Adiós a las ventas de viviendas a crédito

El Ministerio de Vivienda y Hábitat dictó Resolución N° 11 el 5 de febrero de 2013 (G.O. 40.115 de 21−2−13) que regula las cláusulas permitidas en las opciones de compra de vivienda principal, con la aparente intención de evitar abusos de los vendedores que pretenden rescindir unilateralmente los compromisos de venta mediante la devolución del adelanto dado por el comprador y el pago de la penalidad pautada, cuando por cualquier causa se retrasa la protocolización del documento definitivo de compra ante la oficina de registro.

El Ministerio de Vivienda ha limitado el monto de la penalidad por incumplimiento al 10% de la suma dada como adelanto, a fin de proteger a los compradores y además ha establecido que la única causa por la cual se puede dar por terminado el compromiso de venta es por el retraso en el otorgamiento del documento registrado por motivos que sean responsabilidad de una de las partes.

Si la Resolución quiere proteger al comprador de una rescisión unilateral por parte del vendedor, bastaría con aplicar la norma del artículo 1.167 del Código Civil, que establece que en contratos bilaterales (como la opción de compra) si una de las partes no cumple su obligación puede ser obligada judicialmente a ejecutarla. Es decir, que ambas partes son iguales y tienen obligaciones y si una no cumple se la puede obligar o resolver el contrato con el pago de los daños que correspondan.

La Resolución modifica esta equilibrada norma y con la aspiración de proteger al comprador de eventuales abusos, perjudica al vendedor pues lo obliga a permanecer atado indefinidamente al contrato aun cuando no se cumpla dentro del plazo estipulado, y ello se debe a que ese Ministerio conoce que quien provoca el retraso en el otorgamiento del documento de compra−venta no son las partes sino que el Banco Nacional de Vivienda y Hábitat no entrega oportunamente los fondos para pagar el precio al vendedor.

Con esta Resolución en vez de buscar los mecanismos para agilizar la entrega del monto del crédito para pagar al vendedor, se obliga al vendedor a esperar en perjuicio de sus propios intereses, con lo cual se extinguirán las ventas de viviendas a crédito a los compradores protegidos por el Sistema de Vivienda y Hábitat, y solamente se realizarán ventas al contado, con lo cual se pone una traba más (además de la escasez, la carestía, los múltiples trámites, solvencias y constancias) a la compra de viviendas para la clase media asalariada que es la que acude a este sistema.

El problema no es el monto de la penalidad, sino el retraso del Estado en entregar el monto del crédito para pagar el precio.


*ABOGADA ESPECIALISTA EN DERECHO INMOBILIARIO

Tal Cual
05-03-2013

Recopilado por:
Lic. Henry Medina
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