todo, pone los precios y define las condiciones. De acuerdo con la directora de Políticas Públicas del Centro de Estudios para la Divulgación del Conocimiento Económico, Isabel Pereira, la norma debe ser objetiva, imparcial y beneficiosa para ambas partes.
"Las condiciones son tan duras para el arrendador que el mercado de alquileres en Venezuela ha caído desde hace aproximadamente dos años. En el país existe un déficit de más de dos millones de casas, cifras que demuestran que el Gobierno Nacional fracasó en la Misión Vivienda. Aparte que, las familias que aún no han tenido acceso a una propiedad y resolvían con el arrendamiento, ahora estarán muy perjudicadas porque este mercado tenderá a desaparecer. Los propietarios de viviendas, preferirán venderlas o inclusive mantenerlas cerradas, vaticinó Pereira.
Unos de los objetivos del sector construcción era edificar viviendas para alquiler, pero estarán limitadas, porque serán sometidas a una norma cuyo gran objetivo: es expropiarle la casa al propietario. "No consideran la defensa de la propiedad de la persona que trabajó durante toda su vida para comprar una casa, alquilarla y de ahí tener un ingreso para vivir. O que la tiene arrendada por un tiempo; mientras sus hijos son pequeños y cuando sean mayores dárselas", atestiguó Isabel Pereira. A su juicio, los arrendadores que quieran desocupar su inmueble tendrán que esperar que la Superintendencia Nacional de Inquilinos le consiga otra casa al ocupante. "¿Y cómo? si en el país no hay residencias".
Canon desequilibrado
El que también la Superintendencia decida el valor de la vivienda, sin tener en cuenta su localización, destruye el valor de la zona que ha logrado tener servicios suficientes para responder a la demanda. "Cómo una persona que habite en Prebo va a querer colocar su inmueble en el mercado de alquileres si va a costar igual que un apartamento en La Isabelica o en Paraparal", se preguntó Mayela Fonseca, consultora jurídica de la Cámara Inmobiliaria de Carabobo.
Estas son intervenciones del Estado en la economía. Sin embargo, admite la directora de Cedice que a las leyes vigentes hay que ajustarles ciertos parámetros para adecuarlas a los tiempos actuales, pero no se debe intentar derogar para producir un instrumento legal que resulta perjudicial para ambos.
Recuperación del inmueble
El procedimiento para poder recuperar el inmueble no tardará menos de cinco meses. La Superintendencia Nacional de Inquilinos, vía que hay que agotar previamente para poder desalojar, deberá recibir el documento de los arrendadores. "Indudablemente el panorama jurídico será dañino para ambas partes", advirtió la consultora jurídica de la Cámara Inmobiliaria de Carabobo, Mayela Fonseca.
La abogada alertó que debido a la discusión del nuevo instrumento se ha impedido que se ejecuten las decisiones que se espera por los casos en demandas, lo que ha generado efectos como: mayor morosidad por parte de los inquilinos. Muchos arrendatarios al enterarse que este proceso impide la interposición de cualquier juicio en contra de ellos para desalojarlos comenzaron a insolventarse en los pagos. "En lugar de ayudar al problema habitacional, esta ley lo agravará, agregó.
Proyecto en discusión
Desde 2007 está en discusión la Ley de Regulación y Control de Arrendamientos de Viviendas, que consta de 150 artículos. A través de firmas recabadas por el Partido Socialista Unido de Venezuela (PSUV) se inició la discusión del proyecto, que actualmente se debate en la Asamblea Nacional. Hasta el seis de septiembre habían realizado 18 sesiones, mediante mesas técnicas que preside el diputado Diosdado Cabello.
El Carabobeño
18-09-2011
Recopilado por:
Lic. Henry Medina
Asesor Inmobiliario, de Seguros e Inversiones
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